Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

 

  Номер 295  ………………… 19.07.2013 година………………..Град Стара Загора

 

 

                                              В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД………………Първи граждански състав

На трети юли…………………………………………..………………..Година 2013              

В публичното заседание в следния състав:                                            

                                               

                                             

                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ТЕЛБИЗОВА

 

                                               ЧЛЕНОВЕ:           РУМЯНА ТИХОЛОВА   

 

                                                                             МАРИАНА МАВРОДИЕВА                                                                                        

                        

 

Секретар П.В.……………..………………………………………

Прокурор……………………………………………………………………………..

като разгледа докладваното от……………………………съдията Р.ТИХОЛОВА      

въззивно гражданско дело номер 1183…по описа за 2013……………….година.

        Обжалвано е решение № 343 от 19.03.2013 г., постановено по гр.дело № 6000/2012 г. на Старозагорския районен съд, с което са развалени на основание чл.87, ал.3 ЗЗД, сключените между Община Стара Загора и А.М.А. договор № 838/21.04.2008 г. за изграждане на гаражна клетка № 11 с площ от 31.95 кв.м, и договор № 837/21.04.2008 г., между Община Стара Загора и М.А.А. за изграждане на гаражна клетка № 12 с площ от 31.95 кв.м, съставляващи част от Комплексен обект „Подземни гаражи”- 28 броя гаражи. Община Стара Загора е осъдена да върне на всеки един от тях сумата от по …лв., представляваща заплатената от веки от тях цена на учреденото право на строеж.

 

        Въззивникът Община гр.Стара Загора, чрез пълномощника си  юрисконсулт С.Н. счита, че решението е необосновано и неправилно поради нарушение на материалния закон. Моли същото да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявените искове бъдат отхвърлени. Претендира за разноските по делото и за юрисконсултско възнаграждение.

 

        Въззиваемите А.М.А. и М.А.А., чрез пълномощника си по делото адв.М.Ч., в отговора си по чл.263, ал.1 ГПК вземат становище, че жалбата е неоснователна. Молят обжалваното решение да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Претендират за разноските пред въззивната инстанция.

 

        Съдът, като обсъди направените в жалбата оплаквания и възраженията на въззиваемите, намери за установено следното:

