Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

 

  Номер315…………………04.11.2016 година………………Град Стара Загора

 

 

                                              В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД………………Втори граждански състав

На четвърти октомври………………………...………………………..Година 2016              

В публичното заседание в следния състав:                                            

                                              

                                             

                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: РУМЯНА ТИХОЛОВА

 

                                               ЧЛЕНОВЕ:           ПЛАМЕН ЗЛАТЕВ   

 

                                                                             СВИЛЕН ЖЕКОВ                                                                                       

                        

Секретар С.С.………………...…………………………………

Прокурор……………………………………………………………………………..

като разгледа докладваното от……………………………съдията Р.ТИХОЛОВА      

въззивно гражданско дело номер 1279…….по описа за 2016……………година.

 

        Обжалвано е решение № 250 от 13.05.2016 г., постановено по гр.дело № 3248/2015 г. на К. районен съд, с което е отхвърлен предявеният от П.Я.В. против “А.” ЕООД с.Г. иск с правно основание чл.108 ЗС за признаване за установено, че ищцата е собственик на нива, находяща се в землището на с.Г., община П.Б., ЕКАТТЕ ..., м. „К.", пета категория, с площ от 3.100 дка, представляваща имот № 047162 по плана за земеразделяне на землището на с.Г., на основание договор за доброволна делба №..от ... г.,том., рег.№..., вписан в СВ- К., вх.рег. № … г., акт № ., том ., и осъждане на ответника да й предаде владението на имота.

 

        Въззивницата П.Я.В., чрез пълномощника си адв. Д.М., счита, че решението е неправилно и незаконосъобразно. Моли същото да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което да бъде уважен предявения иск с правно основание чл.108 ЗС. Претендира за разноските по делото.

 

        Въззиваемият “А.” ЕООД с.Г., община П.Б., чрез пълномощника си адв.Ц.М., в отговора си по чл.263, ал.1 ГПК оспорва въззивната жалба и счита изложените в нея съображения за несъстоятелни. Моли решението на районния съд да бъде потвърдено и му се присъдят разноските за въззивната инстанция.

 

        Съдът, като обсъди направените в жалбата оплаквания и възраженията на въззиваемия, намери за установено следното:

 

        Пред първоинстанционния съд е предявен иск с правно основание чл.108 ЗС. Ищцата П.Я.В. твърди в исковата молба, че била собственик на нива, находяща се в землището на село Г., ЕКАТТЕ ..., м. „К.", пета категория, с площ от 3.100 дка, представляваща имот № 047162 по плана за земеразделяне на землището на с.Г., община П.Б., съгласно договор за делба №..от ... г.,том., рег.№..., вписан в СВ- К., вх.рег.№ … г., акт № ., том .. С договор за аренда на земеделски земи от 28.12.2012 г. на ответника, в качеството му на арендатор, за временно ползване за срок от 7-седем години била предоставена  1/2 ид.част от нива, находяща се в землището на с.Г., община П.Б., м. „К.", пета категория, с площ от 6.201 дка представляваща имот № 047109 по плана за земеразделяне на землището на селото. Ищцата твърди, че земеделски имот с № 047162 бил част от предоставения за аренда имот, като разликата в номерата на имотите била вследствие на извършената делба на имот с № 047109, целия с площ от 6.201 дка. Посочва, че съгласно чл.1.2 от договора за аренда арендаторът се задължавал да изплаща уговорената в договора арендна вноска в размер на 50 кг зърно на декар или левовата им равностойност до края на всяка стопанска година. Съгласно чл.15 от договора стопанската година се считала за срок от 01.10 до 01.10 на следващата година. Твърди, че за стопанските 2014 и 2015 години не била получила уговорените в договора арендни вноски. Предвид на горните обстоятелства и на основание чл.87, ал.2 ЗЗД отправила до ответника нотариална покана- изявление, връчена му на 18.09.2015 г., че разваля договора за аренда от 28.12.2012 г., като считано в 7-дневен срок от получаване на изявлението, следвало да й предаде владението на имота, предмет на договора за аренда. Твърди, че ответникът не й предал владението на процесния имот, въпреки че договорът за аренда бил развален. Моли съдът да постанови решение, с което да се уважи предявения иск с правно основание чл.108 ЗС, като признае за установено, че тя е собственик на нива, находяща се в землището на с.Г., ЕКАТТЕ ..., община П.Б., м. „К.", пета категория, с площ от 3.100 дка, представляваща имот № 047162 по плана за земеразделяне на землището на селото, при граници: имот № 047141- полски път на общ.П.Б.; имот № 047140- напоителен канал на общ.П.Б. , имот № 047108- нива на насл. на Г. И. С., имот № 047163- нива на З. Н. Ф., на основание договор за доброволна делба № … г., том ., рег.№ ., вписан в СВ- К., вх.рег.№ … г., акт № ., том .,  и да осъди ответника “А.” ЕООД да й предаде владението на гореописания имот.

