Р Е Ш Е Н И Е

 

№ 177                                               06.06.2016 г.                         град Стара Загора

 

 В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,        ТРЕТО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ

На седемнадесети май                                                                    2010 година                                         

в открито заседание, в следния състав:

                                                                 

           ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТРИФОН МИНЧЕВ

                                   

Секретар: Н.К.,

като разгледа докладваното от съдията – докладчик МИНЧЕВ гражданско дело № 49 по описа за 2015 година, за да се произнесе съобрази следното :

 

 

            Производството е на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

 

Ищецът В.В.Д. твърди в ИМ, че на 10.10.2014 год. с ответника *****, гр. *****, подписали Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите рег. № 4775/10.10.2014 г. по регистъра на нотариус Десислава Кръстева рег. № 574 с район на действие РС Казанлък, собственост на ответника, подробно описан в ИМ за сумата от 140 000 лева без вкл. ДДС, като било уговорено същата да бъде платена изцяло или на отделни вноски в срок до 30.04.2015 г.. В чл. 5.1. от договора е посочено, че окончателния договор за покупко-продажба ще бъде сключен в срок до 30.04.2015 г. След подписване на предварителния договор ответникът учредил в полза на трето лице „Юробанк и Еф Джи България" АД договорна ипотека, върху имота предмет на предварителен договор за обезпечение на получен от дружеството банков кредит в размер на 250 000 лева. Твърди, че като купувач по предварителния договор не е давала съгласие за учредяване на ипотека или да бъде обременяван имота, с каквито и да било тежести. Ето защо с нотариална покана, изпратена до управителя на ответното дружество ги уведомила, че е осигурила финансирането на сделката и готовността си да заплати уговорената цена по договора, но установила вписана законна ипотека в полза на трето лице. С Поканата поканила ответника да и представи официален документ, от който да е видно, че ипотеката, която е учредил в полза на трето лице е заличена по съответния ред и да се сключи окончателния договор. Ответникът отговорил, че според него нямало пречки за сключване на окончателния договор на 30.04.2015 г. и ипотеката не пречела на сделката. На 30.04.2015 г. страните се явили при нотариус Куцарова и бил съставен Протокол с предмет - сключване на окончателен договор във връзка с предварителен договор сключен на 10.10.2014г.. Твърди, че като добросъвестен купувач по предварителен договор, е налице правен интерес да иска обявяване за окончателен на предварителния договор по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Сочи, че е налице  недобросъвестност от страна на ответника, който е ипотекирал имота в полза на трето лице за дълг в особено големи размери и по този начин на практика е променил размера на договорената цена на сделката, а категоричният отказ да осигури заличаване на ипотеката в деня на сделката или в определен от него разумен срок навеждат на извода за явно нежелание да изпълни задължението си по предварителния договор да прехвърли собствеността върху имота. Ето защо за моли съда да постанови решение по отношение на ответника, с което да обяви за окончателен сключения на 10.10.2014 г. между страните предварителен договор, с нотариална заверка на подписите за покупко-продажба на процесния недвижим имот при условие, че ищцата В.В.Д. в двуседмичен срок от влизане в сила на решението изпълни задължението си за заплащане на продажната цена от 141 725,21 лева с ДДС. Моли за присъждане на разноски.

 

            Ответникът *****, гр. ***** считат предявения иск за допустим. Твърдят, че ищцата е неизправна страна по предварителния договор за покупко - продажба, тъй като не извършила плащане на договорената продажна цена в установения в договора срок - 30.04.2015 г.. По тази причина, с изрично уведомление, направено в писмена форма - Констативен протокол от 30.04.2015г. на Нотариус Петранка Куцарова са уведомили ищцата, че считат предварителния договор за развален по нейна вина. При липсата на валидна обвързваща договорна връзка към датата на подаване на исковата молба, искът за обявяване на договора за окончателен се явява неоснователен. Оспорват твърдението на ищцата, че е била добросъвестна страна, която е изпълнила задълженията си. Оспорват твърдението на ищцата, че към 30.04.2015 г. същата е била осигурила продажната цена за имота. Твърдят, че с поведението си ***** не е дало повод за завеждане на настоящото производство, тъй като е изпълнило всички свои задължения по предварителния договор. Молят при прекратяване на делото или при отхвърляне на иска да им бъдат присъдени направените разноски в настоящото производство.

 

Съдът намира за установено следното от фактическа страна:

           

            Между страните не се спори, че на 10.10.2014 год. са подписали Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите рег. № 4775/10.10.2014 г. по регистъра на нотариус Десислава Кръстева рег. № 574 с район на действие РС Казанлък, собственост на ответника, а именно: 2/3 /две трети/ идеални части от дворно място с площ 1 300 /хиляда и триста/ квадратни метра, представляващо урегулиран поземлен имот 1-466 /първи за имот планоснимачен номер четиристотин шестдесет и шести/, в квартал 53 /петдесет и трети/ по плана на село Овощник, община Казанлък, област Стара Загора, одобрен със Заповед №366/1990г., при граници: от две страни улици, УЛИ11-465, У ПИ XIV-461 и реално находящите се в северната част на поземления имот: Жилищна сграда- къща на два етажа, басейн и други подобрения и приращения за сумата от 140 000 лева без вкл. ДДС.   В чл. 5.1. от договора е посочено, че окончателния договор за покупко-продажба ще бъде сключен в срок до 30.04.2015 г..