        Пред районния съд са предявени кумулативно обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД и с правно основание чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД.  Ищците А.М.А. и М.М.А. твърдят в исковата си молба, че на 21.04.2008 г. след проведен търг и по силата на договор № 837/21.04.2008 г. и договор № 838/21.04.2008 г., Община Стара Загора им учредила право на строеж в УПИ I- „Жилищно строителство, магазини и подземни гаражи”, кв. 117„а” по плана на гр.Стара Загора. Съгласно договора гаражите, за построяването на които Общината учредявала право на строеж на спечелилите търга от № 1 до № 28, били със застроена площ 31.95 кв.м всеки, включваща общите части на обекта. Общата застроена площ на комплексния обект била 893.75 кв.м, включваща: застроена площ гаражи- 507 кв.м, рампа- 91 кв.м и маневрена площ- 295.75 кв.м с граници, описани в исковата молба. Гаражната клетка № 12, за която по силата на договор № 837/21.04.2008 г. било учредено право на строеж, следвало да бъде с площ от 31.95 кв.м и граници: север- гаражна клетка № 11; юг- ул. „Ген. Гурко”; изток - ул. „Подп. Калитин” и запад - ул. „Антон Марчин”. Гаражна клетка № 11, за която по силата на договор № 838/21.04.2008 г. било учредено право на строеж, следвало да бъде с площ от 31.95 кв.м и граници: север- гаражна клетка № 11; юг- гаражна клетка № 12; изток- маневрена площ и запад- ул. „Антон Марчин”. Стойността на учреденото на ищците право на строеж било както следва: за гаражна клетка № 12 в размер на …лв. и за гаражна клетка № 11- в размер на …лв., които същите заплатили съгласно условията, сроковете и в размерите, посочени в чл.2 от договорите. В договорите било уговорено задължението на ищците като суперфициари да участват в комплексното проектиране и строителство на „Подземни гаражи”. Такъв проект обаче, с оглед комплексността на строителството, следвало да се подготви и подпише от всички лица, закупили правото на строеж на всички 28 броя гаражи, на които Община Стара Загора учредила право на строеж върху всички предвидени за застрояване обекти. След търга, в който ищците участвали, били провеждани няколко търга за продажба на право на строеж върху обекти в посочения по-горе недвижим имот. Някои от тях били закупени, но за други изобщо не се явили желаещи да участват в организираните търгове. В резултат на това няколко години след учредяване правото на строеж липсвали лица-суперфициари за всички предвидени за застрояване обекти. Като титуляр на правото на собственост Общината била тази, която единствено можела по силата на волята си да учреди право на строеж за всички 28 броя гаражи, за да стартира изобщо строежа. На този етап, когато петгодишният срок, уговорен в договора, бил към края си, било пределно ясно, че гаражи нямало да има, а и за почти всички останали 12 гаражни клетки правото на строеж било развалено от съда, поради което за ищците като суперфициари бил изгубен всякакъв интерес от продължаването на договорните отношения. Ищците направили всичко възможно по доброволен начин да уредят отношенията си с Община Стара Загора и още през 2010 г., притеснени от забавата, в която изпаднала Общината, заедно с част от други суперфициари, отправили искане до Община Стара Загора с писмо, в което било отправено искане да се разреши поетапно изграждане на 14 бр. гаражи с дадено съгласие от един от суперфициарите Е.Е. да се прехвърли в гараж № 7, който все още не бил закупен. Отговор на това искане от страна на Община Стара Загора и до настоящия момент липсвал. Нямало отговор и на отправената на 10.03.2011 г. покана. Въпреки нагласата в закупилите право на строеж с техни отстъпки да се реализира в действителност учреденото им право на строеж, бездействието от страна на Община Стара Загора очевидно сочела за невъзможност това да се случи, поради което и  с оглед на наближаващия край на договорения между страните погасителен петгодишен срок, в който правото на строеж следвало да се реализира, единствената възможност за ищците била да искат разваляне на договорите за учредяване на право на строеж по вина на учредителя. Претендирали са съдът да постанови решение, с което да развали сключените между тях и Община Стара Загора договор № 837/21.04.2008 г. и договор № 838/21.04.2008 г., както и да осъди Община Стара Загора да им заплати по …лв. на всеки един от тях, представляващи стойността на учреденото им право на строеж, ведно със законната лихва.

        В отговора си по чл.131 ГПК ответникът Община Стара Загора оспорил исковете по основание и размер с твърдението, че не носи отговорност за неизпълнението на договора, както и за забава относно започване изграждането на обектите, описани в процесните договори. Общината изпълнила задължението си като продавач по процесните договори да прехвърли на ищците правото да построят сграда в собствения им имот. В чл.6 от процесните договори били уговорени задължения само на суперфициарите, а не и на суперфициента. Неучредяването на право на строеж за всички гаражни клетки не било сред посочените в процесния договор задължения на ответника. Изложените в исковата молба аргументи и изводи не били достатъчни да определят Община Стара Загора като виновна за забава относно започване изграждането на обектите, описани в двата договора. Спорни и недоказани били обстоятелствата, които ищците определяли като неизпълнение на договорите от страна на Община Стара Загора. Не било налице неизпълнение и забава по процесните договори от страна на суперфициента Община Стара Загора. От представените с отговора писмени доказателства било видно, че Община Стара Загора провела търгове и създала необходимите предпоставки за реализиране на строежа на гаражните клетки.

