Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер 419./ 06.11.2013 г.              Година 2013                    Град Стара Загора

 

                                       В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД                           Граждански състав

На осми октомври                                                                   Година 2013

в публичното заседание, в следния състав:

                                                                       

                                                 Председател: МАРГАРИТА САРАНЕДЕЛЧЕВА

                                                                                   

                                                                             Членове: 1. НИКОЛАЙ УРУКОВ

 

                                                                                                 2. ТРИФОН МИНЧЕВ

 

Секретар  С.С.

Прокурор ……………………..

като разгледа докладваното от съдията - докладчик УРУКОВ

въззивно гражданско дело № 1335 по описа за 2013 година.

 

Производството е на основание чл.258 и сл. от ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от адв. М.П.Р. *** в качеството му на пълномощник на Й.Н.О., против решение № 11 от 21.06.2013г. постановено по гр. Дело № 31/2013г. по описа на Ч.ския районен съд. В срок обжалват решението на районния съд изцяло, като считат, че е неправилно поради неправилно приложение на материалния закон и считат изводите на съда за неправилни. Твърдят, че съдът не е извършил правилна преценка на събраните по делото доказателства, поради което направените констатации и правни изводи са изцяло незаконосъобразни.

 

На са доволни от постановеното решение на съда и молят същото да бъде отменено  като бъде постановено ново, с което да се уважи предявения от тях иск и бъде осъден ответника “.” ЕООД, с ЕИК .... и със седалище: гр. Р.– ., ул. “С.” № ., да заплати на въззивницата направените от нея разноски в двете съдебни инстанции. Твърдят, че съдът не е извършил правилна преценка на събраните по делото доказателства, поради което направените констатации и правни изводи са изцяло незаконосъобразни.

 

Молят да бъде уважена подадената въззивна жалба и отменено постановеното решение на Ч.ския районен съд като неправилно и незаконосъобразно.

 

Претендират за присъждане на разноски в двете съдебни инстанции и не правят искане за събиране на нови доказателства.

             

            В законоустановения срок е постъпил писмен отговор от адв. И.Д. – пълномощник на въззиваемия “.” ЕООД с адрес ПОТВЪРЖДАВА решение № 11/21.06.2013г., постановено по гр.д. № 31/2013г., по описа на Районен съд - гр. Ч., като правилно и законосъобразно.гр. Ч.  ул.“Г. Д.” № ., комплекс “Я.”, офис ., ет. . В писменият отговор се излагат доводи за правилността на постановеното решение от РС-Ч., поради което молят да бъде потвърдено.

 

            Молят да бъде потвърдено решението на първоинстанционния съд, да бъде осъден ответника да заплати направените разноски по делото, включително и за адвокатски хонорар.

 

          Въззивницата Й.Н.О., редовно и своевременно призована, не се явява и не изпраща упълномощен представител по делото.

        Първият въззиваем Г.Х.О., редовно и своевременно призован, не се явява и не изпраща упълномощен представител по делото.

 

        Вторият въззиваем “.” – гр. Раковски, редовно и своевременно призовани, не изпращат упълномощен представител по делото.

 

         Съдът като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност намери за установено следното:

 

Предявен е иск с правно основание чл. 24, ал. 4 от СК, във вр. с чл. 3, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/ и във вр.

с чл. 18 от ЗЗД.

 

В първоинстанционното производство правилно е установена следната фактическа обстановка: Видно от представеното по делото заверено фотокопие от Договора за аренда се
установява, че на 09. 01. 2013 г. между първият въззиваем по делото Г.Х.О., в качеството му на арендодател, чрез пълномощник и вторият въззиваем "Страйк 1" ЕООД, в качеството му на арендодател е сключен Договор за аренда по силата на който арендодателя е предоставил на арендатора за възмездно ползване под аренда земеделски земи находящи се в землището на с. П, общ. Б, обл. С. и подробно описани в първоинстанционния съдебен акт.

