Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

 

  Номер 55……………………24.02.2017 година………………..Град Стара Загора

 

 

                                              В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД………………Втори граждански състав

На двадесет и четвърти януари…………………………….………….Година 2017              

В публичното заседание в следния състав:                                            

                                              

                                             

                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: РУМЯНА ТИХОЛОВА

 

                                               ЧЛЕНОВЕ:           ПЛАМЕН ЗЛАТЕВ

 

                                                                             СВИЛЕН ЖЕКОВ

                        

 

Секретар С.С.……………...……………………………………

Прокурор……………………………………………………………………………..

като разгледа докладваното от……………………………съдията Р.ТИХОЛОВА      

въззивно гражданско дело номер 1452……по описа за 2016……..……...година.

 

        Обжалвано е решение № 492 от 21.10.2016 г., постановено по гр.дело № 1259/2016 г. на К. районен съд, с което К.Ц.Ц. е осъден да заплати на И.Н.И. сумата 3931.17 лв., представляваща платена от И.Н.И. в полза на К.Ц.Ц. на отпаднало основание- предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 12.04.2012 г., развален от К.Ц.Ц. с нот. покана от 06.12.2012 г. с рег. № 6328, том I, Акт 194 на нотариус П. К., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата да подаване на исковата молба- 30.06.2016г. до окончателното изплащане, като претенцията е отхвърлена до размера на 4186.88 лв., като погасена поради прихващане. Отхвърлено е възражението при условията на евентуалност на К.Ц.Ц. за прихващане вземането на И.Н.И. за сумата от 4186.88 лв. със сумата от 4200 лв., дължима се на К.Ц.Ц. за ползването на описаната част от собствения му недвижим имот, находящ се в гр.К., ул.”И.” № . от страна на И.Н.И. без правно основание за периода от 06.12.2012 г. до 27.12.2013 г., до размера над 255.71 лв. до заявените 4200 лв., като неоснователно и недоказано.

        Въззивникът К.Ц.Ц., чрез пълномощника си адв.В.А., счита, че решението е неправилно и постановено при съществени нарушения на процесуалните правила. Моли същото да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявеният иск да бъде отхвърлен, а ако се намерят основания за уважаването му- да бъде уважено направеното възражение за прихващане до размера на претенцията на ищеца. Претендира за присъждане на разноските за двете съдебни инстанции.

 

        Въззиваемият И.Н.И., чрез пълномощника си адв.М.Д., в отговора си по чл.263, ал.1 ГПК заявява, че оспорва изцяло въззивната жалба и моли същата да бъде оставена без уважение и изцяло да бъде потвърдено обжалваното решение, като му се присъдят направените разноски пред въззивната инстанция.

 

        Съдът, като обсъди направените в жалбата оплаквания и възраженията на другата страна, намери за установено следното:

 