        Страните не спорят, че след проведен на 10.03.2008 г. търг са сключили договори с Община Стара Загора за учредяване право на строеж. Така с договор № 838/21.04.2008 г. Община Стара Загора учредила право на строеж на А.М.А. за изграждане на гаражна клетка № 11 с площ от 31.95 кв.м, съставляваща част от Комплексен обект „Подземни гаражи”- /ПГ – 28/ от 28 броя гаражи в УПИ І- „Жилищно строителство, магазини и подземни гаражи”, кв. 117 „а” по плана на Стара Загора, при граници на гаражната клетка: север- гаражна клетка № 10; юг- гаражна клетка № 12; изток- маневрена площ и запад- ул. „Антон Марчин”. А с договор № 837/21.04.2008 г. общината учредила на М.А.А. право на строеж за изграждане на гаражна клетка № 12 с площ от 31.95 кв.м, съставляваща част от Комплексен обект „Подземни гаражи”- /ПГ – 28/ от 28 броя гаражи, в УПИ І- „Жилищно строителство, магазини и подземни гаражи”, кв. 117 „а” по плана на града и граници: север- гаражна клетка № 11; юг- гаражна клетка № 13; изток- маневрена площ и запад- ул.„Антон Марчин”. Съгласно чл.2 от процесните договори, правото на строеж се учредява срещу сумата от … лв., като е посочено, че цената на правото на строеж е заплатена изцяло от суперфициарите.

 

        На 02.06.2010 г., 12 от собствениците на отстъпено право на строеж за изграждане на гаражи в кв.117а, сред които и ищците, отправили искане вх.№ 94-00-8/02.06.2010 г. до кмета на Община Стара Загора, в което посочили, че от отстъпването на правото им на строеж за изграждане на гаражи-14 броя, в кв. 117а, закупено след проведен търг през 2008 г, общинската администрация е организирала и провела общо пет търга за отстъпване на право на строеж за останалите 14 бр. гаражи, но до този момент гаражите все още не са закупени, като на последните три търга дори не се явили и желаещи, поради което петното с обща площ от 893.93 кв.м. за 28 бр. гаражи не можело да бъде запълнено. Поради това изразили желанието си за поетапно изграждане на 14 бр. гаражи, като за целта собственика на гараж № 2 Е.Е. бил съгласен да се прехвърли в гараж № 7, който не е закупен. С писмо, вх. № 94-А-00561-1/10.03.2011 г. до кмета на Община Стара Загора, собствениците на отстъпено право на строеж за изграждане на гаражи в кв.117а заявили, че поради неизразяване на становище по искането им от 02.06.2010 г., молят писмото да се приеме като последна покана за доброволно уреждане на възникналия казус, като в противен случай ще потърсят правата си по съдебен ред.

 

        Със заповед № РД-25-1088/15.06.2011 г. на кмета на Община Стара Загора е обявен публичен търг с явно наддаване за учредяване право на строеж за изграждане на гаражи в УПИ I „ЖС, магазини и ПГ”, кв. 117а на гр.Стара Загора, 14 бр. гаражни клетки, част от Комплексен обект „Подземни гаражи-/ПГ-28/” със застроена площ 18.11 кв.м и обща застроена площ, включваща и общите части на обекта 31.95 кв.м, при начална тръжна цена за всяка гаражна клетка- … лв., депозит за участие- …лв. и стъпка на наддаване- … лв. Видно от протокола от 11.07.2011 г. кандидати на този търг не са се явили.

 

        При  така установените факти,  от  правна страна съдът намира следното:

        Съгласно разпоредбата на чл.87, ал.1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си по причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. При всички случаи, когато се касае за договор за прехвърляне, учредяване, признаване или прекратяване на вещни права, развалянето става по съдебен ред- ал.3 на същата разпоредба. Следователно, възможността за разваляне на двустранен договор чрез едностранно изявление е субективно потестативно право, което може да се упражни при кумулативното наличие на следните предпоставки: неизпълнение на договорно задължение от една от страните; неизпълнението да е виновно; кредиторът, упражняващ правото на разваляне, да е изправен. Първият елемент от фактическия състав на чл.87, ал.1 ЗЗД е неизпълнението, като е достатъчно то да е засегнало само едно задължение. Освен това, всяка форма на неизпълнение може да бъде причина за разваляне на договора. Нужно е неизпълнението да е по причина, за която длъжникът отговаря, а страната, която иска развалянето, да е изправна. Обикновено изправността се определя като изпълнение или готовност за изпълнение. В случая тези предпоставки са налице.