 

Процесният договор за аренда е вписан надлежно в Служба по вписвания Ч.. Също така договора за аренда е сключен с нотариална заверка на подписите съобразно императивните изисквания на чл. 3, ап. 1 от ЗАЗ.

 

Съдът счита, че така предявения иск по смисъла на чл. 24, ал. 4 от СК е процесуално допустим, тъй като въззивницата по безспорен начин установява качеството си на съпруга по смисъла на СК, чрез представеното по делото Удостоверение за сключен гр. брак, издадено въз основа акта за граждански брак № 587/11.07.1971 г. По безспорен начин се доказва, че е спазен упоменатия в ал. 4 на чл. 24 от СК 6 месечен срок, тъй като ИМ е депозирана в РС Ч. на 05. 02. 2013 г., а договора е сключен на 09. 01. 2013 г., т. е. очевидно не е изтекъл визирания 6- месечен срок.

 

От представените и приети от първостепенния съд по делото писмени доказателства, а именно нот. актове за покупко- продажба на земеделски земи, както следва: нот. актове № .……………… г., всички на Нотариус с район на действие района на РС Ч.- Л.И., вписан в регистъра на Нот. камара №090, ведно с представените Удостоверения за данъчни оценки и скици, и неоспорени от никоя от страните, безспорно се установява обстоятелството, че процесиите земеделски имоти, предмет на договора за аренда, са съсобствени в режим на СИО между въззивницата Й.Н.О. и първият въззиваем Г.Х.О., тъй като земеделските имоти са закупени от тях двамата по време на гражданският им брак.

С решението си по делото първоинстанционният съд е отхвърлил иска на въззивницата О. като е приел, че договора за аренда по смисъла на ЗАЗ не представлява акт на разпореждане съобразно разпоредбата на чл. 24, ал. 4 от ГПК.

 

В тази насока въззивният съд счита, че както отдаването под  наем, така и отдаването под аренда на движими и недвижими вещи не се явява разпореждане с недвижима вещ, а следва да се счита за акт на управление на имущество, в конкретният случай недвижима вещ. Съобразно константната съдебна практика и правната теория и доктрина е прието, че разпореждането с даден имот е прехвърлянето на собственост или учредяването на други вещни права върху недвижим имот. Прехвърлянето на собствеността може да се извърши чрез така наречената “транслативна” или “прехвърлителна” сделка, от който вид се явяват продажбата, замяната, прехвърлянето на имот срещу задължение за издръжка и гледане, дарението и други сделки по смисъла на закона, които прехвърлят правото на собственост от едно лице към друго. От друга страна, учредяването на вещно право върху недвижим имот може да стане с изрично изброените в ЗС ограничени вещни права, каквито се явяват правото на строеж, правото на ползване и сервитутните права, подробно уредени от същия закон. Освен това, в чл. 18 от ЗЗД законът въвежда нотариалния като форма за действителност при разпореждането с недвижими имоти.

 

От своя страна процесният договор е договор за аренда и за него изискуемата от закона форма за действителност е писмената такава с нотариална заверка на подписите – чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ. Именно въведената форма за действителност на договора обуславя и неговата правна същност. В тази връзка се налага извода, че сключването на договора за аренда е акт

на управление, а не акт на разпореждане. Ако законодателят приравняваше сключването на договор за аренда с акт за разпореждане, той би въвел и за него форма за действителност – нотариален акт. Също така въззивният съд намира, че и конкретният, оспорван договор съдържа клауза, която недвусмислено показва, че той не се явява “разпореждане”. Нормата на чл. 9, ал. 2 от договора гласи, че арендаторът обработва арендованата земя, като изрично в разпоредбата е споменато „без право да се разпорежда". 

 

           Настоящят съдебен състав счита, че арендодателят запазва редица свои права и задължения към имота. Според чл.5 от Договора арендодателят  е длъжен да осигурява спокойно и безпрепятствено ползване, чл. 6 от договора - арендодателят е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани със собствеността на арендувания обект. Дори само тези две разпоредби сочат, че със собствеността не е извършено разпореждане и прехвърляне, а само е дадено правото да се обработват земите. Използваните обичайни термини при разпореждане са: „продава", „дарява", „учредява". Видно е, че в оспорвания договор такъв израз не е употребен, дори напротив изрично е изключен — в споменатия вече чл.9, ал.2 от процесния договор.

В това отношение е важно правилното тълкуване на легалната дефиниция за договор за аренда в ЗАЗ — чл. 2,ал.1 от ЗАЗ. ЗАЗ е специален закон спрямо ЗЗД, който урежда договора за наем. Арендният договор може да се приеме, че е специален вид наемен договор, който се отнася за земеделски земи и/или недвижими вещи за земеделско производство - чл.1 /3/ от ЗАЗ. Също не без значение, за определяне дали арендният договор е сделка на разпореждане или сделка на управление е уточнението в ал.2 на чл.1 от ЗАЗ, където се казва, че добивите от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им.

В тази връзка следва да се има предвид, че чл.24, ал.4 от СК разглежда хипотезата на разпореждане с вещно право. Според доктрината „Българско вещно право" на акад. Л.Василев, второ преработено издание от акад. Ч.Г. на стр.13 се описва вещното право като субективно право и се уточнява, че включва както абсолютното вещно право на собственост в различните му разновидности, така и ограниченото вещно право върху чужда вещ, каквито са правото на ползване, на строеж /суперфиция/ и правото на сервитут. Следва да се уточни, че има разлика между вещното право на ползване върху недвижим имот и „временното ползване" по смисъла на ЗАЗ и ЗЗД. Разликите са в следното: вещното право на ползване се учредява с нотариален акт, то е с оглед на личността — не преминава към наследниците на ползвателя в полза на който е учредено, също така ползвателят е задължен да заплаща данъците. Докато при договора за аренда и договора за наем не е така. Исковете за защита също са различни. В тази връзка въззивния съд счита, че договорът за аренда /който на практика е и разновидност на договора за наем/, създава облигационни отношения между страните, а не се стига като правни последици до прехвърлянето, учредяването или погасяването на вещно право.

 

Действително не може да се отрече наличието на Тълкувателно решение № 91 от 01.10.1974г. по гр.д. № 63/1964г. на ОСГК на ВС. В него се казва „изхождайки от смисъла и съдържанието на чл.13 от СК, следва да се приеме", че разпореждане е такъв правен акт, с който носителят на едно вещно право внася промени в него, като го прехвърля, видоизменя, ограничава или прекратява. От друга страна действия, които са насочени към запазване и поддържане на имущество, събиране на доходи, използване, изплащане на задължения, сключване на договори за наем до 3 години и други са действия на обикновено управление." В предвид, че конкретният договор за аренда, който се оспорва е за срок от 20 години излиза, че по аргумент на противното е акт на разпореждане. Съдът трябва обаче да вземе предвид няколко съществени неща относно това ТР. Много е важно да се има предвид, че предложението по което се произнася ВС е дали предявяването на иска по чл.108 от ЗС е действие на обикновено управление или разпореждане. И ВС в своето ТР постановява, че искът по чл.108 от ЗС е действие на обикновено управление, т.е. това е задължително за съдебните органи. Мотивите не могат да се считат за обвързващи. ВС се е произнесъл по конкретен въпрос и този въпрос е искът по чл.108 от ЗС. ВС не се е произнасял по въпроса дали договора за наем за определен срок е акт на разпореждане и от тази гледна точка не може да приеме, че има ТР, с което се определя, че договорът за наем със срок над 3 години е акт на разпореждане. Още повече, към 1974г. настоящият Закон за арендата в земеделието не е действал, като същият е обнародван в ДВ бр.82 от 27.09.1996г., като впоследствие е изменян и допълван няколкократно. Вече беше споменато, че той е специален по отношение на ЗЗД, който е бил действащ и тогава- обн. ДВ бр.275 от 22.11.1950г.

Новата съдебна практика последователно приема, че сключването на договор за наем и такъв за аренда, като негова разновидност, е акт на обикновено управление /в този смисъл се явява Решение 121 от 29.10.2010год. на 11 гр.с. по гр.д. 13808/2009г. на РС-П. /потвърдено изцяло от ОС-П./; Решение 2904 от 09.07.2012г. по гр.д. 16825/2011г. на РС-П.Решение от 18.02.2013г. на ОС-П. по в.гр.д. 1164/2012г.; Решение 656/17.01.2013г. по гр.д. 474/2012г. на РС-В., както и Решение под  521/06.12.2010г. по в.гр.д. 327/2011г. на ОС-Ямбол/.

Друг аргумент за това, че сключването на аренден договор не е действие на разпореждане може да се извлече от систематичното тълкуване на разпоредбите относно вписването в ЗС - чл.112 бук. „а", чл. 112 бук „е" и чл. 3, ал.1 от ЗАЗ, както и от Правилника за вписванията, който е бил разгледан много подробно и детайлно от първостепенния съд в мотивите към обжалваното Решение.

В допълнение на това въззивният съд следва да отбележи, че в разпоредбата на чл.112 буква „а" от ЗС се казва, че се вписват всички актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти. Ако законодателят приема, че договорът за аренда или наем е действие на разпореждане с вещно право върху недвижим имот, не би предвидил отделни хипотези за вписването на договора за наем - чл.112, буква „е" от ЗС и за договора за аренда чл. 3, ал.1 от ЗАЗ, т.е. законодателството възприема тези договори за действие различно от разпореждането с вещно право. Такова разграничение съществува и в Правилника за вписванията, което е било разгледано обосновано и мотивирано от първостепенния съд.

 

В тази връзка въззивният съд намира, че е обоснован и мотивиран извода на първоинстанционния съд, че обсъждания аренден договор се явява напълно валиден. Настъпили са правните последици от неговото сключване и договарящите страни са изпълнили задълженията си съгласно постигнатите от тях договорки, като същият договор се явява акт на обикновено управление на процесните недвижими имоти, а не акт на разпореждане с тях, по смисъла на чл. 24, ал. 4 от СК.

 

С оглед на съвкупната преценка на целия доказателствен материал по делото въззивният съд счита, че и пред двете съдебни инстанции не се установиха и доказаха визираните във въззивната жалба оплаквания, че извършеното действие отдаване под аренда на недвижими имоти – земеделски земи, не представлява акт на разпореждане с вещно право върху обща недвижима вещ.

 

         Въззивният съд намира, че решението на районния съд е правилно и законосъобразно, поради което следва да бъде потвърдено, ведно с всички законни последици от това.

 

            На основание чл.78, ал.1 във връзка с чл.273 от ГПК въззивницата следва да бъде осъдена да заплати на въззиваемите направените от последните разноски по делото и пред въззивната инстанция, но тъй като съдът намира, че не са направени разноски пред настоящата въззивна инстанция от въззиваемите и не са налице доказателства в тази насока, то такива не следва да бъдат присъждани от настоящия въззивен съд.

 

            На основание чл.280, ал.2 от ГПК тъй като цената на иска е под 5000 лева, а именно 2024.60 лева, която цена е посочена от въззивницата и ищца, настоящото въззивно съдебно Решение не подлежи на касационно обжалване.

 

          Водим от горното, съдът

 

                                                Р    Е    Ш    И  :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 11/21.06.2013г., постановено по гр.д. № 31/2013г., по описа на Районен съд - гр. Ч., като правилно и законосъобразно.

 

            Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

 

 

                                                                        ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

                                                                              ЧЛЕНОВЕ:   1.

 

 

                                                                                                                2.