        Пред първоинстанционния съд е предявен иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД. Ищецът  И.Н.И. твърди в исковата си молба, че на 12.04.2012 г. в гр.Казанлък с ответника, в качеството му на продавач, сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот- 30/195 кв.м. ид.ч. от дворно място с площ от 195 кв.м, находящо се в гр.К., ул.”И.” № ., в кв.167 и реално първия етаж от двуетажната сграда, находяща се в това дворно място, преустроен съгласно Разрешение за строеж № 155/23.09.1998 г. в Кафе-аперитив със застроена площ от 100 кв.м, заедно със съответните ид.ч. от общите части на сградата. Цената на имота и начина на плащането й били подробно описани в чл.2 на договора, съгласно който И. трябвало да плати на Ц. сумата от 102607 евро по главница от кредит на ответника към “А.” от 23.05.2008 г. и Анекс от 01.11.2010 г. към същия договор, както и 2500 лв. в срок от 01.09.2012 г. до 20.12.2012 г. и 3000 лв. в деня на прехвърляне на имота. В предварителния договор продавачът изрично декларирал, че освен вписаната договорна ипотека, имотът нямал други вещни тежести. Съгласно чл.7 на предварителния договор, продавачът- ответник се задължил да предостави на ищеца всички писмени документи, отнасящи се до ипотечния кредит и Анекса, както и документи относно размера на изплатената част от кредита и какъв бил размера на оставащите задължения към банката. В чл.9 на договора страните уговорили условия и права в случай на неизпълнение на която и да е от двете страни. Със споразумение към предварителния договор се споразумели съвместно да ползват имота и да заплащат по равно вноските по главницата по договора за банков кредит към „А." до прехвърлянето на собствеността на имота на името на ищеца. Няколко месеца след сключване на предварителния договор и споразумението към него, въпреки многократните му молби, продавачът не му предоставил всички писмени документи, отнасящи се до кредита. Наред с това не предприел действия за сключване на окончателен договор. Ищецът твърди, че в изпълнение на задълженията си по договора, започнал да погасява главницата по кредита на ответника и извършил следните плащания в банката: на 31.01.2013 г.- 1175.10 лв.; на 11.07.2013 г.- 1331.78.10 лв.; на 30.01.2013 г.- 100 лв.; на 10.01.2013 г.- 100 лв.; на 12.06.2012 г.- 740 лв.; на 03.05.2012 г.- 740 лв., или общо сума в размер на 4186.88 лв. Няколко месеца след подписване на предварителния договор, ответникът сам му признал, че е преструктурирал ипотечния кредит, като увеличил размера му на повече от 109000 евро. Това означавало,че дори и той да заплати на банката сумата от 102607 евро по предварителния договор, то ипотеката върху имота нямало да бъде заличена, поради увеличения дълг и нямало да придобие имот, свободен от вещни тежести. Тези обстоятелства му давали основание да счита, че продавачът-ответник не желаел сключване на окончателен договор, а и И. вече нямал интерес от сключването на такъв. С нотариална покана от 05.12.2013 г. с рег. № 5511, т.1, акт 87 на нотариус Д. К., връчена на ответника на 10.12.2013 г., И. уведомил ответника, че разваля предварителния договор. Твърди, че с нотариална покана от 06.12.2012 г. с рег.№ 6328, т.1, акт 194 на нотариус П. К., връчена на ищеца на същата дата, И. бил уведомен от ответника, че поради неплащане в срок на задълженията му по предварителния договор, Ц. прекратява действието на предварителния договор. Претендирал е съдът да  постанови решение, с което да осъди ответника да му върне сумата от 4186.88 лв., платена от И. на отпаднало основание - предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.04.2012 г., развален от Ц. с нотариална покана от 06.12.2012 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба- 30.06.2016 г. до окончателното изплащане на сумата.

 

