О  П  Р  Е  Д  Е  Л  Е  Н  И  Е  

 

Номер 457                                   12.05.2016 година                  Град Стара Загора   

                                            

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД     ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ

На 12 май                                                     две хиляди и шестнадесета година

В закрито заседание в следния състав: 

                                             

                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА

 

                                                ЧЛЕНОВЕ: РУМЯНА ТИХОЛОВА

 

                              МАРИАНА МАВРОДИЕВА

 

Секретар……………………………….…………………………………………..                                                        

Прокурор………………………………………………………………………….                                            

като разгледа докладваното от зам.-председателя  ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА                        

въззивно ч. гражданско дело номер 1156  по описа за 2016 година.

 

Образувано е по частна жалба на Р.П.В. против определение №15 от 04.04.2016г., постановено от К.Б.– съдия по вписванията в РС-Стара Загора, с което е отказано действие по вписване в регистъра на Служба по вписванията - гр. Стара Загора на обстоятелство, свързано с едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделски земи от страна на арендодателя Р.П.В. с ЕГН **********, вписан в регистъра на същата служба на 13.06.2013 г. под № …в том …, дв. вх . рег. № …, което действие е поискано с молба с вх. № 3620/04.04.2016 г., подписана от адв. Д.Д. ***, като пълномощник на посоченото по-горе лице.

Жалбоподателят обжалва определението като счита същото за неправилно и процесуално незаконосъобразно, поради което моли да бъде отменено и бъде постановено вписване на прекратяване на арендния договор. Подробни съображения излага в частната си жалба.

Окръжният съд като разгледа материалите по делото, намери за установено следното:

Частната жалба е процесуално допустима, подадена е в срок и от надлежна страна.

На 04.04.2016г. в Службата по вписванията - гр. Стара Загора е постъпила молба, заведена във входящия регистър с вх. № 3620, подадена от адв. Д.Д. ***, като пълномощник на Р.П.В. - арендодател по договор за аренда от 26.11.2012г., вписан в регистъра на същата служба на 13.06.2013 г. под № 79 в том IV, дв. вх. рег. № 6024/2013 г., с която се иска от съдията по вписванията при Районен съд - Стара Загора да се разпореди вписване на прекратяване на арендния договор въз основа на нотариална покана, която е връчена по реда на ГПК, представляваща нотариално изявление, отправено до арендатора - „ЗАПРЯНОВИ" ООД гр. Стара Загора, с ЕИК 123553406, с управител З.Н.З., за едностранно разваляне на договора при условията на чл. 27, ал.1 от ЗАЗ и чл. 28, ал.1 от същия закон-поради виновно неизпълнение на задълженията на арендатора по него.

С обжалваното определение съдията по вписванията в РС-Стара Загора е отказал  действие по вписване в регистъра на Служба по вписванията - гр. Стара Загора на обстоятелство, свързано с едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделски земи от страна на арендодателя Р.П.В., вписан в регистъра на същата служба на 13.06.2013 г. под № …в том …, дв. вх . рег. № …, което действие е поискано с молба с вх. № 3620/04.04.2016 г., подписана от адв. Д.Д. ***, като пълномощник на посоченото по-горе лице.

В мотивите на обжалваното определение се посочва, че в случая липсва подлежащ на вписване акт, свързан с прекратяване на арендното правоотношение. Такова вписване не може да се извърши въз основа на молбата по чл.8, ал.1 от ПВ, нито въз основа на приложена нотариална покана, отправена към неизправна страна по договор за аренда, тъй като връченото на арендатора известие за едностранно прекратяване на договорното правоотношение от страна на арендодателя обуславя преценка за настъпване на юридически факти и обстоятелства, която съдията по вписванията няма правомощия да извършва. Посочено е също така, че с чл. 4, буква „л" от Правилника за вписванията е регламентирано вписването на всички актове, извън посочените в тази разпоредба, „за които е предвидено със закон, че подлежат на вписване". Текстът изрично посочва, че се касае за актове, а не за доказателства, с които се установява настъпването на определени факти и обстоятелства. В този смисъл, съдията по вписванията е посочил, че подлежат на вписване допълнителните споразумения, които се отнасят до вписани по реда на ПВ договори за аренда и касаят срока на действие на тези договори и тяхното прекратяване. Едностранното прекратяване на сключен договор за аренда може да се установи, като се вземат предвид в съвкупност представени документи и книжа, обективиращи предприети действия от една от страните. Това изключва наличието на конкретен акт, издаден в изискуемата форма съгласно чл.З от ПВ и с необходимото съдържание по чл. 6 от ПВ, който да бъде оповестен по надлежния ред. С оглед на изложеното съдията по вписванията е приел, че следва да се постанови отказ да бъде извършено вписване на прекратяването на договор за аренда чрез едностранно изявление на арендодателя, като обстоятелство, което не подлежи на вписване съобразно правилата, които са установени в Правилника за вписванията и Закона за арендата в земеделието.

Въззивният съд намира, че тези изводи са правилни и законосъобразни.

По делото е установено, че на 04.04.2016 г. в Служба по вписванията - гр. Стара Загора е постъпила молба, заведена във входящия регистър с вх. № 3620, подписана от адв. Д.Д. ***, като пълномощник на Р.П.В. - арендодател по договор за аренда,който е бил вписан в регистъра на същата служба на 13.06.2013 г. под № …в том …, дв. вх. рег. № …г. С молбата се иска да се разпореди вписване на прекратяване на арендния договор въз основа на нотариална покана, която е връчена по реда на ГПК, представляваща нотариално изявление, отправено до арендатора - „ЗАПРЯНОВИ" ООД гр. Стара Загора, с ЕИК 123553406, с управител З.Н.З., за едностранно разваляне на договора при условията на чл. 27, ал.1 от ЗАЗ и чл. 28, ал.1 от същия закон.

В чл. 27 от ЗАЗ са уредени хипотезите, при които се прекратяват договорите за аренда - с изтичане на срока, за който е сключен; при неизпълнение - по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго; по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите; с едностранно предизвестие - в предвидените в този закон случаи;. освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице - арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго; при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост. Разпоредбата на алинея 2 посочва, че прекратяването на договора за аренда на земя се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и се вписва в нотариалните книги. Съобразно нормата на чл.27 ал.2 от ЗАЗ прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в нотариалните книги. Следва да се посочи, че на вписване като акт подлежи не изпратеното уведомление за прекратяване на договора, имащо характеристиките на предупреждение по чл.87 от ЗЗД, а самото обстоятелство прекратяване на договора. При заявено искане по чл.27 ал.2 от ЗАЗ съдията по вписванията извършва преценка освен на местната подсъдност, още и налице ли е подлежащо на вписване обстоятелство. Не е спорно, че прекратяването на договор за аренда в земеделието е обстоятелство, подлежащо на вписване в нотариалните книги. Спор поражда настъпването на подлежащото на вписване  обстоятелство и обхвата на проверката за настъпването му. Съобразно т.6 от ТР № 7/25.04.2013 г. на ОСГТК проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал.1 от ПВ относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничават до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание, като не се проверяват материално -правните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона. В  конкретния случай доколкото съдията по вписвания е задължен да провери дали е налице акт, подлежащ на вписване, то същият следва да провери настъпило ли е прекратяването на договора за аренда, т.к. именно това обстоятелство се иска да бъде вписано. Съобразно практика на ВКС по чл. 274, ал.3 от ГПК, а именно Определение № 311/24.04.2013 г., постановено по ч.т.д.№ 1880/13 г., І т.о., с което е допуснато до касационно обжалване определение на СОС по въпроса за едностранното прекратяване на договор за аренда по реда на  чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ, съгласно която едностранното прекратяване на договора по  чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ, вр. чл. 87, ал.2 от ЗЗД не е от категорията на едностранните, безспорни вписвания, които не засягат чужда правна сфера и подлежат на вписване съгласно чл. 569, т.5 от ГПК, поради което следва да се извърши по исков ред.В други свои определения ВКС е посочил също така, че на вписване в имотния регистър подлежи само прекратяване с едностранно предизвестие на арендния договор в случаите на чл.27 т.4 ЗАЗ във вр. с чл. чл.29 ал.1 ЗАЗ, т.е. при прекратяване на безсрочните договори, но не и за останалите случаи. Настоящия случай е на разваляне, поради неизпълнение на срочен договор за аренда и не  подлежи на вписване от съдията по вписванията.

Вписването е едностранно охранително производство, в чиито рамки не е допустимо да се разрешават правни спорове, а се касае за акт на безспорна администрация, оказване на съдействие при законосъобразно развитие на граждански правоотношения, като проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание, като не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.

На следващо място следва да се отбележи, че по делото не е представен акт за прекратяване на договора за аренда, регистриран в общинската служба по земеделие, отразяващ взаимното съгласие на страните. Съгласно разпоредбата на чл.27 ал.2 от ЗАЗ прекратяването на договора за аренда на земя се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и се вписва в нотариалните книги. Логическото и граматическо тълкуване на посочената правна норма налага извод, че първо следва да се извърши регистрация на прекратяването на договора в съответната общинска служба по земеделие и след това да се извърши вписването в нотариалните книги. Този извод съответства на изложеното в самата правна норма, която сочи на последователност в извършването на двете действия по прекратяване на арендния договор. Всеки друг извод би довел до произволна преценка относно регистрирането на прекратявате на договора в съответната служба. И двете предвидени действия по чл.27 ал.2 от ЗАЗ имат за цел спазване оповестителния характер на действията в посочената последователност.

Едностранното писмено изявление от арендодателя до арендатора за развалянето му поради неизпълнение не установява настъпването на юридическия факт - прекратяването на договора.

С оглед на гореизложеното следва да се приеме, че законосъобразно е постановен отказ за вписване на това обстоятелство.Обжалваното определение следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.

 

Водим от горните мотиви, окръжният съд  

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ПОТВЪРЖДАВА определение №15 от 04.04.2016г., постановено от К.Б.– съдия по вписванията в РС-Стара Загора, с което е отказано действие по вписване в регистъра на Служба по вписванията - гр. Стара Загора, на обстоятелство, свързано с едностранно прекратяване на договор за аренда на земеделски земи от страна на арендодателя Р.П.В. с ЕГН **********, вписан в регистъра на същата служба на 13.06.2013 г. под № …в том …, дв. вх. рег. № …, което действие е поискано с молба с вх. № 3620/04.04.2016 г., подписана от адв. Д.Д. ***, като пълномощник на посоченото по-горе лице.

 

Определението подлежи на обжалване пред ВКС на Република България в едноседмичен срок от връчването му, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 от ГПК.

     

  

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                      

        

 

 

          ЧЛЕНОВЕ: