Р Е Ш Е Н И Е

 

№ 279                                             24.06.2015 г.                         гр.Стара Загора

 

 В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

С.ЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО отделение, ІІ въззивен  състав,

на четвърти юни две хиляди и петнадесета година,

в публичното заседание, в следния състав

                                          ПРЕДСЕДАТЕЛ : МАРГАРИТА САРАНЕДЕЛЧЕВА

                                           ЧЛЕНОВЕ :         ПЛАМЕН ЗЛАТЕВ

                                                                        ВАНЯ ТЕНЕВА

Секретар С.С.

Като разгледа докладваното от съдията- докладчик ЗЛАТЕВ

въззивно гражданско дело № 1304 по описа за 2015 година,

за да се произнесе съобрази следното:

 

         Производството е на основание чл.269 - 273 от ГПК във вр. с чл.28, ал.2 и чл.30, ал.1 от ЗАЗ.

 

Производството пред настоящия въззивен съд е образувано въз основа на въззивна жалба от “А.“ ЕООД, гр. П., против Решение № 139/11.03.2015г. по гр.д.№ 3038/2013г., по описа на РС- гр. К., с което разваля, на основание чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ, сключения на  29.12.2010г. и вписан с вх.№ 6650/29.12.2010г., партида 23870-23872, с рег.№., том ., в Служба по вписванията гр. К. договор за отдаване под аренда на земеделски земи, сключен между ”А.“ ЕООД, в качеството му на арендатор и К. Ц. Ц., в качеството му на  арендодател,  с предмет: масив № 83, парцел: № 26, местност “Б.“, с начин на трайно ползване нива в землището на с. В., общ. П., с размер 3 дка; масив № 83, парцел № 17, местност “Б.“, с начин на трайно ползване нива в землището на с. В., общ. П., с размер 4,076 дка и масив № 83, парцел № 32, местност “Б.“, с начин на трайно ползване нива в землището на с. В., общ. П., с размер 1,196 дка., поради неизпълнението на арендатора да предоставя в срок уговорената в договора арендна вноска. Въззивникът обжалва постановеното изцяло негативно за него Решение по иска по чл.28, ал.2 от ЗАЗ, като прави конкретни оплаквания относно това, че решението е неправилно, несъобразено със събраните по делото доказателства и постановено при съществени процесуални нарушения. Моли въззивния съд да отмени обжалваното Решение на РС- К., като постанови друго, с което да отхвърли исковата претенция като неоснователна и да присъди направените разноски пред двете съдебни инстанции. Прави конкретни и подробни оплаквания за това в няколко посоки. Счита, че констатациите на съда не могат да бъдат споделени и не кореспондират със събраните по делото доказателства. Въззивникът счита, че решението е неправилно и незаконосъобразно, като моли настоящия въззивен съд да го отмени. Претендира за разноски пред настоящата въззивна инстанция.

 

    Постъпил е писмен Отговор на въззивната жалба от въззиваемия И.И.Г. от гр.Р., против подадената въззивната жалба срещу Решение № 139/11.03.2015г. по гр.д.№ 3038/2013г. по описа на РС-К., обл.С. от ответника от “А.“- ЕООД, гр.П.. Счита, че неправилно е изложеното в жалбата относно заплащането на арендните вноски, относно изложените доводи за незаконосъобразност и счита изводите на съда и самото решение за правилни, обосновани и законосъобразни.Моли, да се потвърди обжалвания съдебен акт. Не претендира разноски за тази инстанция.

 

Въззивният съд в настоящия си състав, след като провери събраните по делото доказателства и обсъди становищата на страните, като взе предвид приложимите по казуса материалноправни и процесуални норми, намира за установена и доказана по несъмнен и безспорен начин следната фактическа и правна обстановка по делото :

Обжалваното решение на РС- К. е било съобщено на въззивната страна в рамките на законно установения 2- седмичен срок и е била депозирана процесната въззивна жалба.

         След преценка на събраните по делото доказателства, съдът направи следните правни изводи :

  Въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена в законния срок от лице с правен интерес от обжалване на съдебния акт, а разгледана по същество същата се явява неоснователна.

 

Въззивният съд констатира, че на 29.12.2010г. въззивникът- ответник “А.“ ЕООД, гр. П., в качеството му на арендатор и едно трето за делото лице- К. Ц. Ц., в качеството му на  арендодател, сключили договор за аренда с предмет : масив № 83, парцел: № 26, местност “Б.“, с начин на трайно ползване нива в землището на с. В., общ. П., с размер 3 дка; масив № 83, парцел № 17, местност “Б.“, с начин на трайно ползване нива в землището на с. В., общ. П., с размер 4,076 дка и масив № 83, парцел № 32, местност “Б.“, с начин на трайно ползване нива в землището на с. В., общ. П., с размер 1,196 дка. Договорът е бил сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и е вписан в Службата  по  вписванията- К.. Арендаторът е приел да ползва нивите за срок от  15 стопански години срещу задължението  да  заплаща на арендодателя арендно възнаграждение в  размер на  70 кг. пшеница на декар съгласно чл.3 от договора. Страните се договорили  арендното плащане да се извършва след изтичане  на стопанската  година- тоест след 01 октомври, съгласно чл.4 от договора. В чл.7.4 от договора страните договорили, че при смърт на арендодателя или прехвърляне на собствеността на арендования имот, наследниците, респ. приобретателя, заместват  арендодателя като страна по договора за аренда. Те са длъжни незабавно да уведомят арендатора за настъпилото заместване. Същите не могат  да искат от  арендатора да изпълни  към тях задължения, които последният вече е изпълнил  към предишния арендодател. В чл.8.4 от договора страните се договорили, че  арендодателят  може да  развали  договора  поради  забавяне на  плащането  на  арендното възнаграждение с повече от три месеца, като развалянето на договора става по съдебен ред.   На 01.03.2012г.  въззиваемият- ищец И.И.Г. закупил от третото лице К. Ц. Ц. процесните ниви, като сделката била обективирана в нотариален акт № ., том ., рег.№ ., дело .. На 13.09.2013г. Г. изпратил покана  до “А.“ ЕООД, гр. П., в която уведомил арендатора, че е закупил процесните ниви, че не е издължил арендни вноски за две стопански години 2011г./2012г. и 2012г./2013г., като е отправил покана  да се прекрати действието на договора за аренда и арендатора да върне земеделската земя в срок до 01.10.2013г. От приложеното по делото от ответното дружество  извлечение от търговския регистър е видно, че за адрес за кореспонденция с НАП  на територията на страната е обявена  кантора Ц. в гр. П.. Ищецът е връчил поканата на арендатора на  17.09.2013г. чрез посочената за кореспонденция кантора Ц., видно от представеното по делото известие за доставяне.

По делото пред РС е дало устни отговори на поставени му въпроси по реда на чл.176 от ГПК лицето С.С.– управител на ответното дружество. Същият е заявявил, че след 01.03.2012г./датата на която ищецът е закупил процесните имоти/,  се е срещал с Г. и майка му, тай като нивите им били на близко разстояние. Самият С. предложил да заплати на ищеца рентата, но  последният му заявил “ти не си  изкарал картофи още, има  време ще се оправим“, а за продажбата на земеделската земя бил разбрал неофициално, но официално никой не го бил уведомил.

На 13.01.2014г. на Г. е била връчена  нотариална покана– отговор от ответното дружество, в която арендаторът се противопоставя арендният договор да бъде прекратен. Той заявява, че е заплатил в пари задълженията си за стопанската  2012/2013г.  в размер на  253 лв. и като доказателство за заплатената рента ответното дружество е представило разписка и  известие за доставяне  на пощенски запис в размер на  сумата от 253 лв.  рента за  12, 092 дка., с получател  И.И.Г.. От представената по делото на РС служебна бележка от Н-к ПС П.- 3 се установява, че пощенският запис е върнат от гр.П., обл.С., тъй като получателят не живее на този посочен адрес. 

На 28.10.2014г. арендаторът “А.“- ЕООД, чрез куриер изпратило на  адреса на ищеца Г. ***  сумата 413 лв. в пари, като вписаното основание е за рента за земя 2012г./2013г. и 2013г./2014г. стопански години. На пратката  и фактурата липсва  подпис и име на получател. Свидетелката  М. Т. Г., майка на ищеца, дава показания, че страните спорят за договора  за земя, в землището на с.В. масив № 83, като целият масив бил около 60 декара и го обработвало “А.“- ЕООД. Синът й закупувал парцелите. Пререгистрирали  земите  до  февруари месец, като свидетелката се обадила в службата по земеделие. Преди 28.02.2013г. се обадила на управителя на “А.“  по телефона, за да му каже  да изключи процесните земи  от неговите, за да не стане припокриване, защото синът й ги е купил и тя ще ги декларира. С. я уведомил, че има сключени договори. Свидетелката и синът й не обработвали земите, а С. ги обработвал и получавал субсидии за тях. На нивата се срещали със С., като свидетелката била присъствала на срещи на сина й със С., който обещавал, че няма проблем и ще се оправят, но така и не плащал рента. Отрече да са получавали пощенски запис на адреса в гр.П, ул. „Г“ №. С. идвал у тях и на нивата били говорили за рентата и той обещавал да я плати.

При това положение безспорно на 01.03.2012г.  И.Г. е закупил от арендодателя  Ц. процесните ниви. При прехвърляне правото на собственост по отношение на имотите, предмет на арендния договор, арендодателят се замества  по силата  на законовата разпоредба на чл.17, ал.2, изр.1 от ЗАЗ от приобретателя като страна  по договора за аренда/арендодател/. Заместването става  “екс леге”- тоест по силата на самия закон/ЗАЗ/ и арендодател  по договора става единствено приобретателят/купувачът/ на недвижимия земеделски имот, и единствено и само на него се  дължи  арендното възнаграждение от арендатора, което съгласно  чл.3 от договора е в размер на 70 кг.  пшеница на декар в натура, а не в пари. Това следвало да се извърши след изтичане на съответната стопанска година, след 01 октомври на текущата календарна година съгласно уговорката на чл.4 от договора за аренда. Съгласно разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ и т.7.4 от Договор за аренда  от 29.12.2010г., приобретателят е бил длъжен да уведоми незабавно арендатора  за настъпилото заместване, но неизпълнението на това задължение не прави неизправната страна по договора изправна, а има за последица  невъзможността  приобретателят да претендира на него да бъде изплатена в пари или предадена в натура/както е по този аренден договор/ арендната вноска, в случай, че арендатора вече я е заплатил или предал на предишния арендодател- собственик. От обясненията дадени от С.С./управител на ответното дружество/ и св. показания на  М.Г. се установило, че С. и Г. обработват ниви, които са в съседство едни с други. След 01.03.2012г. са се срещали и С. е бил наясно, че новият собственик на нивите е Г., като официално уведомление му било връчено едва на 17.09.2013г. на вписания в търговския регистър тогавашен адрес за кореспонденция на дружеството му.

Въззивната страна твърди, че е изпълнила задълженията си по договора и като доказателство е представила разписка и  известие за доставяне  на пощенски запис от 17.12.2013г. в размер на  253 лв., с основание  рента за  12,092 дка с получател  И.И.Г.. От представената по делото служебна бележка от Н-к ПС П.- 3 се установява, че пощенският запис  е върнат от гр.П., тъй като  получателят не живее на този посочен адрес.  Според разпоредбата на  чл.75, ал.1 от ЗЗД,  изпълнението/плащане в пари или предаване в натура/  трябва  да бъде  направено  лично на  кредитора  или на  изрично овластено  от него, от съда или  от закона  лице. Пощенските  станции следователно по никакъв законов или договорен начин не са  овластени по смисъла  на цитираната  разпоредба, да получат  изпълнението в пари и/или в натура, арендното възнаграждение. До  получаването на паричните суми, изпратени чрез тези станции/както е в конкретния случай по делото/, те са на разпореждане на  изпращача- арендатор, като с връщането  им  обратно на изпращача, не е налице  изпълнение по арендния договор.  В хода на процеса пред РС- К. на 28.10.2014г., арендаторът “А.“- ЕООД чрез куриер изпратило на  адреса на Г. *** сумата в пари в размер на 413 лв. с основание рента за земята за стопанските 2012г./2013г. и 2013г./2014 години. Настоящият съдебен състав счита, че по делото и на първа, и на въззивна инстанция не са налице доказателства, че изпълнението  е  направено лично на кредитора, на овластено от него или закона лице или на лице, което  въз основа на недвусмислени  обстоятелства се явява овластено да получи изпълнение, тъй като на пратката  и фактурата липсва  подпис и име на получател. Въззивното дружество не ангажира доказателства, че кредиторът е потвърдил плащането/или получаването в натура/, или се е възползвал от него, каквото е изискването на  разпоредбата на чл.75, ал.1, изр.2 от ЗЗД.

Заявеното от управителя на въззивното дружество С., че е правил опити да изпълни задължението си, но не е  получил необходимото  съдействие от арендодателя, са останали неоснователни и недоказани. Още повече, че арендаторът прави опити по своя инициатива да предаде на новия собственик на арендуваната от него земеделска земя арендното възнаграждение в пари, а не както е записано в чл.3 от процесния аренден договор- в натура в размер на 70 кг. пшеница на декар, без наличие на никакви други разпоредби в договора за аренда или в някакъв анекс към него за заплащане на арендното възнаграждение в пари, а не в договорената натура. С изтичането на стопанската 2012/2013г. и с предявяване на иска за разваляне на договора за аренда, арендаторът- въззивник е изпаднал в забава по отношение на арендодателя си- новия собственик на обработваната от него арендована земеделска земя/въззиваемия ищец/. Съгласно разпоредбата на чл.97, ал.1 от ЗЗД,  ако задължението е да се предаде нещо и кредиторът е в забава, длъжникът може да се освободи, като предаде дължимото за пазене в подходящо място, определено от  Районния съд по местоизпълнението- тоест от първоинстанционния РС- К., обл.С.. Като не е сторил това, арендаторът е изпаднал във виновно неизпълнение и не може да претендира да продължи да държи земеделските имоти по арендния договор, без да изпълнява насрещните си задължения като арендатор по него.

Наред с това, съгласно разпоредбата на чл.20а, ал.1 от ЗЗД  договорите имат сила на  закон  за тези, които  са ги сключили, като всяка от страните следва да изпълни точно задълженията си по съглашението. Това предполага изпълнение от арендатора на дължимата престация освен по обем и качество, още и по вид. Кредиторът не може да бъде принуден да приеме нещо, различно от дължимото/уговореното/ съгласно нормата на чл.65, ал.1 от ЗЗД, защото задълженията следва да се изпълняват с това съдържание, което страните са вложили в тях при поемането им. Страните са договорили дължимо  арендното възнаграждение в натура/а не в пари/ в размер на 70 кг.  пшеница на декар, дължимо  след изтичане на  стопанската година- тоест след 01 октомври на съответната година

Предвид установената по делото фактическа обстановка и с оглед процесуалното поведение на въззивната страна, която не ангажира доказателства пред първата инстанция, че е предоставила своевременно арендното възнаграждение в натура за стопанската 2012/2014г., настоящият въззивен съд намира предявения иск по чл.28, ал.2 от ЗАЗ за изцяло основателен и доказан, поради което напълно мотивирано и законосъобразно той е бил уважен изцяло в атакуваното Решение на първоинстанционния РС- К.. Поради което въззивната жалба в тази й част следва да бъде отхвърлена, а атакуваното Решение на РС- К. да бъде потвърдено.

Претенцията за връщане на арендувани с процесния договор ниви има акцесорен характер спрямо иска за разваляне на арендния договор, произтичащ от същността на договора като правно основание за разместването на имуществени права между патримониумите на страните, като след евентуалното отпадане на това правно основание се дължи връщане на полученото по време на действието на договора. Това правило е установено и в приложимия към процесните отношения специален закон/разпоредбата на чл.30, ал.1 от ЗАЗ/, съгласно която норма след прекратяване действието на арендния договор арендаторът е длъжен да върне на арендодателя обекта на договора в състоянието, в което го е приел. Тъй като в настоящия случай, по гореизложените съображения, главният иск/за разваляне на процесния договор за аренда на земеделски земи/ се явява основателен и доказан, то следва да се уважи като основателна и доказана и  акцесорната претенцята с правно основание чл.30, ал.1 от ЗАЗ.

Няма спор между страните по делото, че между тях е бил сключен договор за аренда на земеделска земя със срок на изпълнение 15 години и че същият договор не е бил прекратен към момента на подаване на исковата молба пред РС – К.. На практика арентния договор не е прекратен между страните, въпреки че Г. на 13.09.2013г. е изпратил нотариална покана до “А.“ ЕООД да се прекрати действието му. Предвид на това съдът намира, че следва да приеме за установено, че ищецът И.И.Г. е имал правен интерес от депозирането на исковата молба за прекратяване на договора за аренда по съдебен ред. Така предявеният иск е бил процесуално допустим. Следва да се обсъди въпросът дали същият е бил основателен.По делото е представен договор за арендоване на земеделска земя от 29.12.2010г., в чл.8 на който са посочени способите за прекратяването му. В т.4 от чл.8 от Договора страните са се споразумели, че арендодателя може да развали договора поради забавяне плащането на арендното възнаграждение с повече от 3 месеца, като е посочено, че в тази хипотеза развалянето на договора става по съдебен ред. Въззивният съд намира, че възраженията на въззивника за това, че първоинстанционния съд е постановил решението си, като е приел, че “А.“ ЕООД е било уведомено за прехвърляне на собствеността върху имотите предмет на договора, са неоснователни. Въззивното дружество представлявано от С.М.С. – управител, е присъствало в съдебно заседание от 30.05.2013 г. и  е признал факта, че е уведомен за прехвърлянето. Не може да се приеме за основателно възражението на въззивника, че първоинстанционния съд е постановил решението си, като е приел, че на ищеца не е извършено плащане. Към датата на подаване на исковата молба ищецът не е знаел извършено плащане към прехвърлителя на процесните ниви. Към момента на предявяване на иска е налице забава в плащането на арендното възнаграждение с повече от три месеца. Съгласно чл.8, т.4 договорът за арендуване на земеделска земя, сключен на 29.12.2010 г., може да се развали по съдебен ред. В случая първоинстанционният съд е посочил фактите по делото, коментирал е доказателствата, обосновал е правните си изводи и е стигнал до съответното заключение.

Настоящата съдебна инстанция намира, че предявеният иск за разваляне на договора за арендуване на земеделска земя, сключен на 29.12.2010г. по съдебен ред е основателен. За уважаването му е следвало да се докаже, че арендаторът не е изпълнил своето задължение за плащане на арендното възнаграждение с повече от три месеца. В чл.2 от сключения между страните договор за аренда е посочено, че арендаторът дължи на арендодателя определена арендна вноска. В чл.3 и чл.4 от Договора е посочено, че арендното възнаграждение се извършва след изтичане на стопанската година- тоест след 1 октомври на съответната година. В тежест на ответното дружество по иска е било да докаже, че е извършвало плащания по договора за арендуване на земеделска земя. То твърди, че е изпълнило задълженията си, но по делото няма доказателства, които да потвърждават, че изпълнението е направено лично на кредитора или на овластено от него лице. Няма доказателства за това, че кредиторът е потвърдил плащането или се е възползвал от това плащане, поради което съдът не може да приеме, че е извършено такива плащане. Затова съдът счита, че неизпълнението е по вина на ответното дружество - “А.“ ЕООД. Предявеният по делото иск касае развалянето на договора за арендуване на земеделска земя, поради неизплащане на арендното възнаграждение. Ето защо, коментирането на въпроса за погасяване на това задължение може да се извършва единствено във връзка с установяване на обстоятелството, дали е било плащано арендното възнаграждение или не.

По отношение твърденията за виновно поведение от страна на кредитора, който е възпрепятствал длъжника да заплати задължението си, съдът намира същото за неоснователно и недоказано. В първоинстанционното дело е разпитана свидетелката М.Т. Г., майка на ищеца, която е посочила, че С.М.С. – управител на ответното дружество е присъствал на срещи със сина й, знаел, че има сключени договори и обещал нещата да се оправят, но така и не плащал. Съдът намира, че следва да кредитира нейните показания, тъй като по конкретния случай обстоятелствата, за които свидетелства, съответстват на останалите събрани по делото доказателства. В крайна сметка без съществено значение за разрешаването на спора е установяването на обстоятелството дали въззивното дружество е знаело за факта, че арендованата земя е била прехвърлена в собственост на въззиваемия. Достатъчно е да се установи, че на въззиваемия не е било плащано арендното възнаграждение по договора, което е безспорно установено по делото. Също така въззивното дружество/ответник в производството/- арендатор, не е доказало твърдението си, че е изпълнило всичките си задължения по процесния аренден договора. Действително по делото е приложена разписка и известие за доставяне на пощенски запис от 17.12.2013 г. с получател И.И.Г. за сумата от 253 лв., която е върната, тъй като получателят не живее на този адрес. Поради което въззивният съд счита, че това не е доказателство, че изпълнението на задължението е направено лично на кредитора– ищеца по делото, и то в натура по 70 кг. пшеница на декар съгласно разпоредбата на чл.3 от процесния писмен Договор за аренда.

В разпоредбата на чл.97, ал.1 от ЗЗД е посочено, че ако кредиторът е в забава, длъжникът може да се освободи от задължението си, като предаде дължимото за пазене в подходящо място определено от Районния съд по местоизпълнение. В изр.2 - пари, ценни книжа и ценности могат да се оставят за пазене в банка по местоизпълнението и без разрешението от съда. В настоящия случай, длъжникът е можел при твърдяното от него препятствие за изпълнение на задълженията му от страна на кредитора за получаване на арендното възнаграждение, да внесе същото по негова сметка в банка. Не е необходимо такава сметка да бъде разплащателна, както не е необходимо да притежава повече от достъпните му по договора за арендоване на земеделска земя лични данни. Със сумата по такава сметка би могъл да разполага кредиторът, след представяне на документ за самоличност. В разпоредбата на чл.425 от ТЗ е посочено, че при банков влог в полза на трето лице, ако третото лице почине, вложените пари, ценни книги или други движими вещи се връщат на влогодателя. По аргумент на противното следва, че лицето в чиято полза е банковия влог/въззиваемия арендатор/, ако е живо, би могло да го ползва.

Оплакването във Въззивната жалба на въззивника- арендатор за още първоначално невписване на Исковата молба е изцяло неоснователно и недоказано, тъй като видно от оригиналния текст на ИМ/л.2 от гр.д.№ 3038/2013г. на РС- К./, същата е била вписана в Службата по вписванията- гр.К., обл.С. още с вх.№ 253, № ., том ./15.01.2014г., и на същата дата/15.01.2014г./ е била върната обрано в РС- К., обл.С..

Предвид всички гореизложени мотиви въззивният съд счита, че   атакуваното с въззивната жалба първоинстанционно съдебно Решение не страда от сочените от жалбоподателите пороци, че същото се явява като цяло законосъобразно и правилно, съответстващо на събраните по делото доказателства, и следва да бъде потвърдено, със законните последици от това.

С оглед изхода на спора пред настоящия въззивен ОС- С. и предвид естеството на спора между страните, въззивникът/ответник/ би следвало да дължи на въззиваемия/ищец/ направените по делото разноски пред въззивната инстанция, но в конкретния случай поради липсата на направени и претендирани такива разноски, съдът не следва да се произнася по въпроса за тези разноските пред настоящата въззивна инстанция.

 

  Това въззивно съдебно Решение може да се обжалва чрез настоящия въззивен ОС- С. пред касационния ВКС на Република България- гр.С. в законния 1- месечен срок от връчването му на всяка от страните, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 от ГПК.                   

 

 

Ето защо, предвид гореизложените Мотиви и на основание чл.269- 273 от ГПК във вр. с чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД и чл.27, т.2 и чл.28, ал.1 и 2 от ЗАЗ, въззивният С. окръжен съд

 

                                            Р  Е  Ш  И  :

 

ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 139/11.03.2015г. по гр.д.№ 3038/2013г. по описа на РС- гр.К., обл.С..

 

 

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва чрез ОС - С. пред ВКС на РБ- С. в 1- месечен срок от връчването му на всяка от страните, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 от ГПК.              

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                            

 

 

 

ЧЛЕНОВЕ :       1.

 

 

 

                              2.