 

        Ищците като суперфициари са изправни страни по сключените между тях и ответника договори, тъй като са изплатили уговорените цени на учреденото им право на строеж и това обстоятелство не е спорно. Договорът за учредяване право на строеж е двустранен и възмезден, като и за двете страни по него възникват права и задължения, които са взаимосвързани и следват едно от друго. С учредяването на правото на строеж за суперфициара възниква правото да извърши строителство върху чуждата земя, да придобие изключително право на собственост върху постройката, както и да ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за използването на сградата. На тези правомощия съответстват задълженията на суперфициента да предостави владението върху земята и да съдейства на суперфициара да упражни правото си на строеж. Тези задължения произлизат от естеството на самото право и неизпълнението им на общо основание дават право на суперфициара да търси защита- било то с владелчески или негаторен иск, било то чрез разваляне на договора.        Собственикът на земята дължи такова съдействие, ако според естеството на учредените права в договора суперфициарят не може да предприеме някое от необходимите действия по реализиране на правото на строеж /както е в настоящия случай/, като освен това суперфициентът е задължен да не пречи на суперфициара при тези му действия- в този смисъл и т.2 от мотивите на ТР № 1/04.05.2012 г. на ОСГК. Ответникът по делото не е оказал необходимото съдействие на ищците при проектирането и строителството на обектите, за които е учредил право на строеж. Не се спори, че за ищците не съществува възможността да изготвят проекта сами, след като не са титуляри нито на правото на собственост на земята, нито на правото на строеж на останалите от обекта гаражи. Без проект те не биха могли и да започнат строителството. Това обуславя извода на съда, че ответникът е неизправна страна. Неизпълнението е изцяло по причина, за която той отговаря, тъй като е титуляр на правото на собственост на земята, върху която трябва да се учреди право на строеж за построяването и на останалите 14 гаража от сградата. Този извод на съда се подкрепя и от обстоятелството, че ответникът не е взел становище по предложението на суперфициарите за друг начин за осъществяване на строителството- поетапно.

 

        След като облигационният резултат от договорите очевидно няма да бъде постигнат, запазването на действието им е безпредметно, а интересът от развалянето им е налице. В противен случай би се стигнало до неоснователно разместване на блага, защото ищците са заплатили суми за учреденото право на строеж, правата по което няма да могат да осъществят, поради поведението на ответника. Предявените искове за разваляне на сключените договори, с които е учредено право на строеж в полза на ищците са основателни и следва да бъдат уважени, както правилно е приел и първоинстанционният съд.

 

        Съгласно разпоредбата на чл.88, ал.1 ЗЗД развалянето на договора има обратно действие, което означава, че всяка от страните е длъжна да върне на основание чл.55, ал.1, предл.трето ЗЗД на другата всичко, което е получила във връзка с договора. Поради това ответникът следва да бъде осъден да заплати на всеки от ищците сумата от по … лв., представляващи заплатените от тях стойности на правото на строеж, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда- 29.10.2012 г.

        Пред вид гореизложените съображения въззивният съд намира, че обжалваното решение е правилно и следва да бъде потвърдено. На въззиваемите следва да бъдат присъдени направените пред настоящата инстанция разноски по делото в размер на … лв. за адвокатско възнаграждение.

        Водим от горните мотиви, Окръжният съд

                                                  Р   Е   Ш   И :

        ПОТВЪРЖДАВА решение № 343 от 19.03.2013 г., постановено по гр.дело № 6000/2012 г. на Старозагорския районен съд.

        ОСЪЖДА Община Стара Загора да заплати на А.М.А., ЕГН ********** и М.А.А., ЕГН **********, двамата от гр.Стара Загора, ул. „…” № …, ап. …, направените от тях разноски по делото във въззивната инстанция в размер на … лв. /…лева/.

Решението не подлежи на касационно обжалване.

 

                                                     ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

                                                                ЧЛЕНОВЕ: 1.

 

                                                                                    2.