        В отговора си по чл.131 ГПК ответникът К.Ц.Ц. оспорва изцяло предявения иск по основание и размер. Не спори, че на 12.04.2012 г. с ищеца сключили предварителен договор със съдържание, посочено в исковата молба. Наред с предварителния договор подписали и споразумението, чието съдържание също било описано в исковата молба. Оспорва твърдяното от ищеца, че не предоставил на И. всички документи, отнасящи се до договора за ипотечен кредит, както и документи какъв е размера на изплатената част от кредита и какъв е размера на оставащите задължения. Видно от подписаното споразумение било, че погасителният план е неразделна част от същото. Невярно било и заявеното от ищеца, че Ц. признал, че ипотечният кредит бил преструктуриран, като бил увеличен размерът му на повече от 109000 евро. Счита, че ищецът е бил неизправна страна по предварителния договор, което обстоятелство дало основание на ответника с нотариална покана № 6328/06.12.2012 г., изпратена чрез нотариус П. К., да даде срок на купувача И.И. да издължи сумите за 2012 г. в срок до 19.12.2012 г., като го предупредил, че при неизпълнение на това задължение, ще счита предварителния договор за покупко-продажба от 12.04.2012 г. за развален. Нотариалната покана била получена от ищеца на 06.12.2012 г. и в определения срок той не изпълнил задължението си да изплати сумите. Една година по- късно- на 05.12.2013 г., макар и безпредметно, И. изпратил до Ц. нотариална покана за разваляне на предварителния договор. Това обстоятелство се признавало и в исковата молба. Излага съображения за неоснователност на исковата претенция, тъй като в случая била налице една от петте кумулативни предпоставки по чл.55, ал.1, предл.трето ЗЗД. Твърди, че не било налице виновно неизпълнение от страна на Ц. на задълженията му по предварителния договор. Посочва, че в патримониума му не са постъпвали суми, подлежащи на връщане на ищеца. Всички претендирани от И. суми били в общ размер от 4186.88 лв. и същите били внесени чрез „А." директно по кредитната сметка, от която сметка банката - кредитор се  удовлетворявала и била погасявана веднага част от задължението, а на разположение на ответника не оставали никакви суми, които той да получава. С развалянето на предварителния договор следвало да се приеме и, че основанието за заплащане на суми по разваления договор било отпаднало, още повече, че до датата на разваляне на договора били заплатени само две вноски от по 740 лв., а остатъкът бил заплатен на „А. - клон България" след датата на разваляне на договора, поради което и искът за връщането им на посоченото основание бил неоснователен. Моли съда да отхвърли изцяло предявения иск като неоснователен и недоказан. При условията на евентуалност прави възражение за прихващане на претендираната сума от 4186.88 лв. със сумата от 4200 лв., дължима се на ответника за ползването на описаната част от собствения му недвижим имот, находящ се в гр.К., ул.”И.” № . от страна на ищеца И.И. без правно основание за периода от 06.12.2012 г. /датата на разваляне на предварителния договор/ до 27.12.2013 г. Тъй като  предварителният договор бил развален от 06.12.2012 г., а ищецът продължил да използва имота и след тази дата без каквото и да е правно основание до края на м. декември 2013 г., без да заплаща наем или каквото и да е обезщетение за ползването, то той се обогатил със сумата от 4200 лв., представляваща дължим се за ползване на помещенията наем за сочения период. Посочва, че с уведомление от 03.06.2013 г. предупредил ищеца да не предприема ремонти и СМР в процесния недвижим имот, а с уведомление от 11.10.2013 г. го поканил да напусне имота. С покана чрез нотариус от 10.12.2013 г. поканил И. да му осигури достъп до имота и да му предаде ключовете от помещенията, които той използвал. Същата покана била получена от ищеца на 11.12.2013 г. Тъй като И. не освободил доброволно ползваните от него помещения, ответникът се принудил да потърси съдействието на нотариус П. К., която на 27.12.2013 г. изготвила констативен протокол относно отварянето и осигуряването на достъп до помещенията, заемани до тогава от И.. Ползвани били и услугите на ключар, за което заплатил сумата от 70 лв. В случай, че съдът уважи предявения от ищеца иск, при условията на евентуалност моли да уважи направеното от него възражение за прихващане.

 

        Не е спорно по делото, че страните са сключили на 12.04.2012 г. предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, а именно: 30/195 квадратни метра идеални части от дворно място, цялото с площ от 195 кв.м., находящо се в гр. К., ул.„ И.“ № ., за което е отреден ПИ № 5860, включен в УПИ ХVIII- 5860,5861, с площ на УПИ- 445 кв.м, в кв.167, кадастрален район 502 по плана на града, одобрен със Заповед № РД-02-14-192/1987 г. и реално първия етаж от двуетажната жилищна сграда, находяща се в това дворно място, преустроен съгласно Разрешение за строеж № 155/23.09.1998 г. в Кафе- аперитив със застроена площ от 100 кв.м, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата. Купувачът се задължил да заплати на продавача правото на собственост върху имота за сумата от 102607 евро по главница от кредит към „А.- Клон Б.“, както и 5500 лева , както следва: 2500 лв. ще бъдат изплатени от купувача на продавача от 01.09.2012 г. до 20.12.2012 г. на вноски, а останалата сума от 3000 лв. – в деня на прехвърляне на имота, а цялата останала сума ще се изплаща от купувача на продавача по сметката му в „А.- Клон Б.“ периодично, като внесените суми ще служат за погасяване на кредита на К.Ц.Ц., отпуснат му с договор за ипотечен кредит от 23.05.2008 г. и Анекс от 01.11.2010 г. общо в размер на 102607 евро, при условие и начин на погасяването му конкретно посочени в този договор за кредит. Първата вноска трябвало да бъде за текущия месец от подписването на предварителния договор. Купувачът се задължил да изплати на продавача цялата дължима сума в посочената му банкова сметка при „А.а- Клон България“ по посочения кредит в срок не по- късно от петнадесет месеца, който срок започвал да тече от подписването на предварителния договор по погасителен план, неразделна част от договора за кредит. Посочено е, че върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор, има вписана договорна ипотека. Съгласно чл.4/1/, продавачът се задължавал да предаде владението на имота на купувача след подписване на предварителния договор. Съгласно чл.7 от договора продавачът К.Ц. се задължил да представи на купувача всички писмени документи, отнасящи се до ипотечния кредит № № 870-36/23.05.2008г., както и документи какъв е бил размерът на изплатената част от този кредит и на оставащите задължения. В чл.12/6/ на договора е записано, че при изготвянето му са представени: нот. акт за учредяване на договорна ипотека № . том .рег. № . нот.дело № . г. на нотариус К., нот. акт № .том. рег. № . нот.дело № . г. на нотариус К. и документи за самоличност на страните. На същата дата страните сключили и споразумение, от което е видно, че до изтичане срока на договора ще използват описания в предварителния договор недвижим имот заедно, като за това купувачът ще използва една стая с източно изложение и централния вход към нея с право да ползва и сервизните помещения, а продавачът ще използва останалата част от имота и второстепенния вход към него. Споразумели се също така до края на периода на съвместно ползване на имота да изплащат по равно вноските по главница от кредит към „А.- Клон Б.“ съгласно погасителен план, неразделна част от предварителния договор, както и всички данъци да се поделят по равно от датата на фактическото използване на недвижимия имот от двете страни.

  

        От представените 6 броя вносни бележки е видно, че ищецът е внесъл по сметка IBAN: …………в полза на К.Ц.Ц. сумите, както следва: на 31.01.2013 г.- 1175.10 лв.; на 11.07.2013 г. –1331.78.10 лв.; на 30.01.2013 г. – 100 лв.; на 10.01.2013 г. – 100 лв.; на 12.06.2012 г. –740 лв.; на 03.05.2012 г. – 740 лв., или общо 4186.88 лв.

 

        С нотариална покана от 06.12.2012 г. ответникът поканил в срок до 19.12.2012 г. включително ищецът да му заплати сумата в размер на 2267.04 евро по посочена сметка на Ц. в „А.а- Клон България“ с оглед неплащане на падежирали вноски по ипотечен кредит за месеците юни, юли, август, септември, октомври и ноември 2012 г., а дължимата вноска за м.декември 2012 г. от 377.84 евро и 2500 лв. да бъдат изплатени до 07.01.2013 г. В случай на неплащане, ответникът уведомил ищецът, че е в нарушение на чл.10 от предварителния договор и следвало същия да се счита за прекратен. Нотариалната покана е връчена на 06.12.2012 г. лично на И.Н.И..

 

        С уведомление от 11.10.2013 г. ответникът поканил в последен тридневен срок от датата на получаване, ищецът да напусне имота, находящ се в гр. К., ул. „И.“ № ., което ищецът получил на 15.10.2013 г.

 

        От своя страна, с нотариална покана от 05.12.2013 г. ищецът уведомил ответникът, че предвид неизвършването на каквито и да е било действия, които да доведат до сключване на окончателен договор, а и с оглед на признанията на Ц., че е преструктурирал кредита си, отпуснат му от „А.а- Клон Б.“, разваля сключения на 12.04.2012 г. предварителен договор /и анекс към него/ за покупко- продажба на процесния недвижим имот. Нотариалната покана е връчена на К.Ц. лично на 10.12.2013 г.

 

       С покана от 10.12.2013 г. К.Ц. поканил И.И. на 13.12.2013г. в 16.30 часа да се яви пред имота за осигуряване достъп и подписване констативен протокол за състоянието на имота и предаване ключове за същия в присъствието на нотариус. Поканата е връчена лично на ищеца на 11.12.2013 г. От приложения по делото констативен протокол от 27.12.2013 г. на нотариус П. К. се установява, че ищецът не се явил на датата 13.10.2013 г. в 16.30 часа, като ответникът пристъпил към отваряне на обекта, находящ се в гр.К., ул.”И.” № ., като била сменена бравата и извършен опис на състоянието, в което имота бил намерен.

 

        От удостоверение, изх.№ 12-036/22.01.2014 г. на „А.- Клон Б.“ се установява, че процесният ипотечен кредит към датата на издаване на удостоверението не е преструктуриран.

 

        От приложена справка за заплащана такса за ползване на тротоар за 2013 г. от ЕТ „Т.- Н. Г.- И.И.“, изходяща от Община К., е видно, че на ищеца е издадено разрешително в качеството му на ЕТ „Т.– Н. Г. - И.И.” с № 295 от 10.06.2013 г. и ЕТ е  извършил плащания на дължими такси за периода 10.06.2013 г.- 06.11.2013 г. съгласно Наредба № 26 на ОбС- К..

 

        От приложеното гр.дело № 2310/2013г. на РС- К. е видно, че с влязло в сила  решение № 200/08.04.2014 г. е отхвърлен предявения от К.Ц.Ц. против И.Н.И. иск за установяване съществуването на вземане за сумата 11369 лв., явяваща се част от продажна цена по сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.04.2012 г., за което е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.дело №1573/2013 г. на РС-К.. 

 

        По делото са разпитани свидетели. Свид. М. М., която живее на семейни начала с ищеца, твърди, че И. ползвал имота съвместно с Ц. от 2012 г.- след подписване на предварителния договор, и до края на м.септември 2013 г. Ищецът не ограничавал правото на ответника да ползва имота и че не са имали уговорки с Ц. да му плаща наем за ползване на имота, а и ответникът не бил търсил плащане на наем от ищеца. Свид. М. С., която живее на семейни начала с ответника Ц., твърди, че към предварителния договор били приложени договора за банков кредит, анекса и личната карта на Ц.. Не присъствала на подписването. Ищецът започнал да ползва едната част от помещението, а впоследствие  и останалата, като второто помещение се ползвало като кафе, още след подписването на предварителния договор през м. април 2012 г. При подписване на предварителния договор, на ищецът били предадени ключове за всички помещения, тъй като се налагало И. да ползва тоалетната и сервизните помещения. Ползването на недвижимия имот от ищеца било преустановено към края на 2013 г., след изпратена от ответника нотариална покана. Сочи, че И. следвало да погасява вноските в банката по кредита, като в началото бил изряден, но в последствие спрял да внася пари. Свид. Р.Д. С. посочва, че имал неправителствена организация, която ползвала помещение в процесния недвижим имот. Заявява, че първо И. и Ц. имали сключен договор за наем, съгласно който ищецът ползвал половината от недвижимия имот. Впоследствие ответникът споделил на С., че щял да прави постъпки да продава имота, за което и неговата неправителствена организация преустановила ползването на помещението. Твърди, че е виждал да се развива търговска дейност, имало кафе и маси в имота. Със свидетеля ответникът коментирал, че И. не му платил някакви вноски и по тази причина Ц. желаел да си влезе в имота. Видно от показанията на свид. И. Р. С. ответникът имал уговорка с друг човек, като първоначално била отделена една стая, а след това цялото помещение било отдадено под наем на този друг човек. Отдаването под наем на помещенията било между 2013 г.-2014 г.

 

        От заключението на назначената по делото съдебно- техническа експертиза, размерът на дължимото обезщетение за ползване на стая с източно изложение, като офис за периода от 01.01.2013 г. до 27.12.2013 г. на база средни пазарни цени за наем, е 110 лв. на месец или по 3.67 лв. на ден, като за периода от 01.01.2013 г. до 27.12.2013 г. /11 месеца и 27 дни/ дължимото обезщетение възлиза на общо 1309.09 лв. Досежно размера на дължимото обезщетение за ползване на търговско помещение за кафе-аперитив за периода м.май 2013 г. до 27.12.2013 г. експертът посочва месечен наем от 480 лв., при което от м.май 2013 г. до 27.12.2013 г. /7 месеца и 27 дни/ дължимото обезщетение възлиза на общо 3792 лв. Или според вещото лице общата стойност на наемите в цитираните периоди е в размер на 5180 лв.

 

        При така установените факти, от правна страна съдът намира следното: Предявеният иск е с правно основание чл.55 ал.1 ЗЗД- който  е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. Получилият нещо е длъжен да го върне, ако няма основание да го задържи. Затова по иска за връщане на даденото без основание ищецът трябва да докаже, че е дал и съответно ответникът е получил нещо, а в тежест на ответника е да докаже, на какво основание го е получил и има ли право да го задържи.

 

       Безспорно е, че на 12.04.2012 г. страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Договорът е развален с нотариална покана от 06.12.2012 г., като и двете страни са твърдяли, че е развален на посочената дата. Действително след това ищецът е извършил плащания, но те са след развалянето на договора. В доклада на съда този факт- развалянето на договора на 06.12.2012 г., е обявен за безспорен между страните. Доводите във въззивната жалба относно това кой е бил изправна страна по договора са ирелевантни, предвид настъпилото разваляне на договора и тъй като предмет на делото не са претенции за заплащане на обезщетения за вреди от разваляне на договора, а реституционно вземане. След разваляне на предварителния договор продавачът е длъжен да върне полученото от купувача по договора, заплатено от последния в изпълнение на договорните задължения по разваления договор. В случая всички направени от И. вноски за погасяване на кредита, сключен от Ц. с “А.- Клон Б.“, следва да му бъдат върнати, тъй като са направени на отпаднало основание- прекратения предварителен договор. Що се отнася до размера на исковата претенция- 4186.88 лв., съдът намира, че същият е безспорно доказан с вносните бележки, представени от ищеца и неоспорени от ответника.

 

        Неоснователни са твърденията на ищеца, че ответникът не му е предоставил документите във връзка с ипотечния кредит. Документите по кредита са представени- описани са към споразумението, подписано от страните. Освен това, първите две вноски, направени от ищеца, са с еднакъв размер, съвпадащ с погасителния план. Действително, в текста на предварителния договор не са описани като приложени анекс, договор за кредит и погасителен план, но необоснован е фактическият извод на районния съд, че те не са били представени на ищеца. Както се посочи, тези документи недвусмислено са описани в споразумението към предварителния договор, още повече, че то е подписано от двете страни по договора на същата дата както и договора- 12.04.2012 г. Това мотивира окръжният съд да приеме, че посочените документи са били предоставени на купувача. Поради това въззивният съд не споделя правния извод на районния съд, че ищецът е спрял плащанията извинително. Отделно от това, както бе посочено по- горе, първите две вноски са заплатени регулярно /всеки месец/ и в еднакъв размер от ищеца, т.е. той е бил наясно както с размера на дължимите суми, така и с периодичността на плащането им. Различията в размера на останалите плащания и датите са следствие на нередовността на погасяване на кредита.

 

        В чл.10 от договора са посочени вреди от неизпълнение на договора, които не са претендирани по настоящото дело. Делото е за реституция. Във възражението за прихващане също не се твърди да са вреди от неизпълнение на договора, а само обезщетение за лишаване от ползване. Действително не са налице данни за подписване на анекси към договора за кредит от ответника с А., но дори и да се приеме, че е така, този въпрос би имал значение при определяне на вреди от неизпълнение на предварителния договор, каквито никоя от страните не претендира по настоящото дело.

       

        В отговора си на исковата молба ответникът е направил при условията на евентуалност възражение за прихващане. Съгласно чл.103 ЗЗД, условие за допустимост на прихващането е идентичността на субектите по правоотношенията и идентичността на насрещните престации- парични задължения или еднородни заместими вещи. Направеното от ответника възражение за прихващане е основателно. По силата на споразумението от 12.04.2012 г.  ищецът и ответникът са се договорили заедно да ползват продавания недвижим имот, като за своето ползване не е предвидено ищецът да дължи нещо на ответника, а на свой ред ответникът се е споразумял с ищеца до края на периода за съвместното ползване „да плаща по равно с него” вноските по главницата от кредита си към “А.а“, т.е. не само, че ответникът не е искал наем от ищеца, но дори е намалил наполовина договорената между тях месечна част от продажната цена, а именно: вместо да плаща цялата месечна вноска, дължима от ответника към банката, след подписване на това споразумение и до края на ползването на процесния имот, ищецът е трябвало да плаща само половината вноска, а другата половина щял да поема само ответникът. На Ц. се следва обезщетение единствено за периода от 06.12.2012 г., когато е прекратен предварителния договор до 27.12.2013 г., когато ответникът е иззел владението на недвижимия имот. В случая от събраните по делото доказателствата се установява, че от 12.04.2012 г. ищeцът упражнява фактическа власт върху съответната част от процесния недвижим имот, тъй като владението върху имота му е било предадено във връзка със сключения предварителен договор за покупко-продажба. Когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, какъвто е К.Ц., владелецът има правото да ползва вещта и да получава добивите, които тя дава, до предявяването на иска за връщането й - чл.71, ал.3 ЗС. Както бе посочено по-горе, предварителният договор, във връзка с който ищецът е получил владението върху процесния имот, е сключен и подписан от собственика Ц. и не е нищожен. Ищецът ползва процесния имот на основание предаденото владение и затова не дължи обезщетение. Не е нужно страните по предварителния договор да сключват нарочно споразумение за предаването на владението или да се прави някакъв специален въвод. След развалянето на договора отпада основанието за ползване, а се дължи обезщетение за ползването. Не е доказано друго основание, на което ищецът да е в имота, освен предварителния договор. След прекратяването му на 06.12.2012 г. до 27.12.2013 г. не се спори, че  ищецът ползва без основание- няма договор и не е твърдяно и доказано друго основание, на което се намира в имота след развалянето на предварителния договор. Неправилно районният съд е намесил фигурата на договора за заем за послужване, преценявайки налице ли е основание за ползването. Основанието е всъщност сключения предварителен договор докато той съществува, след това в тежест на ползващия несобственик е да докаже основание за ползването. По делото няма данни за сключването на друго съглашение между страните. След развалянето на предварителния договор, което според ищеца също е на 06.12.2012 г. с нотариалната покана на ответника, той не само не е доказал основание, но и не твърди такова.

 

        От заключението на съдебно-техническата експертиза е видно, че за претендирания период наемът за ползването на частта от процесния имот възлиза общо на 5101.09 лв. /а не на 5180 лв. както неправилно е посочен сборът от сумите в заключението/. Възражението за прихващане обаче е направено за 4200 лв. Същото следва да бъде уважено изцяло. След извършване на прихващането искът следва да бъде отхвърлен и за 3931.17 лв. като погасен, поради прихващане. Неоснователно е направеното от ищеца възражение за давност, тъй като не се касае до периодично вземане, независимо, че обезщетението се измерва с наемната цена, поради което давностният срок е 5 години.

 

        С оглед гореизложените съображения въззивният съд намира, че обжалваното решение, в частта, с която е отхвърлено възражението за прихващане за сумата над 255.71 лв. до заявените 4200 лв.,  е неправилно. Следва в тази му част да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което възражението за прихващане бъде уважено за сумата 4200 лв. както е предявено и след извършване на прихващане предявеният иск да бъде отхвърлен и за сумата 3931.17 лв. като погасен чрез прихващане. В останалата част решението е правилно и следва да бъде потвърдено. При този изход на делото разноски следва да се присъдят на К.Ц. за двете съдебни инстанции в размер на 728.62 лв.

 

        Водим от горните мотиви, Окръжният съд

 

                                        Р   Е   Ш   И :

 

        ОТМЕНЯ решение№ 492 от 21.10.2016 г., постановено по гр.дело № 1259/2016 г. по описа на К. районен съд, в частта, с която е отхвърлено възражението на К.Ц.Ц. за прихващане с вземането на И.Н.И. за сумата над 255.71 лв. до заявените 4200 лв., както и  в частта за разноските, и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

 

        ОТХВЪРЛЯ предявения от И.Н.И., ЕГН **********, от гр. К., кв. „В.“ бл.., вх.., ет.., ап.., против К.Ц.Ц., ЕГН **********, от гр.К., ул. „Д.“ № ., вх.., ет.., ап.., иск за сумата от 3931.17 лв. /три хиляди деветстотин тридесет и един лева и седемнадесет стотинки/, представляваща платена от И.Н.И. сума в полза на К.Ц.Ц. на отпаднало основание- предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 12.04.2012 г., развален от К.Ц.Ц. с нотариална покана от 06.12.2012 г. с рег. № ., том ., Акт . на нотариус П. К., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата да подаване на исковата молба- 30.06.2016 г. до окончателното изплащане, като погасен чрез прихващане.

 

        ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата му част.

 

        ОСЪЖДА И.Н.И., ЕГН **********, от гр.К., кв. “..“ бл.., вх.., ет.., ап.., да заплати на К.Ц.Ц., ЕГН **********, от гр.К., ул. „Д. К.“ № . вх.., ет.., ап.., направените съдебни и деловодни разноски за двете съдебни инстанции в размер на 728.62 лв. /седемстотин двадесет и осем лева и шестдесет и две стотинки/.

 

        Решението не подлежи на касационно обжалване.

 

        ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                ЧЛЕНОВЕ: