Р Е Ш Е Н И Е

 

  97                                       30.03.2017г.                          гр.С.

 

 В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО отделение, Втори състав,

на седми март две хиляди и седемнадесета година,

в публичното заседание, в следния състав:

 

                                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ : РУМЯНА ТИХОЛОВА

                                                            ЧЛЕНОВЕ :  ПЛАМЕН ЗЛАТЕВ

                                                                                СВИЛЕН ЖЕКОВ

Секретар С.С.

Като разгледа докладваното от съдията- докладчик ЗЛАТЕВ

въззивно гражданско дело N 1060 по описа за 2017 година,

за да се произнесе съобрази следното :

 

Производството е на основание чл.269- 273 от ГПК.

 

Производството пред настоящия въззивен съд е образувано въз основа на въззивна жалба от ответника “С.”- ЕООД със седалище и адрес на управление в гр. С., срещу Решение № 1104/28.11.2016 г., постановено по гр.д. № 928/2016 г. по описа на РС- С., в която сочи, че обжалва в законния срок така постановеното от първата инстанция Решение в частта му, в която съдът е уважил иска на ищцовото дружество и е обявил сключения между страните предварителен договор за окончателен досежно описания в договора поземлен недвижим имот, наредил е вписване на възбрана върху имота, както и го е осъдил да заплати на ищеца разноски по делото. Счита, че в обжалваната му част решението е недопустимо, а по същество и неправилно, тъй като исковите претенции на ищеца били неоснователни и следвало да бъдат отхвърлени изцяло, за което подробни съображения бил  изложил в отговора си на Исковата молба по делото пред първата инстанция, който поддържа и молим да имате предвид. Счита, че за да постанови решението си, първоинстанционният съд е приел, че по отношение на описаната в предварителния договор сграда е налице нищожност на предварителния договор по смисъла на чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД - поради невъзможен предмет, но, въпреки това, по отношение на описания в предварителния договор поземлен имот искът бил основателен, тъй като отговарял на изискванията за форма, съдържал уговорки относно съществените условия за сключване на окончателен договор, поземленият имот бил индивидуализиран, уговорени били и правата и задълженията на страните по чл.183 от ЗЗД, както и продажната цена, която е и платена, а същевременно - заявените отнегова страна възражения били неоснователни. Счита, че така изложените от РС мотиви досежно основателността на иска, в частта, касаеща процесния поземлен имот, са неправилни и че в атакуваната му част първоинстанционно Решение е недопустимо, тъй като с произнасянето  си,  с   което  съдът  обявява предварителния   договор   за   окончателен   само   по   отношение   на   един   от уговорените в предварителния договор недвижими имоти, РС е внесъл промяна в
съдържанието на сключения между страните договор, каквото право няма, а е следвало при произнасянето си по иска по чл.19, ал.З от ЗЗД да възпроизведен в решението си всички клаузи на предварителния договор така, както страните са ги уговорили, и че предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен само за част от уговорената между страните престация. Дори и да се приемело, че Решението на РС не е недопустимо в обжалваната му, счита същото за неправилно, тъй като с него РС неправилно е приложил материалния закон, тъй като приема, че предварителният договор е нищожен по отношение на описаната в него процесна сграда, но независимо от това, РС бил приел, че предварителният договор е валидно сключен и обвързва страните, както и отговаря на изискванията за сключване на окончателен договор по отношение на описания в него поземлен имот, което било в противоречие с разпоредбата на чл.26, ал.4 от ЗЗД, че нищожност на отделна част от договора не влече нищожност на целия договор, само ако нищожната част може да се замести по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че страните биха сключили договора и без недействителната му част. Неправилен бил и изводът на РС, че по отношение на описания в предварителния договор поземлен имот процесният предварителен договор съдържал уговорки относно съществените условия за сключване на окончателен договор, както и че били уговорени правата и задълженията на страните по чл.183 от ЗЗД, като този извод на РС бил в явно противоречие с волята на страните, обективирана в предварителния договор, тъй като видно от правилото на чл.183, ал.1 от ЗЗД, съществените уговорки на договора за покупко-продажба са тези относно обекта на договора (прехвърляното имуществено благо) и неговата цена. Това налагало извода, че в процесния случай не била налице воля за сключване на окончателен договор само за поземления недвижим имот, тъй като съгласно представения предварителен договор от 19.08.2015 г., предмет на продажбата следвало да бъде поземлен имот с номер 000250 с площ 5,448 дка, находящ се в землището на с.Х., общ.С., заедно с битова сграда в него със застроена площ 19,08 кв.м. на един етаж, при съответните граници и съседи. От описанието на предмета на предварителния договор в т.2 от същия било видно, че волята на страните, а в частност и желанието на ищеца, е било да придобие поземления имот № 000250 и намираща се в същия поземлен имот сграда. Поради което се налагал недвусмисления извод, че наличието на построена върху поземления имот сграда/както било посочено в т.2 от предварителния договор/, било същностна характеристика на самия поземлен имот, без която страните нямали воля да сключат окончателен договор и по отношение на поземления имот, който да е подробно описан с всичките си белези и характеристики. Процесният предварителен договор не съдържал и другия съществен елемент, за  да  бъде   сключен   окончателен   договор   за  покупко-продажба  единствено на поземления имот без сградата- цената, тъй като видно от текста на предварителния договор, страните били договорили една обща сума в размер на 8 139 лв.,   като   цена   общо   за   двата недвижими имота(земя и сграда), и никъде в
предварителния договор не се съдържала дори индиция за частта от общата цена, която да съответства на стойността само на поземления имот, и за част, която да представлява стойност само на сградата, и РС нямал правомощието да допълва волята на страните, като извършва преценка относно стойността на всеки от двата недвижими имота самостоятелно, включени в предмета на предварителния договор. Атакуваното Решение в обжалваната му част било неправилно и тъй като РС, в разрез със закона, е игнорирал уговореното в т.5 от предварителния договор условие, като е приел, че то нямало действие спрямо процесния поземлен недвижим имот, а единствено спрямо сградата по т.2 от договора- тоест по т.5 от процесния предварителен договор, окончателният договор е следвало да бъде сключен в срок до 23.12.2015 г. под условие, че продавачът е извършил нужните действия за коригиране на плана за земеразделяне на землището на с.Х., в съответствие с договора за покупко-продажба, с който той е придобил собствеността върху описаната в т.2 от предварителния договор сграда, и същата бъде нанесена върху поземления имот съгласно плана за земеразделяне на землището на с.Х.. Но така поставеното по т.5 от процесния договор условие не било изпълнено, което според него давало основание да се отхвърли претенцията на ищеца по чл.19, ал.З от ЗЗД и по отношение на процесния поземлен имот. Това налагало извода, че сключването на окончателен договор е било възможно в срок до 23.12.2015г. само ако към посочената дата е било изпълнено заложеното в същата т.5 от договора условие, страните не били предвидили какви са правните последици при несбъдване на условието в указания срок, но в договора обаче категорично не била предвидена хипотеза и липсвала изразена по какъвто и да е начин воля окончателен договор да бъде сключен и в по-късен момент, в случай че условието по т.5 се сбъдне след уговорената дата за сключване на окончателен договор- 23.12.2015г. Счита, че неправилно РС бил приел за неоснователно и възражението му за   нищожност на процесния предварителен договор, като сключен във вреда на С. ЕООД, С., като подробни съображения за това му възражение били изложени по т.2 от Отговора му на ИМ и моли да се вземат предвид и при разглеждане на настоящата въззивна жалба. Според него неправилно било и изразеното разбирането на РС, че цената по предварителния договор била малко по-ниска от пазарната стойност на поземления имот, определена съобразно приетото по делото заключение на вещото лице по съдебно-техническа експертиза, че за да стигне до такъв извод, РС е съпоставил определената от вещото лице пазарна стойност на поземлен имот, като процесния - 8 600 лв., с пълния размер на цената по процесния предварителен договор - 8 139 лв., и тази съпоставка обаче е напълно погрешна, тъй като посочената в предварителния договор цена била уговорена общо за процесния поземлен имот и за процесната сграда. Предвид изложените по-горе съображения, моли настоящия въззивен ОС да постанови решение, по силата на което да обезсилите атакуваното решение в частта му, в която РС е уважил иска на ищцовото дружество и е обявил сключения между страните предварителен договор за окончателен досежно само описания в договора поземлен недвижим имот, наредил е вписване на възбрана върху имота, както и е осъдил въззивника да заплати на въззиваемия разноските по делото, тъй като в тази си част същото било недопустимо. В случай че приемел, че решението на РС е допустимо, то алтернативно моли ОС да отмените същото като неправилно,и вместо него да постанови друго, с което да отхвърлите изцяло предявените срещу въззивника искови претенции. Моли в негова полза да бъдат присъдени и направените пред първата и пред въззивната инстанция разноски за водене на делото.

 

В законния 1-месечен срок е постъпил и писмен Отговор на въззивната жалба от ищеца в първа инстанция “С.- С.”- ООД, със седалище и адрес на управление в гр.С., в който се сочи, че жалбата е допустима като подадена в законния срок, но по същество е неоснователна, тъй като с нея е атакувано първоинстанционното решение в частта, с която е уважен предявения иск по чл.19, ал.З от ЗЗД относно поземления имот, предмет на сключения предварителен договор между страните. Ответното дружество-въззиваем поддържа, че обжалваното решение е  правилно в посочената част, като изложените правни доводи в тази насока нямало как ла бъдат споделени, тъй като обжалваният съдебен акт бил изключително добре мотивиран. Всички събрани доказателства по делото били преценени поотделно и в тяхната съвкупност, като РС бил изложил подробни, ясни и логични мотиви в подкрепа на направените изводи, които обосновавали решаващия извод за основателност на исковата претенция в частта относно поземления имот, който е предмет на сключения предварителен договор между страните. Тези мотиви кореспондирали изцяло, както със събраните доказателства по делото, така и със съдебната практика. Подробни аргументи относно правилността на атакуваното решение и неоснователността на подалената въззивна жалба били изложени в подробната му писмена защита пред РС, която моли ОС да има предвил при постановяване на съдебния си акт. Ето защо моли въззивния съд да потвърди в обжалваната част решението на РС, като претендира за направените от него разноски пред настоящата съдебна инстанция. В този смисъл е и пледоарията на процесуалния му представител- адвокат  пред настоящия въззивен съд.

 

Въззивният ОС- С., в настоящия си състав, след като провери в обжалваната му част атакуваното първоинстанционно Решение, събраните по делото доказателства и обсъди становищата на страните, като взе предвид приложимите по казуса материалноправни и процесуални норми, и задължителната практика на ВКС по реда на чл.290 от ГПК по аналогични казуси, намира за установена и доказана по несъмнен и безспорен начин следното по делото :

Първоинстанционният РС- С. напълно мотивирано, обосновано и доказано е приел, че процесния недвижим поземлен имот, заедно с битовата сграда от 19.08 кв.м., са придобити  от продавача - ответното дружество, на  29.03.2007г. по силата на  Договор за продажба на недвижим имот - частна държавна собственост, в управление на Министерство на отбраната по реда на гл.IV от Закона за държавната собственост и чл.59 от ППЗДДС. При подписването на предварителния договор продавачът е действал чрез упълномощения си представител И. В. Л. – управител на С. ЕООД - клон С., а купувачът чрез управителя си М.Л.. Предварителният договор е с нотариална заверка на подписите, вписана под рег.№ 4728/19.08.2015г. при нотариус П. И., с рег. № . и с район на действие района на РС- С.. Посочено е, че продажната цена от 8 139 лв. е заплатена от купувача при подписване на предварителния договор - изцяло и в брой. Видно от представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 19.08.2015г. между С. ООД- гр.С. /понастоящем С.- ЕООД гр. С. съгласно вписаната към 15.02.2016г. в търговския регистър по партидата на ответното дружество С. ООД- гр.С. промяна в правната форма на дружеството– от ООД в ЕООД/,  и «С.- С.» ООД- гр.С., първият като собственик и продавач е продал на втория- купувач, недвижим поземлен имот № 000250, с площ 5.448 дка, находящ се в землището на с.Х., общ.С., заедно с битова сграда със застроена площ 19.08 дка, масивна конструкция, на един етаж, построена през 1989г., при съотвметните граници и съседи, срещу договорната цена от общо 8 139 лв. за терена и за сградата. По делото е било прието като писмено доказателство писмено пълномощно рег.№ 18384/18.09.2015г., нотариално заверено от Нотариус- Р. Р.с рег. № .на НК, , по силата на което управителят на С. ЕООД- гр. С. С.П.А., е упълномощил М.Т.Л. да се разпорежда, да управлява и да продава недвижимия имот, собственост на С. ЕООД с № 000250 в землището на с.Х., общ.С., ЕКАТТЕ- … с площ от 5.448 дка, заедно с битова сграда със застроена площ от 19.08 кв.м., на един етаж, както и да представлява С.- ООД, гр. С. при подписване на нотариален акт за продажба със „С. С.”- ООД, гр.С. въз основа на предварителен договор за покупко – продажба от 19.08.2015г., както и да подпише нотариалния акт за гореописания недвижим имот. РС- С. напълно законосъобразно и правилно и възприел, че съгласно Скица № К06625/23.01.2014г., издадена от „Общинска служба по Земеделие”- гр. С. на 21.01.2014г./презаверена на 17.08.2015г./, процесния недвижим  имот с № 000250 в землището на с.Х., общ.С. е със записан собственик въззивника С. ЕООД, гр. С., по силата на Договор за продажба по чл.48 от ЗДС от 29.03.2007г. ,  и е със съответните граници- имот № 000252- пасище, мера на Община- С., имот № 170032- нива на К. Х. Х., имот № 000323- пасище, мера на Община- С., и имот № 000251- полски път на Община- С.. В Скицата обаче въобще липсва посочена сграда, находяща се в този поземления имот. Безспорно е между страните по делото, че договорената в предварителния договор цена на имота е била заплатена от купувача към момента на подписване на договора, като за това обстоятелство е издадена Фактура № 5353/19.08.2015г., надлежно подписана от всяка от страните по делото, заедно с фискален бон от 19.08.2015г. за заплатена цена за сумата от 8 139 лв.  Безспорно е между страните и че с Уведомление от 12.02.2016г. от управителя на въззиваемото дружество– С.А., до дружеството- въззивника, чрез нотариус Бойко Георгиев, с рег. № 394 на НК, „С. С.”- ООД са уведомени, че управителят на С. ЕООД- гр. С. оттегля изцяло представителната власт, предоставена на М.Т.Л., по силата на пълномощното му от 18.09.2015г. с нот.заверка на подписа с рег.№ 15458/18.09.2015г. на нотариус Р. Р., относно предоставените права, касаещи процесния недвижим имот. С уведомление от същата дата/18.09.2015г./, удостоверено пред същия нотариус, въззивното дружество е отправило лично до М.Л. изявление, че оттегля предоставената й представителна власт в посоченото по- горе пълномощно, и последната е била поканена да върне оригинала на оттегленото пълномощно, както и оригиналите на всички евентуално издадени други пълномощни по отношение на С. ЕООД, гр. С.. Не се спори между страните, и че видно от приложените приключени гр.д.№ 645/2010г. по описа на РС- С., адм.д.№ 130/2012г. по описа на АС- С., адм.д.№ 438/2013г. по описа на АС- С., и адм.д.№ 312/2014г. по описа на АС- С., въззивникът- продавач С. ЕООД, гр. С. е направил неуспешен опити да бъде извършена поправка в Картата на възстановената собственост на землището на с.Х., общ.С., така и за корекция в картата, в частта касаеща постройка, изградена в процесния имот № 000250 в землището на с.Х., като такава корекция не е била допусната и извършена. Наред с това пред РС е била назначена, изслушана и приета съдебно- техническа експертиза от вещо лице- геодезист, чието заключение в неговата текстова и графична част не е било оспорено от никоя от страните по делото, и което заключение РС е възприел, като компетентно, добросъвестно и пълно, и в което заключение изрично е  посочено, че в процесния поземлен имот № 000250, в землището на с.Х., общ.С. не съществуват никакви сгради, като такива не са отразени и в картата на възстановената собственост. Масивна едноетажна сграда с площ от 19.08 кв.м./каквато е посочена, че попадала в процесния имот № 000250, предмет на Договора за продажба на недвижим имот/ЧДС/ от 29.03.2007г. и предмет на предварителния договор/, не съществува и не е съществувала, нито в процесния имот, нито в имот № 000323 в землището на с.Х., и такива сграда в посочените два поземлени имота не е отразена и в Картата на възстановената собственост, въпруки проведените административни и граждански производства преди това.  Вещото лице е направило пазарна оценка само на поземления имот с № 000250 в землището на с.Х. с площ от 5.448 дка в размер на 8 600 лв./без сграда, тъй като такава не съществува/. Поради което въззивният счита, че атакуваното Решение на РС не се явява нищожно в обжалваната му част, а и изцяло, тъй като с него се обявява на окончателен един  предварителен договор само върху реално съществуващ обект/терена/, но не и върху несъщствуващия такъв/сградата/. Действително в предварителния договор/който възпроизвежда по описание на имота договора за покупко- продажба по ЗДС/, се съдържат 2 обекта/терен и сграда/, но и за двата въззивникът/ответник/ е заплатил една обща цена от 13 139 лв./видно от р.I, т.1 и т.2 от Договора от 29.03.2007г. на л.6- 7 от делото на РС/. Следователно ако се следва логиката на жалбоподателя/ответник/, че предварителния договор и Решението на РС са нищожни, тъй като се отнасят и за несъществуващ предмет от договора/въпросната липсваща и несъществуваща сграда/, по тази логика и договорът за покупко- продажба на въззивника/ответник/ с Държавата би следвало да изцяло нищожен поради напълно невъзможен/несъществуващ един от обектите- сградата/, което очевидно не е налице и не се твърди от самия жалбоподател. Напротив- и в договора за покупко продажба на ЧДС по ЗДС от 29.03.2007г., и в процесния предварителен договор, и в атакуваното Решение на РС се съдържат два отделни обекта на сделката/терен и сграда/, като частичната нищожност относно липсващата въобще в имота сграда не води но нищожност на договорите и на Решенето във валидната му част относно самия терен. В тази връзка посочването на обща  цялостна цена за терена плюс сградата не е съществен порок на договорите и на Решението, тъй като макар и неопределена в тях поотделно за терена и за сградата, тя е станала определяема пред решаващия първоинстнционен РС, тъй като видно от приетото без възражения от която и да е от страните Заключение на СТЕ, общата цена от терена е в размер на точно 8 589 лв./или закръглено 8 600 лв./, а на хипотетичната сграда е точно 20 325 лв./или закръглено 20 300 лв. Поради което следва да се приеме елементарното аритметично правило, че от общо платената от въззивника цена от 13 139 лв./за реалния терен и за хипотетичната сграда в него/, цената само на терена е в размер на точно 8 139 лв./съгласно предварителния договор, която е много близка и практически идентична с теоритичната оценка от 8 589 лв. съгласно заключението на вещото лице/, поради което за така наречената „сграда“ в терена остава цената от разликата между тях/13 139 лв. – 8 139 лв./ в размер на точно и кръгло цена от 5 000 лв. Предвид на което фактическите и правните изводи в атакуваното Решение на РС за частична основателност на предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД се явяват напълно мотивирани, обосновани и доказани, поради което въззивният съд счита, че напълно мотивирано, законосъобразно и правилно  РС е обявил процесния предварлителен договор за окончателен по отношение на безспорния и реално съществуващ терен, и съответно е отхвърлил иска по отношение на несъществувалата и несъществуваща сграда в него, ведно със законните последици от това.    

Относно оплакването на жалбоподателя/ответник/- продавач, действително в предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.08.2015г. той като продавач по сделката се е задължил да прехвърли имота по надлежния нотариален ред в срок най- късно до 23.12.2015г./който срок към датата на завеждане на иска в РС на 24.02.2016г. вече е бил изтекъл/, като това е било договорено при условията, че той като продавач е извършил необходимите правни действия за коригиране на плана за земеразделяне на землището на с.Х., в съответствие с Договора за покупко– продажба, с който е придобито правото на собственост върху битовата сграда, и същата е нанесена върху поземления имот, съгласно плана за земеразделяне на землището на с.Х.. Следователно, след като по делото на РС се е установило и доказало по безспорен начин, че в процесния поземлен имот/предмет на предварителния договор за покупко – продажба/, не съществува никаква битова сграда с площ от 19.08 кв.м., то няма как да бъде изпълнено и поставеното в предварителния договор услови – предприемане на действия по повод нанасяне на тази сграда върху поземления имот в плана за земеразделяне на с.Х., общ.С.. И напълно законосъобразно РС е съобразил, че това поставено условие не касае действителността на предварителния договор в частта му относно покупко– продажбата на поземлен имот/терен/ № 000250 в землището на с.Х., като именно поради това не следва да се приема, че предварителният договор е бил прекратен  поради неизпълнение на постановеното условие за корекция в картата, в какъвто смисъл е едно от възраженията на въззивника/ответник/. 

Наред с това от доказателствата по делото пред РС се е установило по безспорен начин, че към датата на подписване на предварителния договор упълномощеният представител е разполагал с нужната представителна власт за подписването на договора от името на ответното дружество- продавач, и всички фактически и правни действия, извършени от пълномощника при подписване на предварителния договор, в качеството му на упълномощен представител за дружеството– продавач, са изцяло потвърдени от управителя на ответника/въззивник/ с Пълномощно рег.№ 15459/18.09.2015г. на нотариус Р. Р.. Следователно от момента на упълномощаването от 19.08.2009г. до момента на сключване на предварителния договор е бил изминал значителен период от време, през който упълномощителят/управителя на С. ЕООД- гр.С./ е имал възможност да изрази евентуалното си несъгласие по предоставената представителна власт, но това не е било направено- напротив, по силата на  пълномощно от 18.09.2015г./1 месец по- късно/, управителят на дружеството- продавач/ С. ЕООД- гр.С. е предоставил права на М. Листова/управител на дружеството– купувач/, да се разпорежда, да управлява и да продава процесния имот № 000250 в землището на с.Х., общ. С., с площ от 5.448 дка, заедно с описаната в първоначалния договор за покупко- продажба от Държавата на битова сграда от 19.08 кв.м., с посочени граници на имота , както и да представлява продавача по предварителния договор/С. ЕООД- гр.С./ при подписване на нотариален акт с купувача за продажбата по предварителния договор/«С. С.» ООД, гр. С./, « въз основа на предварителен договор за покупко – продажба от 19.08.2015г.», както и да подпише нот. акт за същия имот. По силата на това изрично писмено нотариално пълномощно управителят на въззивното дружество е заявил съгласието си с всички клаузи по предвдарителния договор, включително и с определената продажна цена. Което категорично означава, че упълномощителят е бил запознат с всяка от клаузите на предаврителния договор, измежду които ясно и точно е посочена продажната цена на имота, и поради това е извършил действия по упълномощаването. Не е нищожно атакуваното Решение поради цялостна нищожност на предварителния договор заради сключването му във вреда на продавача, тъй като той е сключен от един търговски субект- продавача/тогава ООД, по- късно ЕООД/ с друг търговски субект- купувач/винаги ООД/, за които това е обичайна професионална търговска дейност, и посочената в него обща цена от 13 139 лв. за терена и «сградата»  към датата на първоначалната му покупка от въззивника от Държавата е била по оценки, близки до пазарната му цена, която цена само за терена е в размер на посочената в предварителния договор цена от 8 139 лв., която е практически идентична с посочената оценка от вещото лице в размер на посочените 8 589 лв. за същия този терен. Поради което възражението на въззивника за нищожност на предварителния договор и съответно на Решението в този му смисъл се явява неоснователно и недоказано. В тази връзка в атакуваната му част първоинстанционното Решение не е недопустимо, тъй като с произнасянето си РС е обявил предварителния   договор за окончателен само по отношение на единствения реално съществуващ имот/терена/ от уговорените в предварителния договор 2 отделни недвижими имоти/терен със сграда в него/, и с което Решение РС не е внесъл никаква промяна в
съдържанието на сключения между страните договор
относно тереса/площ, местоположение, съседи, граници, цена застроеност/, каквото право той има, като в това свое Решение той буквално спорен изискванията на чл.19, ал.З от ЗЗД възпроизвежда тази част от клаузите на предварителния договор така, както страните са ги уговорили помежду си, тъй като с този иск се цели постигане на правните последици на несключения окончателен договор, и целта и смисълът на постановеното по такъв иск положително Решение може да бъде единствено и само да се замести несключеният извънсъдебно окончателен договор между страните по него/страни и по настоящото гр.дело/.   Следователно в  атакуваната му част първоинстанционното Решение не е в противоречие с разпоредбата на чл.26, ал.4 от ЗЗД, че нищожност на отделна част от договора не влече нищожност на целия договор, тъй като нищожната част, макар да не може да се замести по право от повелителни правила на закона, тъй като в процесния случай очевидно не е налице повелително законово правило, което да може по право да замести приетата от съда за нищожна част от предварителния договор(уговорката за продажба на процесната сграда), а и такова не се твърди от никоя от страните, нито се сочи от съда в мотивите му. Но в конкретния казус може напълно обосновано и доказано да се приеиме, че страните биха сключили договора и без недействителната му част/относно никога несъществувалата сграда/, и явно тази законова възможност за приложение на чл.26, ал.4 от ЗЗД може да се реализира. Никъде по делото на РС не е установено и доказано по несъмнен и безспорен начин, че в процесния случай по несъмнен начин волята на страните по предварителния договор налага извода, че страните не биха сключили договора без частта му, касаеща процесната сграда, която част е приета от РС за нищожна, макар в т.2 от процесния предварителен договор да е посочено, че волята на страните е да се извърши покупко-продажба на земята и на построена в нея сграда. Следователно страните не са отразили никъде в процесния предварителен договор, че имат воля или дори допускат и биха приели да се сключи окончателен договор единствено и само за земята само и задължително с посочената сграда в нея, а не да бъде прехвърлена евентуално само земята, без посочената като построената в нея сграда.

В атакуваната му част Решението на РС не е и неправилно, тъй като с него РС напълно мотивирано и законосъобразно е приложил съответния материален закон, понеже предварителният договор не се явява нищожен по отношение на описаната в него процесна сграда/постройка/, предварителният договор е валидно сключен и обвързва страните, както и отговаря на изискванията за сключване на окончателен договор по отношение на описания в него поземлен имот. Не случайно преди подписване на процесния предварителен договор и преди завеждането на процесния иск пред РС, от името на лицето, подписало процесния договор от името на въззивника/г-н Л. /, от страна на продавача- въззивник С.- ООД са били предприети редица фактически и правни действия, насочени към нанасянето в плана на процесната описана, но несъществува сграда, предмет на предварителния договор, върху поземления имот/терена/, предмет на същия договор, като тези действия значително предхождат датата на сключване на самия предварителен договор. Въпреки всички така предприети действия към датата на сключване на процесния предварителен договор, не е било постигнато никакво корегиране на плана за земеразделяне на землището на с.Х., общ.С. и нанасяне на описаната несъществуваща „сграда“, предмет на предварителния договор, върху поземления имот/терена/, предмет на същия договор. Това обстоятелство очевидно е било известно и на двете страни/търговски дружества по ТЗ/, тъй като липсата на такава корекция и нуждата тя да бъде предварително извършена е изрично посочена в самия предварителен договор. Поради което и съобразно уговореното по т.5 от процесния предварителен договор, лицата/страните/, подписали предварителния договор са се уговорили окончателен договор да бъде сключен след като продавачът извърши нужните действия за коригиране на плана за земеразделяне на землището на с.Х., в съответствие с договора за покупко- продажба, с който въззивникът е придобил собствеността върху описаната в т.2 от предварителния договор сграда, но не по- късно от посочената в предварителния договор крайна дата за сключвмане на окончателния договор. Следователно въпреки необходимостта „сградата“ да бъде нанесена върху поземления имот съгласно плана за земеразделяне на землището на с.Х., с определянето на една точно и ясно фиксирана крайна дата, явно сключването на окончателен договор е било безусловно за безспорно съществуващия терен, дори и без отразяване в плана на тази закупена несъществуваща „сграда“. Предвид което това бъдещо несигурно събитие е било договорено и отразено от подписалите договора страни, които очевидно са били наяно, че това е клауза в зависимост от настъпване на конкретно бъдещо несигурно събитие- корекция на плана за земеразделяне на с.Х. и нанасяне на сградата, включена в предмета на предварителния договор съобразно т.2 от същия, върху поземления имот, предмет на предварителния договор, също съобразно т.2 от предварителния договор. То явно волята по процесния предварителен договор е била за сключване на окончателен договор не единствено и само за едновременно прехвърляне на поземления имот и сградата, а безусловно за терена и донякъде „условни“ за несъществувалата и несъществуващата сградата, която като такава очевидно и безспорно не може да бъде прехвърлена. Действително по дефиниция нищожността би засягала целия договор, като единствените изключения от това са посочени в чл.26, ал.4 от ЗЗД, но правилно РС е преценил и доказал, че в процесния случай са били налице елементите от фактическия състав на хипотезите на изключения, предвидени в чл.26, ал.4 от ЗЗД, поради което това законово правило е приложимо спрямо процесния предварителен договор и възприетата от РС нищожност на част от предварителния договор/относно несъществуващата „сграда“/ не води до нищожност на целия предварителен договор/в останалата му част относно терена/.

Необосновано и недоказано пред въззивния съд се явява и оплакването на въззивника, че по отношение на описания в предварителния договор поземлен имот, процесният предварителен договор не съдържал уговорки относно съществените условия за сключване на окончателен договор, както и че били уговорени правата и задълженията на страните по чл.183 от ЗЗД, като този извод на РС бил в явно противоречие с волята на страните, обективирана в предварителния договор- аргументи ра се с чл.183, ал.1 от ЗЗД, че съществените уговорки на договора за покупко- продажба са тези относно обекта на договора (прехвърляното имуществено благо- терен и сграда) и неговата цена. Съдът счита, че макар в процесния предварителен договор да липсват изрични такива съществени уговорки на договор за покупко-продажба, то те се извличат от смисъла на отделните негови клаузи, като посочената цена/която съответства само на цената на терена/ и другите съответстват единствено за процесния поземлен имот/терена/, но не и относно несъществуващата „сграда“, за която посочената в предварителния договор цена извън тази за терена, не остава никакъв остатък за т.н.“сграда“. Следователно процесния предварителен договор съдържа същественото съдържание на окончателния договор за покупко- продажба на единия от общо двата недвижими имота/поземления имот- терана/, но не и непременно и задължително на другия имагинерен такъв/сградата/. Всичко това налага единствено възможния фактически и правен извод, че в процесния случай между страните е била налице воля за сключване на окончателен договор безспорно за поземления недвижим имот, и под условия за несъществуващата имагинерна „сграда“ в него. Относно въпроса за цената на активите по процесния предварителен договор, която е съществен елемент от съдържанието на договор по смисъла на чл.183, ал.1 от ЗЗД- макар уговорената цена за продажба на който и да било от двата недвижими имота да е дадена общо, а не поотделно, при произнасяне по иска по чл.19, ал.З от ЗЗД за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен само за част от предмета му/терена/, както е постъпил РС в атакуваната част от неговото Решение, не противоречи на волята на страните и на разпоредбата на чл.183, ал.1 от ЗЗД, тъй като посочената в него уж „обща“ цена 8 139 лв. съответства единствено и точно само на цената на терена, а остатъка до общата покупна цена на имота по ЗДС години по- рано е в размер на общо 13 139 лв., като очевидната и обяснима разлика от кръгло 5 000 лв. очевидно е за имегинерната посочена, но несъществуваща „сграда“ в него, която така и не е била междувременно включена в терена въпреки множеството проведени и неуспешно приключили административни и гражданско- правни процедури преди образуване на делото в РС. Поради което не се установи и доказа в хода на въззивното производство защитната теза на въззивника- прехвърлител по предварителния договор, за нищожност на процесния предварителен договор, като сключен във вреда на С. ЕООД, С., поради нереално ниската си посочена цена далеч под пазарната.

Следователно атакуваното Решение на РС в обжалваната му част е правилно и по отношение уговореното в т.5 от предварителния договор условие, тъй като то няма действие спрямо процесния поземлен недвижим имот, а единствено спрямо сградата по т.2 от договора, понеже теренът е бил винаги налице, а сградата не е същуствувала никога в терена, въпреки дадения достатъчно дълъг срок за включването й в него по т.5 от процесния предварителен договор, за сключване на окончателния договор в срок най- късно до 23.12.2015г. Затова това е било и под условие, че продавачът ще извърши нужните действия за коригиране на плана за земеразделяне на землището на с.Х., в съответствие с договора за покупко-продажба, с който той е придобил собствеността върху описаната в т.2 от предварителния договор несъществуваща „сграда“, и същата следвало да бъде нанесена върху поземления имот съгласно плана за земеразделяне на землището на с.Х., общ.С.. Следователно условието по т.5 от договора не се отнася към сключването на окончателен договор за покупко-продажба на поземления имот, като несбъдването на това условие очевидно не е пречка за сключване на окончателен договор по отношение на поземления имот, респективно- за обявяване на предварителния договор за окончателен досежно същия поземлен имот, а единствено и само по отношение на „сградата“ в него. Поради което несбъдването и неизпълнението на това условие по т.5 от процесния предварителен договор не е условие и предпоставка за отхвърляне на исковата претенция на ищеца по чл.19, ал.З от ЗЗД по отношение на процесния поземлен имот/терена/, а единствено и само по отношение на невписаната и неотразена поради несъществуването й „сграда“ в него със съответните имагинерни „параметри“. В тази връзка не е неправилно или в нарушение възприетото в атакуваната част от Решението на РС, че цената по предварителния договор е реално малко по- ниска от пазарната стойност на поземления имот, определена съобразно приетото по делото заключение на вещото лице по съдебно-техническа експертиза, тъй като тя е посочена от в.лица в размер на закръглено 8 600 лв. при пълен размер на цената по процесния предварителен договор в размер на малко по- малкото 8 139 лв. Още повече, че видно от заключението на вещото лице по делото на РС, цената на сграда като процесната възлиза на 324 лв./м., което за сграда с площ от 19.08 кв.м. прави сума от точно 6 181, 92 лв., и като се приложи предвидената от вещото лице корекция с 15 %, равняваща се на точно 927, 29 лв., това прави сума от 5 254, 63 лв. за посочената площ от 19, 08 м2, което напълно съответства на сумата от кръгло 5 000 лв., явяваща се разлика между общата цена по договора за покупко- продажба от държавата с обща цена 13 139 лв. за тереса заедно със „сградата“, от която като се извади очевидната реална стойност на терена в размер на 8 139 лв., за получава точно сумата 5 000 лв., или пректически идентичната с нея по оценката на вещото лице цена от 5 254 лв. за несъществуващата „сграда“ с такива идентични параметри. Поради което стойността на имота е действително само „малко" по-висока от припадащата се за него цена съобразно предварителния договор (доколкото се приемат посочените по-горе изчисления), а не е около 3 пъти по-висока, както твърди във въззивната си жалба въззивникът- ответник.

С оглед гореизложеното, ОС счита, че сключеният между страните предварителен договор за покупко-продажба от 19.08.2015г., касаещ уговорена покупко- продажба на поземлен имот № 000250, с площ от 5.448 дка, в землището на с. Х., общ.С., отговаря на формалните законови изисквания по чл.19 ЗЗД- съдържа достатъчно данни за сключването на окончателния договор, продавачът е собственик, купувачът е заплатил уговорената цена от 8 139 лв. Установило се е безспорно, че окончателен договор между страните не е сключен нито до уговорения краен срок, нито в някакъв по- късен момент, като в подкрепа на това обстоятелство са представените от ищеца 2 бр. уведомления, по силата на които управителят на въззивното С. ЕООД- гр. С. е отправил заявления до въззиваемото дружество и песонално до пълномощничката му М.Л., че изрично оттегля представителната власт, предоставил й в пълномощно от 18.09.2015г. за подписване на окончателна сделка по покупко– прадожбата на недвижим имот, предмет на преварителния договор. Поради което атакуваното Решение, с което предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД по отношение на посочения недвижим имот, се явява напълно мотивирано, законосъбразно и доказано, и следва да бъде потвърдено, ведно със законните последици от това- съответните държавни, общински и нотариални такси. И с оглед изхода на спора пред настоящата въззивна инстанция, предвид волеизявленията на страните и естеството на съдебното производство, въззивникът следва да бъде осъден да заплати на въззиваемия направените от него разноски за възнаграждение на 1 адвокат пред ОС- С. в размер на 800 лв. съгласно Договора на правна защита и съдействие № 38574/06.03.2017г. и Списъка от 07.03.17г. по чл.80 от ГПК.

 

Ето защо предвид гореизложените мотиви и на основание чл.269- 273 от ГПК във вр. с чл.19, ал.3 от ЗЗД, въззивният ОС- С.                                                  

 

                                    Р   Е   Ш   И  :

 

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1104/28.11.2016г., постановено по гр.д. № 928/2016г. по описа на РС- С., в обжалваната част.

 

ОСЪЖДА “С.”- ЕООД, ЕИК… със седалище и адрес на управление гр. С., р-н „Н.“, бул.“Р.“ № ., представлявано от С.П.А.- ЕГН **********, да заплати на „С.С.”- ООД, ЕИК …, със седалище и адрес на управление гр.С., ул.“Г.С.Р.“ № ., ет.., ап.., представлявано от М.Т.Л.- ЕГН **********, сумата 800 лв./осемстотин лева/ разноски пред въззивната инстанция.

 

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред ВКС на Република България- С. в 1- месечен срок от връчването му на  страните, при наличието на предпоставки по чл.280 от ГПК.

       

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                                                  ЧЛЕНОВЕ :