 

        В отговора си по  чл.131 ГПК ответникът “А.” ЕООД с.Г., община П.Б., взема становище, че предявеният иск е  неоснователен и недоказан и моли да бъде отхвърлен. Не спори относно сключването на договор за аренда от 28.12.2012 г. и обстоятелството, че ищцата е собственик на процесния имот на посоченото в исковата молба основание. Твърди, че от момента на придобиването на собствеността върху имота- 05.08.2013 г., ищцата е встъпила в правата на арендодател по договора за аренда и  била длъжна да спазва всички права и задължения по него, както и тези, които й вменявал Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/. Чл.17, ал.1 от този закон предвиждал, че ако било уговорено в договора, наследниците, съответно правоприемниците на арендатора, го замествали като страна в договора за аренда. Те били длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настьпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник. Ал.2 на същия чл.17 постановявал, че приобретателят на арендувания обект замествал  арендодателя като страна в договора за аренда, ако съшият  бил вписан, а съгласно ал.3 приобретателят бил длъжен да уведоми незабавно арендатора за настьпилото заместване. Той не можел да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече бил изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването. Нормата на чл.17 ал.1 ЗАЗ била възпроизведена и в т.11 на сключения договор за аренда, по който ищцата се явявала страна, като в същия текст страните били договорили едномесечен срок за уведомяване на заместването и посочване на пълномощник. Ищцата- правоприемник по договора за аренда не била изпълнила тези свои задължения по договора и по ЗАЗ, като нито го била уведомила „незабавно", както изисквал чл.17 ал.3 от ЗАЗ, нито в едномесечен срок, както било договорено в т.11 от договора за аренда. Ответникът признава, че бил уведомен за замяната с връчване на  нотариална покана от 18.09.2015 г. Твърди, че след като ищцата не била изпълнила задължението си по договора и закона да  уведоми, че вече била страна по договора, нямала и права да търси до момента на уведомяването никакви арендни вноски. Твърди също така, че изпълнил задължението си за заплащане арендните вноски на ищцата за 2014 г. и 2015 г., но тя отказала да ги получи. Поради това счита, че е изправна страна по договора, че договорът за аренда не бил развален, и искът за предаване на владението върху имота се явявал неоснователен и недоказан.

 

        По делото не се спори, че по силата на договор за аренда на земеделски земи от 28.12.2012 г., вписан в Служба по вписванията /СВ/ гр.К., вх. рег.№ 116/09.01.2013 г., акт 60, том 1, сключен между Е. Б. С., чрез пълномощника си Т. С.Д., в качеството на арендодател и “А.” ЕООД с.Г., в качеството на арендатор, на дружеството било предоставено право на временно ползване за срок от 7-седем години на земеделска земя, а именно: 1/2 ид.част от нива, находяща се в землището на село Г., общ.П.Б., местност „К.", пета категория, с площ от 6.201 дка представляваща имот № 047109 по плана за земеразделяне на землището на селото, при граници: имот № 047141 - полски път на общ.П.Б.; имот № 047140 -напоителен канал на общ.П.Б. и имот № 047108- нива. Съгласно чл.1.2 от договора за аренда арендаторът се задължава да изплаща уговорената в договора арендна вноска в размер на 50 кг зърно на декар или левовата им равностойност до края на всяка стопанска година. Съгласно чл.15 от договора стопанската година се счита за срок от 01.10 до 01.10 на следващата година. Съгласно чл.12, б.„г“ договорът се прекратява  при неизпълнение по реда на чл.79  и следващите от ЗЗД  и предвидените  в Закона за арендата случаи. Съгласно  чл.13 от договора  арендодателят може да  развали договора поради забавяне на  плащането на арендната  вноска  за повече от  три месеца, като развалянето  става по съдебен ред.