 

Не е спорно и обстоятелството, че ответното дружество *****, гр. ***** е собственик на процесния недвижим имот съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 127, том 1, рег. № 1878, нот.дело № 120/2014 г. по регистъра на нотариус Петранка Куцарова, рег. № 100 на ИК действаща в района на РС Казанлък, вписан в СВ Казанлък вх. рег. № 2354/07.04.2014 г., акт № 181, том 8, дело № 1639.

 

Видно от Нотариален акт № 48, том I, рег. № 221, дело № 35/2015 г., на 13.02.2015 г. ответникът е учредил договорна ипотека върху процесния имот, в полза на “Юробанк България” АД гр. София, като въз основа на Договор за кредит, на ответника е предоставен кредит в размер на 250 000 лв..

 

По делото е представена нотариална покана, заверена с рег. № 2519 от 23.04.2015 г. под № 82 том I по описа на Нотариус П.Куцарова рег. № 100 с район на действие РС Казанлък, изпратена до Н.Х.Х., управител на ответното дружество от която се установява, че ищцата е осигурила финансирането на сделката и готовността си да заплати уговорената цена, като поканила ответника да и представи официален документ, от който да е видно, че ипотеката, която е учредил в полза на трето лице е заличена по съответния ред.

 

 С Отговор заверен с рег. № 2595 от 27.04.2015 г. под № 87 том I по описа на Нотариус П. Куцарова, рег. № 100 с район на действие РС Казанлък, ответникът заявил, че според него нямало пречки за сключване на окончателния договор на 30.04.2015 г. и ипотеката не пречела на сделката.

 

Видно от Протокол, съставен при нотариус Куцарова на 30.04.2015 г. се установява, че страните по делото са се явили с цел сключване на окончателен договор във връзка с предварителен договор сключен на 10.10.2014г. с нот. заверка № 4775/10.10.2014 г..

 

По делото е представен и приет като доказателство Предварителен договор от 08.04.2014 г. за покупко-продажба на същия недвижим имот между същите страни, с цена от 100 000 лв. без ДДС, като видно от т. 3.3 страните са се съгласили, че “От датата на този договор продавачът няма право да го ипотекира или учредява ограничени вещни права върху него, освен с изричното съгласие на Купувача” която клауза липсва в договора от 10.10.2014 г..

 

Видно от изисканите от “Инвесткредит Груп” ООД предварителен договор за одобрение отпускане на кредит, Стандартен европейски формуляр за предоставяне на информация за потребителски кредити подписани и одобрени от ищцата, се установява, че Ищцата е била предварително одобрена за кредит като съгласно политиката и вътрешните правила на “Инвесткредит Груп” ООД, кредитоискателя следва да представи надлежно обезпечение и да учреди договорна ипотека по предварително заявен имот. Видно от предварителния договор за заем № СЗ-801/22.04.2015 г., ищцата е следвало да получи от заемодателя сумата 140 000 лв. за закупуване на процесния недвижим имот, съгласно предварителния договор от 10.10.2014 г., като усвояването на заема е в срок до 01.06.2015 г. след вписване на първа по ред ипотека върху процесния имот.

 

По делото са приети като писмени доказателства постановление на ОП Стара Загора от 22.01.2016г. и постановление на РП Казанлък от 29.10.2015г. за отказ за образуване на досъдебно производство по прокурорска преписка № 1472/2015г. на същата прокуратура.

 

Предвид установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

 

Предварителния договор има изцяло облигационен характер и няма вещно- прехвърлително действие, като с него единствено е поето в официална форма само задължение за сключване на окончателния договор в един по-късен момент. В случая закона изрично е предвидил особения ред по чл.19, ал.З от ЗЗД за подобен род придобивно основание сделки, като успешното провеждане на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД води до решение, заместващо липсващия окончателен договор между страните по предварителния такъв, и тогава правото на собственост е негова последица. В тази връзка искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД по правната си същност е конститутивен и с него се упражнява потестативното право да се иска сключването на окончателен договор, което право е насочено към пораждане на правните последици на несключения между страните окончателен договор. Съдебното решение, с което този иск се уважава, замества обещания окончателен договор и поражда правните последици на обещания, но несключен между страните окончателен писмен договор.

 

В конкретния случай спорът, очертан между страните с ИМ се свежда до следното: Страните са подписали първоначален предварителен договор от 08.04.2014 г., като впоследствие, поради промяна в обстоятелствата са подписали нов такъв, а именно процесния с дата 10.10.2014 г. от който е отпаднала клаузата, че продавачът няма право да го ипотекира и е променена цената по него. След като, възползвайки се от липсата на тази клауза в процесния предварителен договор, ответникът е ипотекирал имота за свой дълг, ищцата не може да получи в заем продажната цена от  “Инвесткредит Груп” ООД, тъй като няма как да изпълни условието по договора за заем за вписване на първа по ред ипотека върху процесния имот.

 

Съдът намира, че със сключването на нов предварителен договор, страните са валидирали облигационната връзка помежду си, като са постигнали съгласие за промяна в съществените клаузи по него като цена и срок, поради което стария от 08.04.2014 г. не ги обвързва. Освен това следва да се отбележи, че предмет на делото е обявяването за окончателен именно на предварителния договор от 10.10.2014 г., поради което, съдът няма как да вземе предвид клаузите по стария предварителен договор от 08.04.2014 г.. Тези обстоятелства се установяват от приетото като доказателство по делото постановление на РП Казанлък от 29.10.2015г. от което се установява, че с оглед факта, че не разполагала с цялата сума и удължаване срока за плащане на цената, адв. Анелия Станчева е предложила да се подпише нов договор, като ищцата напълно доброволно се съгласила да подпише предварителния договор от 10.10.2014 г..

 

При това положение съдът трябва да разгледа направеното от ответника възражение, че са развалили договора по вина на ищцата, с изрично уведомление направено в писмена форма - Констативен протокол от 30.04.2015г. на Нотариус Петранка Куцарова, тъй като не извършила плащане на договорената продажна цена в установения в договора срок - 30.04.2015 г.. Съдът намира, че предварителния договор не е развален, тъй като причината за не извършеното плащане на договорената продажна цена в установения в договора срок е по причина на ответника – продавач по договора, тъй като както бе отбелязано по – горе, ответникът е ипотекирал имота за свой дълг и по този начин е поставил в обективна невъзможност ищцата да осигури продажната цена от “Инвесткредит Груп” ООД, тъй като не може да изпълни условието по договора за заем за вписване на първа по ред ипотека върху процесния имот. Налага се извода при това положение, че предварителния договор продължава да обвързва страните. Тъй като предмет на производството по това дело е сключването на окончателен на предварителния договор между страните, съдът следва да изследва предпоставките за сключването на окончателен договор

 

Съгласно чл. 362 ГПК, няма пречка при обявяване на предварителния договор за окончателен съдът да осъди ищеца да изпълни свое насрещно задължение, но в конкретната хипотеза, съдът е в невъзможност да приложи тази разпоредба, тъй като ищцата е и ще бъде в невъзможност да изпълни своето задължение по него – да извърши плащане на договорената продажна цена дори при постановяване на позитивно за нея решение, като освен това съдът не може по този начин да я задължи да придобие имот, обременен с тежести. Същевременно целта на производството по чл. 362 и сл. от ГПК е постановяване на решение, което замества окончателния договор, като  извън правомощията на съда е да постанови решение с което да освободи от тежести и ипотеки процесния имот.

 

Поради което следва искът на ищцата против ответника за обявяване на предварителния договор, сключен на 10.10.2014г. с нот. заверка № 4775/10.10.2014 г. по регистъра на нотариус Десислава Кръстева рег. № 574 с район на действие РС Казанлък, за окончателен относно процесния недвижим имот, собственост на ответника, следва да се отхвърли като неоснователен.

 

В полза на ответното дружество следва да бъдат присъдени направените пред тази инстанция съдебни и деловодни разноски в размер на 2 100 лв..

 

            Ето защо предвид всички гореизложени мотиви и на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, Окръжен съд- гр.Стара Загора

 

                                                         Р  Е  Ш  И  :

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от  В.В.Д. с ЕГН ********** *** против *****, седалище и адрес на управление: гр. *****, общ. *******************, ЕИК ******************, представлявано от Н.Х.Х., иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, за обявяването за окончателен на Предварителен договор от 10.10.2014 г.,  с нотариална заверка на подписите рег. № 4775/10.10.2014 г. по регистъра на нотариус Десислава Кръстева рег. № 574 с район на действие РС Казанлък, сключен между ищеца като Купувач и ответника като Продавач, за покупко-продажба на недвижим имот, собственост на ответника, а именно: 2/3 /две трети/ идеални части от дворно място с площ 1 300 /хиляда и триста/ квадратни метра, представляващо урегулиран поземлен имот 1-466 /първи за имот планоснимачен номер четиристотин шестдесет и шести/, в квартал 53 /петдесет и трети/ по плана на село Овощник, община Казанлък, област Стара Загора, одобрен със Заповед №366/1990г., при граници: от две страни улици, УЛИ11-465, У ПИ XIV-461 и реално находящите се в северната част на поземления имот: Жилищна сграда- къща на два етажа, басейн и други подобрения и приращения, като неоснователен. 

 

ОСЪЖДА В.В.Д.,***, ЕГН ********** да заплати на *****, седалище и адрес на управление: гр. *****, ********************, ЕИК ****************, представлявано от Н.Х.Х. сумата 2 100 лв. /две хиляда и сто лева/, представляваща разноски по делото.

 

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в 14- дневен срок от съобщаването му на всяка от страните с въззивна жалба чрез Окръжен съд- гр.Стара Загора пред Апелативен съд- гр.Пловдив.

 

                                               

                                                           

                                                            ОКРЪЖЕН СЪДИЯ :