Р Е Ш Е Н И Е

 

5                                          07.01.2013 г.                          гр.Стара Загора

 

 В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД           І ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ

На двадесет и първи ноември                                    две хиляди и дванадесета година

В публичното заседание в следния състав:

 

                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ: РУМЯНА ТИХОЛОВА                                

                                                                             МАРИАНА МАВРОДИЕВА  

       ЧЛЕНОВЕ:

                             НИКОЛАЙ УРУКОВ

 

Секретар П.В.

Прокурор……………………….

Като разгледа докладваното от съдията - докладчик УРУКОВ

въззивно гражданско дело № 353 по описа за 2012 година.

 

        Производството е образувано по жалба на адв. М.Ч. като пълномощник на В.К.Г. против решение № 574 от 28.05.2011 г., постановено по гр.дело № 2529/2011 г. на Старозагорския районен съд, с което са отхвърлени предявените от В.Г. *** искове за разваляне поради неизпълнение на Договор № 24/13.01.2010 г.; за заплащане на сумата …лв., представляваща стойността на учреденото право на строеж по договора и на сумата … лв., представляваща обезщетение за забавено плащане на сумата …лв.

 

        Въззивникът В.К.Г. , чрез пълномощника си адв. М.Ч., счита, че решението е неправилно, незаконосъобразно и немотивирано. Моли същото да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявените искове да бъдат уважени. Претендира за разноските по делото. Изложени са подробни съображения в жалбата, които са докладвани в с.з. Представена е и писмена защита.

 

        Въззиваемият Община – Стара Загора, чрез процесуалния си представител  Д.В. оспорва жалбата и моли решението на районния съд да бъде потвърдено изцяло. Подробните съображения, изложени в отговора по чл.263, ал.1 ГПК, са докладвани в с.з. Представена е и писмена защита от представителя на въззиваемия.

 

Съдът, след като провери събраните по делото доказателства и обсъди становищата на страните, намира за установена следната фактическа и правна обстановка по делото:   

 

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.87, ал.3  във връзка с ал.1, чл.88 и чл.86 ЗЗД.

Ищецът В.К.Г. твърди, че на 04.01.2010 г. след проведен търг и по силата на договор № 24/13.01.2010 г. Община - Стара Загора и учредила право на строеж за изграждане на гаражна клетка № 21 в УПИ I - Жилищно строителство, магазини и подземни гаражи, кв.117 „а” по плана на гр.Стара Загора, с граници, подробно описани в исковата молба, съставляваща част от комплексен обект „Подземни гаражи” от общо 28 броя гаражи. Общата застроена площ на комплексния обект била 893.75 кв.м. Гаражната клетка № 21, за която по силата на договора е учредено правото на строеж, следвало да бъде с площ от 31.95 кв.м и граници: север- улица; юг- улица „ген.Гурко, изток- гаражна клетка № 24, запад-ул. „Антон Марчин”. Стойността на учреденото право на строеж била в размер на …лева, която сума била заплатена. В договора било уговорено задължение на ищеца като суперфициар да участва в комплексното проектиране и инвестиране. Такъв проект обаче, с оглед комплексността на строителството, е следвало да се изготви и подпише от всички лица, на които Община- Стара Загора е учредила право на строеж върху всички предвидени за застрояване обекти. След търга, в който ищецът участвал, били провеждани няколко търга за продажба на право на строеж върху обекти в посочения недвижим имот. Някои от тях са били закупени, но за други изобщо не се явили желаещи да участват в организираните търгове. В резултат на това, няколко години след учредяването на правото на строеж липсвали лица-суперфициари за всички предвидени за застрояване обекти. Ищецът твърди, че Община- Стара Загора изпаднала в забава за предоставяне на възможност за стартиране на процедурата по изграждане на обекти в описания в договора поземлен имот и изтичане на по-голяма част от законоустановения петгодишен срок, в който учреденото право на строеж следвало да бъде реализирано, поради което ищецът, заедно с част от другите суперфициари оправил искане до Община- Стара Загора да се разреши поетапно изграждане на гаражите. Отговор на това искане не постъпил. Нямало отговор и на отправената покана. Ищецът твърди, че бездействието на Община - Стара Загора водило до невъзможност да изпълни задълженията си по договора. С оглед на това и наближаващия край на петгодишния срок, в който правото на строеж следвало да се реализира, единствената възможност била да иска разваляне на договора по вина на учредителя.

Ответникът е оспорил иска и в отговора си по чл.131 ГПК е възразил срещу твърдението, че общината носи отговорност за неизпълнението на договора, както и за забава относно започване изграждането на обектите, описани в процесния договор. Счита твърденията, изложени от ищеца, за неоснователни и недоказани и твърди, че конкретна забава по процесния договор не може да се вмени във вина на суперфициента, което се доказвало от решение № 561 на Общински съвет Стара Загора и обявление за провеждане на публичен търг с явно наддаване за учредяване право на строеж, от които било видно, че общината създава необходимите предпоставки за изпълнение на задълженията по договора. Счита също така, че в процесния договор било заложено настъпване на едно бъдещо несигурно събитие - учредяване право на строеж върху комплексен обект „Подземни гаражи - 28 броя, което не можело да се вмени във вина на нито една от страните по договора. Предвид факта, че договорно определеният срок не бил изтекъл и в договора не бил посочен друг срок за изпълнение, претенциите за неизпълнение и забава били неоснователни.

 

        Страните не спорят, че са сключили договор № 24/13.01.2010 г. за учредяване правото на строеж върху УПИ I - „Жилищно строителство, магазини и подземни гаражи”, кв. 117а по плана на гр. Стара Загора, за построяване на гаражна клетка № 21 с площ - 31.95 кв.м и граници: север- улица; юг- улица „ген.Гурко, изток- гаражна клетка № 24, запад-ул. „Антон Марчин”, който гараж представлява част от комплексен обект „Подземни гаражи" от 28 броя гаражи с обща застроена площ 893.75 кв.м, включваща застроена площ гаражи- 507 кв.м, рампа- 91 кв.м и маневрена площ- 295.75 кв.м. По силата на този договор ответникът Община- Стара Загора е учредил на ищеца право на строеж върху общинския имот, а той се е съгласил да извърши и въведе в експлоатация гаража за срок от пет години, считано от датата на сключването на договора- 13.01.2010 г. Съгласно чл.2 от процесния договор правото на строеж се учредява срещу сумата от …лева, като е посочено, че цената на правото на строеж е заплатена изцяло от суперфициара. Не е спорно по делото също, че към настоящия момент е учредено право на строеж само за построяването на 14 броя гаражни клетки и че не е започнало проектирането и строителството на сградата.

 

        Съгласно разпоредбата на чл.87, ал.1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която отговаря, кредиторът може да развали договора. При всички случаи, когато се касае за договор за прехвърляне, учредяване, признаване или прекратяване на вещни права, развалянето става по съдебен ред- ал.3 на същия текст.  Първият елемент от фактическия състав на чл.87, ал.1 ЗЗД е неизпълнението и е достатъчно да се отнася само до едно задължение. Всяка форма на неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора. Неизпълнението трябва да е по причина, за която длъжникът отговаря, а страната, която иска развалянето, да е изправна. Обикновено изправността се определя като изпълнение или готовност за изпълнение. В случая тези предпоставки на разпоредбата на чл.87, ал.1 от ЗЗД са налице.

 

        Видно от съдържанието на процесния договор, ответникът - въззиваем в качеството на титуляр на правото на собственост върху земята, учредява право на строеж, а ищецът - въззивник се задължава да заплати уговорената сума. Последният има и задължението да участва заедно с другите суперфициари в комплексното проектиране и строителство на надземните и подземни гаражи. Договорът за учредяване на право на строеж поначало е двустранен, тъй като и за двете страни по него възникват права и задължения, които са взаимосвързани и следват едно от друго. Някои от тези права и задължения се подразбират от естеството на самото право, а други следват от закона. Освен това изпълнението на задълженията по договора безспорно се основават на основните принципи за точно изпълнение, реално изпълнение, изпълнение с грижата на добър стопанин, на принципа на сътрудничество между страните и на принципа на добросъвестността. Нарушението на който и да е от тези принципи  съставлява неизпълнение и е основание за разваляне на договора.

       

        В конкретния случай, с учредяването на правото на строеж за суперфициара възниква правото да извърши строителство върху чуждата земя, да придобие изключително право на собственост върху постройката, както и да ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за използването на сградата. На тези правомощия съответстват задълженията на суперфициента да предостави владението върху земята и да не пречи на суперфициара да упражни правото си на строеж. Тези задължения произлизат от естеството на самото право и неизпълнението им на общо основание дава право на суперфициара да търси защита- с владелчески или негаторен иск. В случая изпълнението на договора е станало невъзможно тъй като строежът трябва да се изпълни в уговорения срок, който е изтекъл в по-голямата си част, поради което ищецът има интерес да иска развалянето му. Не може да се приеме, че задълженията на суперфициента се изчерпват само с учредяването на правото на строеж, тъй като самото естество на това право го задължава да предостави фактическа възможност на суперфициара /ищеца/ да осъществи проектирането и изграждането на гаража, за който му е учредено право на строеж, респ. да не му пречи в изпълнение на принципа за реално изпълнение да осъществи своите правомощия.

 

        Ответникът по делото не е оказал необходимото съдействие на ищеца при проектирането и строителството на обекта. Не се спори, че за ищеца не съществува възможност да изготви  проекта  сам, след като не е титуляр  нито на правото на собственост на земята, нито на правото на строеж на останалите гаражи от обекта, а без проект той не би могъл да започне строителството. Ответникът не е изпълнил задълженията си на суперфициент да съдейства на ищеца в изпълнение на принципите на сътрудничество между страните и добросъвестност. Неизпълнението е изцяло по причина, за която той отговаря, тъй като той е титуляр на правото на собственост на земята, върху която трябва да се учреди право на строеж за построяването и на останалите 14 гаража от сградата.

 

        Неоснователно е възражението на ответника, че в договора било заложено настъпването на бъдещо несигурно събитие - учредяване на право на строеж върху комплексен обект „Подземни гаражи- 28 броя”, което не можело да се вмени във вина на нито една от страните по договора, тъй като учредяването на правото на строеж изцяло било предпоставено от волята на страните по сделката. От представените от ответника доказателства, се установява, че в продължение на две години Общината не е предприела никакви действия за обявяване на търг за учредяване на правото на строеж за построяване на останалите 14 гаражи от процесния обект- заповедта за обявяване на публичния търг е издадена две години след решението на Общинския съвет и то след подаването на исковата молба. С оглед на това неоснователен е доводът на ответника, че неучредяването на правото на строеж върху останалите гаражни клетки не може да му се вмени във вина.

 

        Ищецът е заплатил дължимите суми за учреденото право на строеж и е демонстрирал своята готовност да го осъществи, включително е предложил друг начин за осъществяване на строителството- поетапно, по което предложение ответникът не е взел становище. В случая се касае до предложение на едната страна по договора за изменението му, поради което неоснователно се твърди, че „мълчаливият отказ” на другата страна по договора да го приеме, следвало да се атакува по административен ред.

 

        При така установеното и след като облигационният резултат от договора очевидно няма да бъде постигнат, запазването на действието на договора е безпредметно и е налице интерес от развалянето му. В противен случай би се стигнало до неоснователно разместване на блага.

 

        Съгласно разпоредбата на чл.88, ал.1 ЗЗД развалянето на договора има обратно действие, което означава, че всяка от страните е длъжна да върне на основание чл.55, ал.1, предл. трето ЗЗД на другата всичко, което е получила във връзка с договора. Поради това ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от …лв., представляваща заплатената от него стойност на правото на строеж, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба.

 

        Що се отнася до претенцията за сумата …лв., представляваща обезщетение за забавено плащане, съдът намира, че същата е неоснователна и следва да бъде отхвърлена. Съгласно чл.84, ал.1 ЗЗД необходимо е ищецът да е  поканил ответника да  му заплати сумата, каквото в случая не е сторено, а като покана следва да се приеме исковата молба.        

 

        Предвид гореизложеното въззивният съд намира, че обжалваното решение е неправилно в частта, с която са отхвърлени исковете по чл.87, ал.1 ЗЗД за разваляне на договора и по чл.88, ал.1 ЗЗД за връщане на платената за правото на строеж сума в размер на … лв. В тази част същото следва да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което да се развали процесния договор поради неизпълнение и да се присъди в полза на ищеца- въззивник сумата …лв.- стойността на учреденото право на строеж по договор № 24/13.01.2010 г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното и изплащане. В останалата обжалвана част- относно иска за сумата …лв.- обезщетение за забавено плащане на сумата …лв., решението следва да бъде потвърдено.   

 

С оглед изхода на спора, на въззивника следва да се присъдят разноските за двете съдебни инстанции в размер на 959.84 лв. съразмерно с уважената част на исковете.

        Водим от горните мотиви, Окръжният съд

Р  Е  Ш  И :

 

        ОТМЕНЯ решение № 574 от 28.05.2011 г., постановено по гр.дело № 2529/2011 г. на Старозагорския районен съд, в частта, с която са отхвърлени исковете за разваляне на договор под № 24/13.01.2010 г. и за присъждане на сумата …лв.- стойността на учреденото право на строеж, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:

        РАЗВАЛЯ сключения между Община Стара Загора, бул. “Цар Симеон Велики” № 107, ЕИК 000818022, представлявана от кмета Ж.Т., като суперфициент, и В.К.Г., ЕГН ********** *** и със съдебен адрес гр.Стара Загора, бул.”Цар Симеон Велики” № 112, ет.2, офис № 3 /офис-сграда „Сити”/ , като суперфициар, договор под № 24/13.01.2010 г. , вписан в Служба по вписванията - Стара Загора под вх.рег. № 2109, том V, акт № 58 от 09.03.2010 г. за учредяване на право на строеж в УПИ I - „Жилищно строителство, магазини и подземни гаражи”, кв. 117а по плана на гр.Стара Загора, а съгласно справка от АГКК в поземлен имот с идентификатор  68850.518.250 по кадастралната карта, одобрена със заповед № РД-18-65/30.05.2008 г. на Изпълнителен директор на АГКК, с площ от 3648 кв.м., с трайно предназначение на територията- урбанизирана, начин на трайно ползване- Комплексно застрояване, стар идентификатор кв. 117а, парцел I- ЖС, при съседи: 1.за второстепенна улица, №  68850.518.252; 2. за второстепенна улица, № 68850.518.38; 3. за второстепенна улица № 68850.518.211; 4. за второстепенна улица № 68850.518.215, за изграждане на гаражна клетка № 21 /двадесет и първа/, съставляваща част от Комплексен обект „Подземни гаражи"- /ПГ- 28/ от двадесет и осем броя гаражи, с площ от 31.95 кв.м. и граници:, север- улица; юг- улица „ген.Гурко, изток- гаражна клетка № 24, запад-ул. „Антон Марчин”, поради неизпълнение.

 

        ОСЪЖДА Община Стара Загора, бул. “Цар Симеон Велики” № 107, ЕИК 000818022, представлявана от кмета Ж.Т., да заплати на В.К.Г., ЕГН ********** *** и със съдебен адрес гр.Стара Загора, бул.”Цар Симеон Велики” № 112, ет.2, офис № 3 /офис-сграда „Сити”/, сумата от …лв. /…лева/, представляваща заплатена цена на учреденото с договора от 13.01.2010 г. право на строеж за построяване на гараж № 21 от комплексен обект „Подземни гаражи", съставен от 28 броя гаражи, върху общинска земя, представляваща УПИ I - Жилищно строителство, магазини и подземни гараж, кв.117а. по плана на гр. Стара Загора, с идентификатор по кадастралната карта 68850.518.250, с площ от 3648 кв.м, при граници: от всички страни улици с идентификатори 68850.518.252; 68850.518.38; 68850.518.211; 68850.518.215, ведно със законната лихва, считано от 19.06.2011 г. до окончателното й изплащане.

        ОСЪЖДА Община Стара Загора да заплати на В.К.Г., ЕГН ********** с посочен адрес, сумата от … лв. /… стотинки/, представляващи направените разноски по делото в двете съдебни инстанции съразмерно с уважената част от исковете.

        ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата обжалвана част.

        Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

       

 

                                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

                                                                            ЧЛЕНОВЕ: