Р Е Ш Е Н И Е

 

 

номер  271                                    01.08.2014 година                        град Стара Загора

 

  В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД                     Втори граждански състав

На петнадесети юли                                                                                      2014 година

В открито заседание в следния състав: 

                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ: М. САРАНЕДЕЛЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: 1. НИКОЛАЙ УРУКОВ

2. ВАНЯ ТЕНЕВА

при секретар С.С., като разгледа докладваното от младши съдия Тенева, въззивно гражданско дело номер 1277 по описа за 2014 година, за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.

 

Образувано е по въззивна жалба на Г.Х.Ш., чрез процесуалния си пълномощник адв. Д. ***, срещу решение № 221 от 14.04.2014 год., постановено по гр. д. № 108/2014 год. по описа на Казанлъшкия районен съд, в частта, с която са уважени исковете за нищожност на предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти 19.07.2013 г. поради липса на представителна власт и поради противоречие с добрите нрави.

В жалбата са наведени доводи, че съдебното решение е незаконосъобразно, неправилно и необосновано, поради което се иска неговата отмяна в обжалваната част и отхвърляне на предявените искове като неоснователни и недоказани.

Въззиваемата страна Е.Д.Ц., чрез процесуалния си пълномощник адв. С. ***, в депозиран отговор оспорва изцяло въззивната жалба с аргументи за нейната неоснователност. Искането до въззивния съд е да потвърди решението в обжалваната част. 

Въззивният съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК, във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемата страна, намира за установено от фактическа страна следното:

         Производството пред районния съд е образувано по искова молба на Е.Д.Ц., с която са предявени срещу Г.Х.Ш. при условията на обективно кумулативно и евентуално съединяване искове с правно основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД (нищожност на предварителен договор за покупко-продажба поради липса на съгласие/представителна власт), по чл. 26, ал. 1 ЗЗД (нищожност на предварителен договор за покупко-продажба поради противоречие с добрите нрави – нееквивалентност на престациите), по чл. 26, ал. 2 ЗЗД (нищожност на предварителен договор за покупко-продажба поради симулативност в частта за уговорената цена), по чл. 40 ЗЗД (обявяване на недействителен спрямо ищеца на сключения предварителен договор за покупко-продажба поради уговаряне във вреда на упълномощителя) и по чл. 27 във вр. чл. 28, ал. 1, изр. 2, чл. 29, ал. 1 и чл. 33, ал. 1 ЗЗД (унищожаване на предварителен договор за покупко-продажба поради измама, грешка в упълномощеното лице и поради крайна нужда).

         С пълномощно от 19.01.2007 г., с нотариална заверка на подписа, извършена от нотариус И.И., нотариус с район на действие РС г., Е.Д.Ц. е упълномощила П.К. Ц. да закупува, продава или заменя от нейно име и за нейна сметка недвижими имоти в цялата страна и да заплаща сумите за покупките на продавачите, да договаря плащането изцяло или отчасти, да сключва предварителни и окончателни договори за продажба на недвижими имоти в изискуемата от закона нотариална форма, при условия на предаване на владението, каквито сметне за добре, да договоря сам със себе си по смисъла на чл. 38 ЗЗД, да преупълномощава адвокат или трети лица във връзка с дадените пълномощия в случай на необходимост.

         С пълномощно от 25.11.2008 г., с нотариална заверка на подписа и съдържанието, извършени от нотариус П. К., нотариус с район на действие РС г., П.К. Ц., в качеството си на пълномощник на Е.Д.Ц., е преупълномощил Ц.Д.Ц. с всички дадени му права с посоченото по-горе пълномощно от 19.01.2007 г.

С нотариален акт за дарение на недвижими имоти № 94 от 24.04.2009 г., том І, рег. № 1180 по н.дело № 94/2009 г. на нотариус И. Г., вписан под № 440 в НК, с район на действие РС – К., Д. К.Ц. е дарил на дъщеря си Е.Д.Ц., представлявана от пълномощника си Ц. Д. Ц. въз основа на пълномощно с нотариални заверки № 9359 и 9360 от 25.11.2008 г. на нотариус Пламен Коев, следните недвижими имоти: имот № 145021, представляващ  нива, с площ от 5,998 дка; имот № 082007, представляващ нива, с площ от 5,996 дка; имот № 080035, представляващ нива, с площ от 3,000 дка; имот № 076014, представляващ нива, с площ от 1,997 дка; имот № 052052, представляващ ливада, с площ от 1,453 дка; имот № 031018, представляващ нива, с площ от 0,578 дка; имот № 030056, представляващ нива, с площ от 0,606 дка; имот № 097010, представляващ нива, с площ от 2,398 дка; имот № 127022, представляващ нива, с площ от 3,701 дка; имот № 101003, представляващ нива, с площ от 0,801 дка; имот № 111034, представляващ нива, с площ от 3,499 дка; имот № 149038, представляващ нива, с площ от 3,410 дка и имот № 098004, представляващ индустриална култура, с площ от 3,996 дка, всички в землището на град Шипка, с ограничението трайните насаждения в имота да се опазват и стопанисват в съответствие с чл. 18 ЗСПЗЗ до изтичане на амортизационния срок.

На 19.07.2013 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с нотариална заверка на подписите, с който Е.Д.Ц., представлявана от пълномощника си Ц. Д.Ц. въз основа на пълномощното с нотариални заверки № 9359 и 9360 от 25.11.2008 г. на нотариус П. К., е обещала да прехвърли на Г.Х.Ш. в срок до 30.08.2013 г. недвижимите имоти, предмет на договора за дарение, срещу сумата от 3000 лв., платима от обещателя на два пъти: 2000 лв. при подписване на договора и 1000 лв. до 30.08.2013 г. при подписване на окончателния договор за покупко-продажба. По делото е представена разписка от 21.08.2013 г., видно от която, Ц.Д. Ц. е получила от Г.Х.Ш. сумата от 1000 лв., представляваща остатъка от сумата по предварителния договор за покупко-продажба от 19.07.2013 г., с което цената по договора е изплатена от купувача изцяло.

Не е спорно между страните по делото, че не се познават, не са се виждали, не са водили лично преговори за покупко-продажбата на процесните недвижими имоти.

С оглед доказване на твърдяното споразумяване между Ц.Д.Ц. и Г.Х.Ш. във вреда на ищцата Е.Д.Ц., по делото е разпитан като свидетел Д. К. Ц., баща на ищцата Е.Ц.. От показанията на свидетеля Ц., преценени от съда с оглед разпоредбата на чл. 172 ГПК с оглед на другите събрани по делото доказателства, се установява, че лицето Г.Х.Ш. в началото на 2013 г. /посочено е “преди една година”, а показанията са дадени в съдебно заседание на 07.04.2014 г./ е потърсил свидетеля с оглед проявен интерес за закупуване на процесните недвижими имоти. Първоначално Ш. е искал да закупи част от имотите, но свидетелят му е казал, че има условие имотите да се продадат общо, а не на части. Тези показания на свидетеля се потвърждават косвено от дадените от Ш. обяснения по реда на чл. 176 ГПК /виж отговора на въпрос 3 в протокола от 07.04.2014 г./. На проведените преговори направената от свидетеля Ц. оферта за продажба на цена от 500 лв. на декар е била отхвърлена от ответника Ш.. След около два месеца Ш. се е свързал отново със свидетеля Ц. като му е предложил обща цена от 18 000 лв., която не е била приета от Ц., последвало увеличение на офертата в размер на 19 000 лв., която отново не е била приета от Ц..

По делото е изслушано заключение на СТЕ, съгласно която средната пазарна стойност на процесните недвижими имоти е в размер на 9 650 лв. към датата на изготвяне на експертизата 28.03.2014 г. Тъй като в периода от датата на сключване на предварителния договор 19.07.2013 г. до датата на изготвяне на експертизата не е имало съществени промени в цените на имотите, съдът приема, че тази средна пазарна стойност е приблизително идентична към двете дати.

По делото е представено определение от 22.10.2013 г., видно от което по искова молба на Ц.Д.Ц. е образувано гр.д. № 1948/2013 г. по описа на РС – г., с която е предявен срещу Д. Х. Ц. иск за развод по чл. 49 СК. Така представеното определение потвърждава показанията на св. Ц., че отношенията му със съпругата му Ц.Ц. в периода между юни-август 2013 г. не били много добри.

         При така установеното от фактическа страна, съдът направи до следните правни изводи:

         С оглед заявените обстоятелства  с исковата молба, с последващо уточнен петитум с молба от 05.03.2014 г., ищецът е претендирал обявяване нищожност /пълна и изначална/ на сключения предварителен договор за покупко-продажба от 19.07.2013 г. на три основания: нищожност по чл. 26, ал. 2 ЗЗД поради липса съгласие, изразяваща се в липса на представителна власт при порок в упълномощителната и преупълномощителната сделка, по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД поради противоречие с добрите нрави – нееквивалентност на престациите, и по чл. 26, ал. 2 ЗЗД поради симулативност на сделката в частта относно уговорената цена. Предявен е и иск с правно основание чл. 40 ЗЗД за обявяване на недействителността на предварителния договор за покупко-продажба от 19.07.2013 г. /относителна недействителност/ спрямо ищцата поради споразумяването му във вреда на представляваната, който съгласно уточнения петитум е заявен алтернативно с основанията за пълна нищожност. Предявени са и три иска за унищожаемост на сделката по чл. 27 във вр. чл. 28, ал. 1, изр. 2, чл. 29, ал. 1 и чл. 33, ал. 1 ЗЗД поради измама, грешка в упълномощеното лице и поради крайна нужда отново при алтернативно заявен петитум. Исковете за унищожаемост по своята същност, доколкото на унищожаване подлежи само сделка, която не е нищожна, без значение тяхното заявяване в петитума на исковата молба, винаги се явяват евентуални спрямо исковете за нищожност.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси съдът е ограничен от посоченото в жалбата. Обжалваното решение не е нищожно. Същото е обжалвано само в частта относно уважените искове с правно основание по чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД поради липса съгласие, изразяваща се в липса на представителна власт при порок в упълномощителната и преупълномощителната сделка и по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД поради противоречие с добрите нрави – нееквивалентност на престациите. В тази част решението не е недопустимо, тъй като в исковата молба има изложени обстоятелства за тези претендирани основания за нищожност, а районният съд е разгледал и се е произнесъл по тези искове, като не се отразява на допустимостта на решението обстоятелството, че в диспозитива на първоинстанционното решение е обявена нищожността на предварителния договор поради липса на представителна власт, тъй като по същество представлява липса на съгласие. Въззивният съд намира, че първоинстанционният съд се е произнесъл при несбъдване на вътрешното условие за разглеждане на исковете за унищожаемост, предявени като евентуални, но тъй като в тази част решението не е атакувано пред въззивния съд и въпреки недопустимостта му, същото в тази част попада извън обхвата на въззивната проверка по чл. 269 ГПК и чл. 271, ал. 2 ГПК, влязло е в законна сила и не следва да се разглежда от настоящия въззивен състав.

По обжалваната част относно основанието за нищожност по чл. 26, ал. 2 ЗЗД за нищожност поради липса на представителна власт при порок в упълномощителната и преупълномощителната сделка, въззивният съд намира, че както упълномощителната сделка, така и преупълномощителната сделка са извършени съгласно изискванията на закона за форма. Пълномощното в полза на П.К. Ц. е с нотариално заверен подпис на упълномощителя Е.Ц., но без нотариална заверка на съдържанието, тъй като към датата на извършването му - 19.01.2007 г., разпоредбата на чл. 37 ЗЗД е изисквала единствено нотариално удостоверяване на подписа на упълномощителя, но е и на неговото съдържание. Едва с промяната на разпоредбата на чл. 37 ЗЗД, извършена с ДВ, бр. 59 от 2007 г., в сила от 01.03.2008 г., е въведено от законодателя изискването за кумулативно наличие на нотариално удостоверяване на подписа и на съдържанието едновременно. Когато представителната власт е материалноправна, както е в случая, по общо правило новият закон не променя заварените правоотношения. Надлежно учредената материалноправна представителна власт не може да бъде погасена, освен ако новият закон има обратно действие, а на промяната на разпоредбата на чл. 37 ЗЗД такава не е придадена. Поради това надлежно учредената представителна власт не е погасена, тя продължава да съществува и може да бъде упражнена до прекратяването й (в този смисъл Решение № 101 от 5.04.2011 г. на ВКС по гр. д. № 829/2009 г., IV г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК). Съответно преупълномощителната сделка е извършена след промяната на чл. 37 ЗЗД, но същото е с едновременно нотариално удостоверяване на подписа и на неговото съдържание, т.е. и за преупълномощаването е спазен редът за форма в чл. 37 ЗЗД. В този смисъл наведените във въззивната жалба доводи са основателни, а мотивите на районния съд в обратна посока са неправилни при нарушение на материалния закон.

Основателен е и вторият довод във въззивната жалба, че неправилно районният съд е счел, че преупълномощителната сделка представлява упълномощаване “от първо лице, единствено число”. Видно от пълномощното П.К. Ц. е упълномощил Ц.Д.Ц., в качеството си на пълномощник на Е.Д.Ц., упълномощен с нотариално заверено пълномощно с рег. № 318/19.01.2007 г. В този смисъл очевидна е волята на упълномощителя Петър Ц., че преупълномощава Ц. Ц. с правата по дадените му пълномощия от Е.Ц., като е без значение употребените в пълномощното изрази “от мое име и за моя сметка”, тъй като е важна волята на страната, която следва да се тълкува с оглед на съдържанието на целия документ.

Въззивният съд не споделя доводите на жалбоподателя, че въз основа на упълномощителната сделка и преупълномощителната сделка не може да се придобият процесните имоти, след като въз основа на тях не може да се отчуждават. Преди всичко предмет на делото е претендирана нищожност на предварителния договор за покупко-продажба от 19.07.2013 г., а не на дарението, извършено с нотариален акт за дарение на недвижими имоти № 94 от 24.04.2009 г., том І, рег. № 1180 по н.дело № 94/2009 г. на нотариус И. Г., вписан под № 440 в НК, с район на действие РС – К.. Поради това е ирелевантно за настоящия спор обсъждането на въпроса за нищожност на дарението, тъй като това не би се отразило на правните изводи за нищожност на предварителния договор, защото обещанието да се прехвърли чужда вещ не е нищожно – аргумент от чл. 188 и чл. 189 ЗЗД.

Също така неправилни са изводите на районния съд, съответно основателни са доводите във въззивната жалба, че процесните упълномощителни и преупълномощителни сделки нямали за предмет недвижими имоти, които упълномощителката ще придобие в бъдеще. Никъде в упълномощителните сделки няма такава изразена воля, същите са общи и касаят недвижими имоти въобще, били те вече собственост на упълномощителката или бъдещо придобити от нея.

Въззивният съд обаче намира, че в обема на представителната власт по упълномощителната и преупълномощителната сделка не се включва правната възможност както упълномощеният, така и преупълномощеният, да се разпореждат с недвижими имоти, собственост на упълномощителя Е.Д.Ц., както и да поемат задължението да прехвърлят нейни собствени недвижими имоти, и в частност с процесните недвижими имоти, предмет на предварителния договор за покупко-продажба от 19.07.2013 г. С Решение № 505 от 02.09.2011 г. на ВКС по гр.д. № 741/2010 г., ІІ ГО, постановено по реда на чл. 290 ГПК и имащо задължителен характер за разрешените с него правни въпроси съгласно т. 2 на ТР № 2/2010 г. на ОСГТК на ВКС, се приема, че при продажба на недвижим имот пълномощното следва да съдържа описание на съществените признаци на конкретния договор, а това е описание на недвижимия имот по площ, граници, местонахождение, тъй като това е съществено условие на този договор – т.е. необходимо е изрично упълномощаване с индивидуализация на продавания недвижим имот и посочване на цената. Когато договорът за продажба /в това число и предварителния договор за покупко-продажба, тъй като следва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор съгласно чл. 19, ал. 2 ЗЗД/ е сключен чрез пълномощник от името и за сметка на продавача, без в пълномощното да е индивидуализиран имота и цената, и без да е извършено потвърждаване от упълномощителя, то договорът е нищожен поради липса на съгласие. В настоящия случай както упълномощаването, така и преупълномощаването, са инкорпорирани в общо, генерално пълномощно /съдържанието на правата в упълномощителната и преупълномощителната сделка е идентично/, в тях не фигурира по какъвто и да е начин индивидуализация на недвижими имоти, нито е посочена цена за тяхното отчуждаване, което съгласно посочената практиката на ВКС води до липсата на представителна власт за отчуждаването, в това число и за поемане на обещание да се прехвърлят процесните недвижими имоти, предмет на предварителния договор за покупко-продажба от 19.07.2013 г. По делото нито има твърдения, нито има доказателства ищцата Е.Ц. да е потвърдила предварителния договор съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. Липсата на представителна власт в полза на упълномощения Петър Ц., съответно пренасяща се и към преупълномощената Ценка Цанова, води до липсата на съгласие от страна на упълномощителя Е.Ц. за сключване на предварителния договор за покупко-продажба от 19.07.2013 г., което е самостоятелно основание за неговата нищожност съгласно чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД. В този смисъл въззивният съд не споделя доводите в жалбата, че в обема на представителната власт на пълномощника и преупълномощената се включва възможността да се разпоредят от името на упълномощителя с процесните недвижими имоти, както и да поемат обещанието да прехвърлят имотите.

  По обжалваната част относно основанието за нищожност по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД поради противоречие с добрите нрави – нееквивалентност на престациите, въззивният съд намира, че в случая е налице очевидна нееквивалентност на престациите. Установи се, че с ответника Ш. са водени преговори за цената на имотите, макар и от бащата на ищцата, като не е приета цена в размер на 19 000 лв., тъй като претенциите са били за минимум 20 000 лв. Същевременно от експертизата се установи, че средната пазарна стойност на всички процесни имоти е в размер на 9 650 лв., а поетото задължение за прехвърлянето им е срещу цена от 3 000 лв. Без значение в това отношение е обстоятелството, че цената от 3000 лв. е получена от преупълномощената Ц. Ц.. Уговорената цена е тройно по-ниска от средната пазарна стойност на имотите и шесткратно по-ниска от търсената от ищцата цена. Тази разлика безспорно навежда на извод за нееквивалентност на престациите по предварителния договор за покупко-продажба от 19.07.2013 г., която противоречи на общоустановените нравствено-етични правила и морала. При наличието на очевидната нееквивалентност на престациите предварителния договор за покупко-продажба от 19.07.2013 г. се явява нищожен и на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД поради противоречие с добрите нрави.

По изложените съображения, различаващи се от изложените от първоинстанционния съд по отношение на иска за нищожност поради липса на съгласие, въззивният съд счита, че исковете по чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД и чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД са основателни и следва да се уважат, а като е сторил това районният съд е постановил правилно като краен резултат решение, което следва да бъде потвърдено в обжалваната част, а въззивната жалба оставена без уважение.

По дължимата държавна такса и разноските:

Предявените искове са облигационни като цената на всеки иск се определя съгласно чл. 69, ал. 1, т. 4 във вр. т. 2 ГПК, т.е. от данъчната оценка на недвижимите имоти, предмет на предварителния договор за покупко-продажба. Сумарно данъчната оценка на всички недвижими имоти е в размер на 3200,70 лв., каквато се явява цената на всеки иск. Пред въззивния съд е обжалвано решението по два иска за нищожност, които са в обективно кумулативно съединяване, поради което по всеки от тях се дължи държавна такса съгласно чл. 72, ал. 1 ГПК. Държавната такса за въззивната инстанция съгласно чл. 18, ал. 1 във вр. с чл. 1 от Тарифата за таксите по ГПК е в размер на 128,02 лв. (по първия иск – 3200,70 лв. х 4% = 128,02 лв. х ½ = 64,01 лв., по втория иск е идентично с първия). Доколкото жалбоподателят е внесъл само 60 лв. за разглеждане на въззивната жалба и предвид изхода на делото пред въззивната инстанция, следва жалбоподателят Г.Х.Ш. да бъде осъден да заплати остатъка от дължимата държавна такса, който е в размер на 68,02 лв. на основание чл. 77 ГПК.

При този изход на делото във въззивната инстанция, въззиваемата страна има право на разноски. Такива са поискани както с отговора на исковата, така и с молбата от 01.07.2014 г., конкретизирано като искане за присъждане на минималното възнаграждение съгласно Наредба № 1/2004 г. Доказателства обаче за извършени разходи по адвокатска защита и съдействие не са представени пред въззивната инстанция, по който въпрос е налице задължителна практика по т. 1 от ТР № 6/2012 г., поради което не следва да се присъждат разноски на страната.

 

Водим от горните мотиви, Окръжен съд – гр. С.

 

Р Е Ш И :

 

         ПОТВЪРЖДАВА решение № 221 от 14.04.2014 год., постановено по гр. д. № 108/2014 год. по описа на К. районен съд, в частта, с която са уважени исковете за нищожност на предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 19.07.2013 г. поради липса на съгласие /представителна власт/ и поради противоречие с добрите нрави.

 

         В останалата част решението като необжалвано е влязло в законна сила.

 

         ОСЪЖДА Г.Х.Ш., ЕГН **********,***, на основание чл. 77 ГПК да заплати на Държавата по сметка на бюджета на съдебната власт сумата от 68,02 лв. (шестдесет и осем лева и 2 ст.), представляваща държавна такса за въззивното производство.

 

         Решението не подлежи на касационно обжалване съгласно чл. 280, ал. 2 ГПК.

                    

 

        ПРЕДСЕДАТЕЛ:                               ЧЛЕНОВЕ: 1.

 

 

                                                                                 2.