 

        С договор за  покупко- продажба  на недвижим имот, обективиран в  нотариален акт № ..., том .., рег. № ..., нотариално дело № ... г., вписан в СВ- К. с вх. № … г., Е. Б. С. продава на ищцата 1/2 ид.част от нива, находяща се в землището на с.Г. общ.П.Б., местност „К.", пета категория, с площ от 6.201 дка, представляваща имот № 047109 по плана за земеразделяне на землището на село Г., общ.П.Б., при граници: имот № 047141- полски път на общ.П.Б., имот № 047140- напоителен канал на общ. П.Б. и имот № 047108- нива. Видно от представения по делото Договор за доброволна  делба на съсобствен недвижим имот - земеделска земя  № … г., том., рег.№ … г., вписан в СВ- К., вх.рег.№ .акт № ., том ., ищцата е придобила  собствеността по отношение  на нива, находяща се в землището на село Г., ЕКАТТЕ ..., общ.П.Б., м. „К.", пета категория, с площ от 3.100 дка, представляваща имот № 047162 по плана за земеразделяне на землището на село Г., общ.П.Б., при граници: имот № 047141 - полски път на общ.П.Б.; имот № 047140 - напоителен канал на общ.П.Б.; имот № 047108 - нива на насл.на Г. И. С. и имот № 047163- нива на З. Н. Ф..

 

        Не е спорно, че описаният имот с № 047162 е част от предоставения за аренда имот, като разликата  в номерата на имотите е вследствие извършената делба на имот с № 017109, целия с площ от 6.201дка.

 

        С нотариална покана, рег. № ... г., том ., № .., по описа на нотариус И. Г.,  рег. № ., отправена от ищцата до “А.” ЕООД с.Г., същата е уведомила, че е  придобила собствеността  върху имот, предмет на  договор за аренда  от 26.12.2012 г., но за стопанските  2014 и 2015 г. не била получила уговорената в договора  арендна вноска. Заявила е също така, че поради това и на основание чл.87, ал.2 ЗЗД извънсъдебно разваля процесния договор за аренда. Заявила е също така, че  в 7- дневен срок, считано  от получаване на  нотариалната покана, ответникът следва да й предаде  владението спрямо собствения й недвижим имот, предмет на договора за аренда. На 25.09.2015 г. нотариус Г. е удостоверил, че на 18.09.2015 г. е връчил екземпляр от посочената покана- изявление  на  представител на ответното дружество М. В. Т.. В отговора ответникът не оспорва, че  на 18.09.2015 г. му е била връчена нотариалната покана.

 

        От представената  по делото разписка от 24.09.2015 г. е видно, че шест дни след връчване на поканата- изявление С.Т. е направил пощенски превод на сумата от 108 лв. на П.Я.В.. Видно от известието за  доставяне  от 16.10.2015 г. В. е  отказала да го получи.

    

        По делото са разпитани свидетели. Свидетелят Я. Д. В.- баща на ищцата,  заявява, че през есента на 2013 г. закупил процесната нива  за дъщеря си с цел тя да участва в програмата “М.Ф.”. От продавачката знаел, че за нивата имало сключен договор за наем. Когато поискал да влезе във владение, разбрал от арендаторите, че за нивата има сключен договор за аренда. Лично ходил в дома на управителя на “А.” С.Т., който имал къща в с.Г., и лично на него и съжителката му М. съобщил, че е купил процесната нива за дъщеря си  и желае да му бъде предадено владението. Свидетелят твърди, че С. не плащал редовно арендните вноски. Стопанската година започвала от началото на м. октомври  и   завършвала до края м.октомври на следващата година.  Знаел, че дъщеря му изпратила до арендатора нотариална покана, защото за втората стопанска  година не била платена арендната вноска. Заявява също, че рентата се раздавала в къщата на С., като предварително датите били обявявани на бележки. Твърди, че на обявените дати и час бил посетил къщата на С., която  била затворена и там нямало никой. С. не го бил търсил и не му бил плащал нищо. Получили запис по пощата, след като били  изпратили нотариалната покана.  Твърди, че С. бил от арендаторите, които били  най-нередовните платци.

 

        Свидетелят Д. П.А. заявява, че познава ищцата и че нивата й се намирала в м. „К.“, където той притежавал 6 дка земя,  обработвани от “А.”. Нивата на П. била по-малка от неговата. Фирмата-  арендатор се помещавала в къща в с.Г., от където свидетелят получавал рентата. Заяви, че изплащането на рентата ставало по договор. Свидетелят заявява, че  арендаторът С. слагал съобщение, в което съобщавал срока, в който ще дава рентата и собствениците ходили да си получават рентата в неговата къща- който искал зърно, който искал пари, и се договаряли дали зърно, дали пари. А. заявява, че винаги, когато е ходил, къщата на арендатора била отворена. Свидетелят бил ходил в 10.30 ч.- 11 ч. и винаги арендаторът  бил там. Плащал редовно.

 

        При така установените факти, от правна страна съдът приема следното: Искът с правно основание чл.108 ЗС е искът, с който собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. Ищецът трябва да докаже, че е собственик на вещта; че ответникът е владелец на вещта и владее същата без правно основание. В случай, че ответникът възразява, че владее вещта на правно основание, следва да докаже твърдението си. В настоящия случай не е спорно, че ищцата е собственик на процесната нива, която се ползва от ответника на основание аренден договор от 28.12.2012 г. Ищцата твърди, че този договор е развален, считано от 18.09.2015 г., поради което ответникът след посочената дата владее нивата й без основание.

 

        Безспорно е, че ищцата като приобретател на арендувания имот съгласно чл.17, ал.2 ЗАЗ  е заместила  арендодателя  като страна по договора за аренда. По силата на  чл.17, ал.3 от ЗАЗ и чл.11 от договора за аренда приобретателят е длъжен да уведоми незабавно /по ЗАЗ/ и в едномесечен срок /по договор/ за настъпилото заместване. Свид. Я.В. твърди, че  той лично е уведомил арендатора, че закупил процесния имот за дъщеря си. Твърдението му, че това е станало веднага след закупуването на нивата е изолирано и не е подкрепено от другите доказателства по делото. Не се установи също свидетелят да е бил упълномощен да действа от името и за сметка на ищцата като уведоми арендатора за настъпилата промяна. Поради това съдът приема, че ответникът е разбрал за настъпилото заместване на 18.09.2015 г. с връчването на нотариалната покана- най- ранният безспорно установен момент по делото. Несвоевременното изпълнение  на  задължението на арендатора за уведомяване има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността  да иска  от арендатора  да изпълни  към него задължение, което  вече е изпълнил към предишния  арендодател до получаване на  съобщението за  заместване- чл.17, ал.3, изр.2 ЗАЗ. Освен това, ако арендаторът вече е изпълнил задължението си към предишния собственик, липсата на уведомление за заместване прегражда правото на приобретателя да иска разваляне на договора.   

 

        Ищцата твърди, че е развалила договора с нотариалната покана от 18.09.2015 г. Съгласно чл.27, ал.1,т.2 ЗАЗ, договорът за аренда се прекратява при неизпълнение - по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Чл. 87 ЗЗД урежда общите правила за разваляне на двустранните договори. По общо правило двустранният договор се разваля поради неизпълнение по причина, за която длъжникът отговаря, с извънсъдебно едностранно изявление на кредитора. Законодателят предпоставя упражняването на правото на разваляне от предупреждение, което трябва да съдържа две изявления- искане за изпълнение в подходящ срок и че в случай на неизпълнение в дадения срок, договорът се смята за развален. Кой срок е подходящ се преценява от съда. Ако посоченият срок е подходящ, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането му, а ако изявлението не съдържа срок или срокът е недостатъчен, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок. Липсата на срок в предупреждението не го дисквалифицира, ако след получаване на предупреждението длъжникът е бездействал в достатъчен според обстоятелствата срок. Обстоятелството, че кредиторът не е направил предупреждение с достатъчен срок, само по себе си не е основание за намаляване на отговорността на длъжника или освобождаването му от отговорност.

 

        За да настъпи правното действие на изявлението за разваляне на договора, с изискване за писмена форма когато договорът е в писмена форма, вкл. и възможността развалянето на договора да се реализира с исковата молба, е необходимо да е доказано, че са били налице законовите предпоставки на чл. 87, ал.1 ЗЗД, с предоставяне на изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение, или чрез безусловно изявление за разваляне при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, при безполезност на изпълнението, или при уговорка за изпълнение в непременно определено време. Поради това, независимо от изявлението на кредитора по настоящето дело, развалянето на процесния договор не би могло да се извърши без изпращане на предупреждение и без даване на подходящ срок за изпълнение на задължението на длъжника- преустановяването на облигационната връзка между страните би могло да се осъществи само в хипотезата на чл.87, ал.1 ЗЗД.

 

        В случая в нотариалната покана е посочено, че развалянето на договора е на основание чл.87, ал.2 ЗЗД. Сключеният договор за аренда между страните  не е имал естеството  на фикс- сделка /че задължението е следвало да се изпълни  непременно на уговореното време/; изпълнението нито е станало невъзможно  изцяло, нито  отчасти; нито  реализираната  забава на длъжника  го е направила безполезно. С оглед  на изложеното арендодателят не може да се ползва  от разпоредбата на чл.87, ал.2 ЗЗД. Следователно съдът приема, че нотариалната покана представлява предупреждение за разваляне, което би породило действие, ако длъжникът бездейства в достатъчен според обстоятелствата срок, което в случая не е налице. В настоящия случай обаче е налице забава на кредитора.

 

        Предмет на договора за аренда е заплащане на арендна вноска  в размер на 50.00  кг зърно на декар  или левовата  им равностойност  до края на всяка стопанска година. Договорена е алтернативна престация. По отношение на местоизпълнението съдът кредитира заявеното от свидетелите, че арендаторът поставял съобщение, в което посочвал срок, в който ще раздава рентата и собствениците ходили да си търсят рентата в неговата къща и се договаряли дали да им бъде предоставено зърно или пари.  И понеже кредиторът трябва да отиде при длъжника и да поиска изпълнение, задълженията се определят като “търсими”. Местоизпълнението определя дали длъжникът или кредиторът изпада в забава, защото ако задължението е търсимо, кредиторът трябва да отиде в местожителството на длъжника и ако той не направи това, кредиторът изпада в забава. Съдът кредитира показанията на свид.А., който заяви, че в упоменатия срок къщата на арендатора била отворена и раздавал рента и че ответникът редовно изпълнявал това свое задължение. По отношение на този факт съдът не кредитира показанията на  свид. Валеров, който твърди, че в обявения от арендатора срок на мястото на изпълнение не е имало никой. От една страна посоченият свидетел е баща на ищцата и се  явява заинтересован по смисъла на чл.172 ГПК, а от друга- показанията му са изолирани от останалите доказателства по делото. На следващо място, ищцата, макар и несвоевременно, е изпълнила задължението си да уведоми арендатора за заместването на арендодателя, което е станало с връчването на нотариалната покана- на 18.09.2015 г. Шест дни след уведомяването  арендаторът е направил пощенски превод на сумата от 108 лв.на П.Я.  В.. Основанието е  арендната вноска в пари за 2014 и 2015 стопански години, макар за 2014/2015 г. изискуемостта на вземането все още да не е била настъпила. Видно от отбелязването върху приложеното по делото известие за  доставяне  от 16.10.2015 г., В. е  отказала да го получи. Действително  пощенската станция  няма  характер  на овластено от кредитора лице, на което да бъде  изпълнено, тъй като  дейността й по  занятие  не е свързана  с това  да получава изпълнение  вместо кредитора, а само  да го  уведоми, ако в негова полза постъпи превод, както правилно е посочил и районният съд. В случая се установи, че адресатът е бил надлежно уведомен за изпълнения от длъжника способ на плащане и въпреки това е отказал да получи известието за доставяне, с което да се яви в пощенския клон и да получи плащане. С оглед на това съдът счита, че в случая е налице и забава на кредитор, на когото е предложено изпълнение, но той неоправдано не приема. При това положение облигационното отношение не се прекратява, а кредиторът не може да развали договора, защото длъжникът е изправен.

 

        След като не са налице предпоставките за извънсъдебно  разваляне на договора от страна на арендодателя, арендният договор не е развален и следователно ответното дружество държи имота на правно основание, поради което претенцията по чл.108 ЗС като неоснователна, следва да бъде отхвърлена, както правилно е приел и районният съд.

 

        Пред вид гореизложените съображения въззивният съд намира, че обжалваното решение е правилно и следва да бъде потвърдено. При този изход на делото на въззиваемия следва да се присъдят направените по делото разноски за настоящата инстанция в размер на 500 лв. за адвокатско възнаграждение.

 

        Водим от горните мотиви, Окръжният съд

     

                           Р  Е  Ш  И :

 

        ПОТВЪРЖДАВА решение № 250 от 13.05.2016 г., постановено по гр.дело № 3248/2015 г. по описа на К. районен съд.

 

        ОСЪЖДА П.Я.В., ЕГН **********,***, със съдебен адрес:***, офис., да заплати на “А.” ЕООД, ЕИК ….., със седалище и адрес на управление: с.Г., ул."С." № . община П.Б., област С., направените по делото разноски във въззивната инстанция в размер на 500 лв. /петстотин лева/.

 

        Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС на РБ при наличието на касационните основания по чл.280 ГПК.

 

 

                                                                    ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

 

                                                                             ЧЛЕНОВЕ: