Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер  151                             11.05.2017 година                     гр. Стара Загора

 

   В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СТАРОЗАГОРСКИ ОКРЪЖЕН СЪД     ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ

Нa петнадесети март                                две хиляди и седемнадесета година

В открито заседание в следния състав

 

                                  ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА

 

                                            ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА МАВРОДИЕВА

                                                             НИКОЛАЙ УРУКОВ

                                                             

СЕКРЕТАР: П.В.

като разгледа докладваното от съдия УРУКОВ

в.гр.д. № 1041  по описа за 2017 г., за да се произнесе съобрази:

 

Производството е образувано по въззивната жалба адв. Д.М., като особен представител на Д.Б.Х., против решение № 1220 от 28.12.2016 г., постановено по гр.дело № 745/2016 г. на Старозагорския районен съд, с което се разваля сключения договор за аренда на земеделска земя от 13.09.1999г. с рег. № 4569, на Нотариус Д.Н., вписан в Служба по вписванията – Стара Загора, с акт № …, вх.рег. № …от …г. на Служба по вписванията гр.Стара Загора. Осъжда се Д.Б.Х. да заплати на П.И.Д. сумата от 1400,21 лв. направени по делото разноски, както и да заплати по сметка на бюджета на съдебната власт държавна такса от 50 лв.

 

          Въззивникът намира, че решението на първоинстанционния съд е неправилно, незаконосъобразно и направените от съда изводи не кореспондират със събраните по делото доказателства. Счита, че не са налице предпоставките на закона за разваляне на договора за аренда, а от там и иска за предаване на владението на процесните недвижими имоти се явява неоснователен. Излага подробни съображения. Счита, че развалянето на процесния договор за аренда не би могло да се извърши без изпращане на предупреждение и без даване на подходящ срок за изпълнение на задължението на длъжника, както и че  преустановяването на облигационната връзка между страните би могло да се извърши само в хипотезата на чл.87, ал.1 от ЗЗД.

 

          Моли съдът да отмени първоинстанционното решение като неправилно и незаконосъобразно.

 

          В отговора си по чл.263, ал.1 ГПК другата страна П.И.Д., чрез пълномощника си адв. И.Н., оспорва изцяло въззивната жалба. Счита, че решението на първоинстанционния съд е законосъобразно и правилно, постановено при стриктно спазване на материалния закон  и съдопроизводствените правила, както и че същото се основава на всички събрани по делото доказателства. Излага съображения и цитира съдебна практика. Намира, че ответникът в хода на съдебното производство, продължило вече близо година, не е предложил реално изпълнение чрез готовността да престира задълженията си по договора, напротив – напълно се е дезинтересирал от съдебния спор.

 

          Моли съдът да остави без уважение въззивната жалба и да потвърди решението на първоинстанционния съд, както и да осъди ответника да му заплати направените разноски във въззивната инстанция.

 

Съдът, като обсъди направените в жалбата оплаквания, извърши проверка на обжалвания съдебен акт, съгласно разпоредбата на чл.271 ал.1 от ГПК, при съвкупната преценка на доказателствата по делото, намери за установено следното:

 

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.28, ал.2, вр. с чл.27, ал.1, т.2 и чл.30, ал.1 от Закона за арендата в земеделието във вр. с чл.87, ал.3 от ЗЗД.

 

Ищецът П.И.Д. с исковата си молба е предявил иск с правно основание чл.28, ал.2 вр. с чл.27, ал.1, т.2 и чл.З0, ал.1 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), вр. с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на договор за аренда на стойност 6335,64 лв. Ищецът П.И.Д. твърди, че на 01.10.15г. закупил следните ниви:

1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 010002 (десет хиляди и две), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "БЕЛИЯ ПЪТ", с площ от 3,000 дка (три декара), с начин на трайно ползване: залесена нива, категория на земята при неполивни условия: десета, с граници на поземления имот: имот № 010001 - залесена нива на насл. на М.К.Г.; имот № 002040 - ЖП линия на НК Железопътна инфраструктура; имот № 010003 -изоставена нива на Н.И.Б.; имот № 010005 - залесена нива на наел. на Т.К.Б. и имот № 000021 - нискостъблена гора на МЗГ - ДЛ.

2.       ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 010006 (десет хиляди и шест), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "БЕЛИЯ ПЪТ", с площ от 3,289 дка (три декара, двеста осемдесет и девет квадратни метра), с начин на трайно ползване: залесена нива, категория на земята при неполивни условия: десета, с граници на поземления имот: имот № 000027 - иглолистна гора на МЗГ - ДЛ и имот № 000021 - нискостъблена гора на МЗГ - ДЛ.

3.       ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 041006 (четиридесет и една хиляди и шест), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "НЕЙЧЕВИ НИВИ", с площ от 2,000 дка (два декара), с начин на трайно ползване: залесена нива, категория на земята при неполивни условия: осма, с граници на поземления имот: имот № 041001 - залесена нива на насл. на Тодор Тодоров Божанков; имот № 003050 - полски път на Община Стара Загора; имот № 041008 - залесена нива на Л.Т.Н. и имот № 041007 - залесена нива на Земи по чл.19 от ЗСПЗЗ.

4.       ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 063014 (шестдесет и три хиляди и четиринадесет), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "ГЬОЛА", с площ от 16,527 дка (шестнадесет декара, петстотин двадесет и седем квадратни метра), с начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: десета (12,855 дка) и четвърта (3,672 дка), с граници на поземления имот: имот № 063010 - нива на наел. на И.И.Н.; имот № 063004 - нива на наел. на К.И.А.; имот № 063005 - нива на „Профилекс" ЕООД; имот № 063006 - нива на насл. на Н.К.Я.; имот № 063009 - нива на Църк.Настоятелство Хр.Св.Николай и имот № 000415 - полски път на Община Стара Загора. Върху имота има следните ограничения: 13. Електропровод 220 кV. На 25 м от двете страни до крайните проводници или на 30 м от оста на електропровода не могат да се строят сгради и съоръжения и засажда високостеблена растителност.

5.       ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 076003 (седемдесет и шест хиляди и три), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "СТАЙКОВИ НИВИ", с площ от 11,474 дка (единадесет декара, четиристотин седемдесет и четири квадратни метра), с начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта, с граници на поземления имот: имот № 076002 - нива на насл. на И.М.Р.; имот № 000453 - полски път на Община Стара Загора; имот № 000448 - полски път на Община Стара Загора; имот № 076005 - нива на насл. на Г.К.Й. и имот № 076004 - нива на насл. на Н.И.Б..

6.       ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 079001 (седемдесет и девет хиляди и едно), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "ОРЕХИТЕ", с площ от 1,500 дка (един декар и петстотин квадратни метра), с начин на трайно ползване: овощна градина, категория на земята при неполивни условия: осма, с граници на поземления имот: имот № 000920 - полски път на Община Стара Загора; имот № 003120 - полски път на Община Стара Загора; имот № 079002 - овощна градина на Н.Т.Г. и др. и имот № 079003 - овощна градина на наел. на З.Д.Г.. Ограничения при ползване на имота, основания: 81 Трайните насаждения да се опазват и стопанисват в съответствие с чл.18 от ЗСПЗЗ до изтичане на амортизационния срок.

7.       ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 085019 (осемдесет и пет хиляди и деветнадесет), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "ХАНЧЕТО", с площ от 2,000 дка (два декара), с начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: десета, с граници на поземления имот: имот № 085020 - нива на насл. на М.Н.Д.; имот № 085005 - нива на Ц.С.Д.- К.; имот № 085017 - нива на насл. на С.Т.Ж.; имот № 085018 - нива на А.Г.Ш.; имот № 085029 - нива на Църк.Настоятелство Хр.Св.Николай и имот № 085028 - нива на насл. на И. П.Б..

8.       ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 089003 (осемдесет и девет хиляди и три), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "СТАРАТА РЕКА", с площ от 2,000 дка (два декара), е начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: осма (0,009 дка) и пета (1,991 дка), с граници на поземления имот: имот № 089002 - нива на Д.И.Д.; имот № 000991 - залесена нива на Община Стара Загора; имот № 003281 - полски път на Община Стара Загора; имот № 089004 - нива на насл. на Х.Т.Б. и имот № 001060 - вътрешна река на Държавата - МОСВ.

9.       ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 089010 (осемдесет и девет хиляди и десет), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "СТАРАТА РЕКА", с площ от 3,056 дка (три декара и петдесет и шест квадратни метра), с начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: пета, с граници на поземления имот: имот № 089009 - нива на Д.И.Д.; имот № 003281 - полски път на Община Стара Загора; имот № 089012 - нива на насл. на Х.С.Д. и имот № 001060 - вътрешна река на Държавата - МОСВ.

10.     ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 089014 (осемдесет и девет хиляди и четиринадесет), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "СТАРАТА РЕКА", с площ от 2,119 дка (два декара, сто и деветнадесет квадратни метра), с начин на трайно ползване: залесена нива, категория на земята при неполивни условия: пета, с граници на поземления имот: имот № 001060 - вътрешна река на Държавата - МОСВ; имот № 089013 - залесена нива на насл. на Н.Н.Т.; имот № 003281 - полски път на Община Стара Загора; имот № 089015 - изоставена нива на насл. на М.И.Д. и имот № .089016 - изоставена нива на насл. на Н.Н.Г..

11.     ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 089015 (осемдесет и девет хиляди и петнадесет), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "СТАРАТА РЕКА", с площ от 2,000 дка (два декара), е начин на трайно ползване: изоставена нива, категория на земята при неполивни условия: пета, с граници на поземления имот: имот № 089014 - залесена нива на насл. на М.И.Д.; имот № 003281 - полски път на Община Стара Загора; имот № 000973 - залесена нива на Община Стара Загора; имот № 089018 - изоставена нива на М.Д.Г. и имот № 089016 - изоставена нива на насл. на Н.Н.Г..

12.     ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 090012 (деветдесет хиляди и дванадесет), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "ПОПОВ РЪТ", с площ от 1,261 дка (един декар, двеста шестдесет и един квадратни метра), с начин на трайно ползване: изоставена нива, категория на земята при неполивни условия: осма, с граници на поземления имот: имот № 090022 - изоставена нива на Л.Т.Н.; имот № 090011 - изоставена нива на земи по чл.19 от ЗСПЗЗ; имот № 090014  изоставена нива на насл. на А.К.Д.; имот № 090013 - изоставена нива на наел. на Х.Н.Р. и имот № 003281 - полски път на Община Стара Загора.

13.     ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 104011 (сто и четири хиляди и единадесет), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "ДРАКАТА", е площ от 2,600 дка (два декара и шестстотин квадратни метра), с начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: осма, с граници на поземления имот: имот № 000998 - полски път на Община Стара Загора; имот № 104008 -нива на насл. на Г.И.Я.; имот № 104010 -нива на насл. на Т.Н.П.; имот № 104012 -нива на насл. на Р.С.Н. и имот № 104013 -нива на С.К.Т..

14.     ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 106005 (сто и шест хиляди и пет), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "СРЕДОРЪТА", е площ от 7,000 дка (седем декара), с начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: осма, с граници на поземления имот: имот № 001045 - полски път на Община Стара Загора; имот № 106004 -нива на насл. на Д.К.Б.; имот № 106003 -нива на насл. на Т.П.К.; имот № 106030 -нива на насл. на К.П.Г.; имот № 106006 -нива на А.И.Д. и имот № 003230 - полски път на Община Стара Загора;.

15.     ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 118021 (сто и осемнадесет хиляди и двадесет и едно), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "КЕФИРЯ", с площ от 2,396 дка (два декара, триста деветдесет и шест квадратни метра), е начин на трайно ползване: залесена нива, категория на земята при неполивни условия: десета (0,598 дка) и девета (1,798 дка), е граници на поземления имот: имот № 118005 - залесена нива на земи по чл.19 от ЗСПЗЗ; имот № 118004 - залесена нива на насл. на Х.Т.Б.; имот № 118020 - залесена нива на наел. на И.И. Я.; имот № 118007 - залесена нива на наел. на М.П.А. и имот № 118006 - залесена нива на наел. на К.К.А. и др.

16.     ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 015014 (петнадесет хиляди и четиринадесет), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "ЛОКВИТЕ", с площ от 2,372 дка (два декара, триста седемдесет и два квадратни метра), е начин на трайно ползване: залесена нива, категория на земята при неполивни условия: десета, с граници на поземления имот: имот № 015015 - залесена нива на насл. на Н.Н.А.; имот № 015013 - залесена нива на И. Н.А.; имот № 016003 - изоставена нива на насл. на Х.Т.Б. и имот № 015021 - залесена нива на наел. на Н. и С.Н.Б..

17. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № 083361 (осемдесет и три хиляди, триста шестдесет и едно), находящ се в землището на с.Змейово, общ.Стара Загора, ЕКАТТЕ 31276, в местността "ХАНЧЕТО", с площ от 2,500 дка (два декара и петстотин квадратни метра), с начин на трайно ползване: изоставена нива, категория на земята при неполивни условия: десета, с граници на поземления имот: имот № 083363 - базисен склад на „Рейсинг - 2002" ООД; имот № 083002 - нива на Д. Г.Д.; имот № 083003 - нива на К.Л.А.; имот № 000912 - пасище с храсти на Община Стара Загора; имот № 000907 - жилищна територия на с.Змейово и имот № 083451 - изоставена нива на М.И. П. и др. Върху имота има следните ограничения: 13. Електропровод 220 кV. На 25 м от двете страни до крайните проводници или на 30 м от оста на електропровода не могат да се строят сгради и съоръжения и засажда високостеблена растителност.

Сделката е обективирана в Нотариален акт № …, том…, дело № …от …г. на нотариус Д.Н., с рег. № 181 на НК на РБ, с район на действие на РС- Стара Загора, вписана в СВ с акт №…, том …, дело №…г.

Прехвърлителят по гореописаната сделка – П.М.Д. бил сключил договор за аренда за нивите описани по-горе с ответника по настоящото производство Д.Б.Х.. Договорът за аренда бил сключен за 20 години на 13.09.1999г., с нотариална заверка на подписите с рег. № 4569 на нотариус Денчо Н., с рег. № 181 от НК на РБ, е район на действие РС - Стара Загора и вписан в СВ с акт №…, вх. рег. №…на …г.

Ответникът Д.Б.Х. от 2003 година не бил заплатил нито лев на предишния собственик П.М.Д. (който бил дядо на сегашния собственик), като бил осъден през 2008г. да му заплати сумата от 1583,90 лв., мораторна лихва в размер на 490,33 лв. и разноски. Сумата представлявала рентата за 5 години - съгласно договора за аренда дължимата рента за 20г. била равна на 6335,64 лв., следователно разделена тази сума на четири правела точно сумата от 1583,90 лв. Прилагал изпълнителен лист № 2919 от 13.02.2009г. - копие, тъй като оригинала на изпълнителния лист и заповедта за изпълнение били при частен съдебен изпълнител Г.И., с рег. № 765, район на действие ОС - Стара Загора.

От 2009г. до сега арендаторът не бил изпълнил нито веднъж задължението си да заплаща наемната цена, нито на стария арендодател, нито на ищеца.

Предвид изложеното и приложените доказателства, за ищеца бил налице правен интерес от предявяване на настоящите искове, поради което моли  да бъде постановено решение, с което:

1.       На основание чл.28, ал.2 вр. с чл.27, ал.1, т.2 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), вр. с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД да бъде развален договора за аренда сключен с Д.Б.Х. на 13.09.1999г., с нотариална заверка на подписите с рег. № 4569 на нотариус Денчо Н., с рег. № 181 от НК на РБ, с район на действие РС- стара Загора и вписан в СВ с акт №…, вх. рег. №…на …г.

2.       На основание чл.З0, ал.1 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), да бъде осъден ответника Д.Б.Х. да предаде владението на гореописаните обекти на договора в състоянието, в което го е приел.

Моли да бъде осъден ответника да заплати на ищеца направените разноски по делото и адвокатско възнаграждение.

 

  На основание чл.131 от ГПК е представен писмен отговор от адв.М., назначен за особен представител на ответника Д.Б.Х., в който заявява, че оспорва изцяло предявения иск с който се иска разваляне на договор за аренда от 13.09.1999г. с нот.заверка на подписите рег.№ 4569 на нотариус Д.Н. *** действие - РС - Стара Загора, вписан в СВ с акт № …, вх.рег.№ …от …г., както и предаване на владението спрямо недвижимите имоти, предмет на договора за аренда, като неоснователен, като мотивите и съображенията му за това били следните: А/ Съгласно чл. 27, ал.1,т.2 от ЗАЗ договорът за аренда се прекратявал при неизпълнение - по общия ред, доколкото в този закон не било предвидено друго. Общата разпоредба на развалянето се сдържала в чл.87 от ЗЗД. Съгласно специалната разпоредба на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ арендодателят можел да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Съгласно императивната разпоредба на чл.28, ал.2 от ЗАЗ развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, ставало по съдебен ред. В чл. 87, ал.1 от ЗЗД законодателят бил предвидил, че когато длъжникът по един двустранен договор не изпълнел задължението си, поради причина, за която отговарял, кредиторът можел да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смятал договора за развален, като предупреждението трябвало да е писмено, когато договорът бил сключен в писмена форма. В тази връзка следвало да се посочи, че по делото не било представена покана по смисъла на чл.87, ал.1 от ЗЗД, която да е била връчена на ответника и с която да бил даден срок за изпълнение. Нещо повече - считал, че ищецът не можел да се ползва от разпоредбата на чл.87, ал.2 от ЗЗД, тъй като сключеният договор за аренда между страните не бил имал естеството на фикс - сделка, т.е, че задължението е следвало да се изпълни непременно на уговореното време, изпълнението нито било станало невъзможно изцяло, нито отчасти, нито реализираната забава на длъжника го била направила безполезно. С оглед на изложеното считал, че арендодателят - ищец не можел да се ползва от разпоредбата на чл. 87, ал.2 от ЗЗД. Предвид на изложеното, според особения представител не били налице предпоставките за разваляне на договора.

 На следващо място - ищецът не бил изпълнил задължението си да уведоми арендатора за заместването на арендодателя. В тази връзка не били посочени доказателства, както и не били посочени доказателства дали след 01.10.2015г. ответникът не бил заплатил арендни вноски на стария арендодател. С оглед на изложените по-горе възражения считал, че ответникът държал имота на правно основание, поради което претенцията по чл.108 от ЗС, като неоснователна следвала да бъде отхвърлена.

 

Безспорно установено е по делото и не се спори между страните/видно и от представения и приет като доказателство нот.акт № …, том …, дело № …от …г. на нотариус Д.Н. с рег.№ 181 на Нотариалната камара, вписана в СВ с акт № …, том …, дело № …г./, че ищецът е собственик на посочените в исковата молба земеделски земи, които са отдадени под аренда от предишния собственик по договор за аренда от 13.09.1999г. с нот.заверка на подписите с рег.№ 4569 на нотариус Д.Н., вписан в Служба по вписванията с акт № …, вх.рег.№ …на …. – за срок от 20 години, от прехвърлителя по сделката за продажба – П.М.Д.. Процесните ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ са 17 (седемнадесет на брой), и са описани подробно както по-горе, така и в обжалваното първоинстанционно Решение.

Съгласно чл.17, ал.2 от ЗАЗ новият приобретател замества арендодателя по договора и е страната по него, поради което за него възниква правото да прекрати същия на основание чл.28, ал.1 от ЗАЗ и по чл.ЗО от същия закон да получи от арендатора обекта на договора в състояние, отговарящо на това при предаването. Въззивникът не е ангажирал никакви доказателства за заплащане на арендните вноски, като прехвърлителят по сделката за продажба се е снабдил с изпълнителен лист против него за сумите, дължими му за периода до 24.11.2008г. и е образувал изпълнително производство.

Изискуемо от закона условие е, договорът за аренда да бъде развален по съдебен ред, като съдът счита, че исковата молба съдържаща искането за разваляне, играе ролята на отправена покана, като следва да бъдат уважени претенциите, предявени на основание чл.28, ал.2 вр. с чл.27, ал.1, т.2 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), вр. с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД да бъде развален договора за аренда сключен с Д.Б.Х. на 13.09.1999г., с нотариална заверка на подписите с рег. № 4569 на нотариус Д.Н., с рег. № 181 от НК на РБ, с район на действие РС- стара Загора и вписан в СВ с акт №…, вх. рег. №…на …г., както и на основание чл.ЗО, ал.1 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), да бъде осъден ответника Д.Б.Х. да предаде владението на гореописаните обекти на договора в състоянието, в което го е приел.

Настоящият състав счита, че разпоредбата на чл.28, ал.1 от ЗАЗ, а именно: че при забава в плащането на арендните вноски за повече от три месеца арендодателят може да развали договора, както и целият специален режим за разваляне на договора за арендата са императивни и договарящите се страни не следва да могат да договарят нещо различно от изрично посоченото в закона. При внимателен прочит на редакцията на чл.28, ал.1 от ЗАЗ се установява, че чрез тази норма Законодателят цели да дисциплинира арендатора, под угрозата от разваляне на договора, същия да извършва навреме уговорените арендни вноски и плащания. В тази насока е и нормата на чл.28,ал.2 от ЗАЗ в която се посочва, че при договори за аренда, сключени за срок над 10 години развалянето им става само по съдебен ред.

Развалянето на договора е правна възможност за изправната страна да се освободи от обвързаността си като предизвика прекратяване на договорното отношение с неизправната страна. Правото на разваляне като вторично потестативно по своя характер субективно право възниква в полза на кредитора при изпълнение на предвидените в закона условия. Следователно в настоящият случай договорът за аренда се прекратява при неизпълнение - по предвидения в ЗАЗ ред. Що се касае до реда за упражняване на правото на разваляне, по аргумент на противното основание от правилото на чл.28, ал.2 от ЗАЗ, и след като договорът е със срок от 20години, при договори за аренда със срок над 10 години, включително, това е съдебния ред, чрез подаване на искова молба до компетентният съд.

Фактът на неизпълнение на задължението за заплащане на арендните вноски от страна на арендатора е отрицателен, т. е. ответната страна е тази, която което следва да ангажира по делото доказателства, че е извършила арендни плащания, така както същите са уговорени в договора, т. е. да доказва, че е изпълнила задължението си и че е изправна страна по договора.

Ответната страна не ангажира каквито и да е било доказателства, установяващи извършени арендни плащания по цитирания договор. Напротив, същата организира защитата си, твърдейки че въззиваемият е следвало, след като е встъпил в правата на предишния арендодател, съгласно договорите, а и съгласно описаното в нормата на чл.17, ал.З от ЗАЗ правило да уведоми за това ответната страна, за да може да претендира извършването на арендни плащания към него.

Въззивният съд не споделя оплакванията във въззивната жалба на въззивника поради следното:

Според разпоредбата на чл.17, ал.З от ЗАЗ приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Процесните договори за аренда са вписани, което означава, че купувачът-ищец на арендуваните земеделски имоти встъпва от сключване на договорите за продажба и съответно договора за замяна в правата на своя праводател по арендния договор. Заместването настъпва по силата на горната императивна законова норма- чл.17, ал.2, предл.1 от ЗАЗ. В случая не се установи и доказа приобретателят да е предприел действия по уведомяване на арендатора за настъпилото правоприемство.

Касателно основното оплакване във въззивната жалба за изпращането на покана по чл.87, ал.1 от ЗЗД съдът приема, че характера на такава покана има самата искова молба, която е заведена в съда на датата 16.02.2016 год. Същата съдържа и имплицитното и отразено в нея изявление за развалянето на процесния договор между страните по делото. По този случай е налице константна и задължителна практика на ВКС , постановена по реда на чл.290 от ГПК, а именно Решение под № 178/12.11.2010 год. по т.д. № 60/2010 год., Решение под № 43/06.02.2015 год. по гр. дело № 4792/2014 год. на II т.о., Решение № 706/30.12.2010 год. по гр. дело № 1769/2009 год., както и Решение под № 37/22.03.2011 год. по гр. дело № 920/2009 год. на IV г.о., всички на ВКС на РБ, с които е прието, че исковата молба има самостоятелно значение на покана за доброволно изпълнение и същевременно с това и на изявление за развалянето на договора по смисъла на чл.87, ал.1 от ГПК.

Настоящият състав приема, че уведомяването по чл.17, ал.З предл.1 от ЗАЗ има значение за възникване на право на новия арендодател-правоприемник да иска от арендатора да изпълни към него задължение, възникнало в полза на предишния арендодател и вече изпълнено към него от арендатора. Аргумент за горния извод е разпоредбата на чл.17, ал.З, предл.2 от ЗАЗ, според която правоприемникът е възпрепятстван да иска от арендатора изпълнение към него на задължение, което е било изпълнено към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването. Липсата на своевременно надлежно уведомяване на арендатора за правоприемството влече като санкция лишаване на правоприемника от правото да иска изпълнение на задължение, което арендаторът е изпълнил към предишния арендодател преди получаване на съобщението за заместването.

Встъпването в правата на предишния арендодател настъпва от момента на сключване на отчуждителната сделка за арендувания имот, а не от уведомяването на арендатора за заместването. Вече бе посочен по-горе какъв е ефектът на уведомяването, като същият не касае действието на заместването, а само правото на встъпилия нов арендодател да иска изпълнение към него на задължение, възникнало в патримониума на предишния арендодател. В случая липсата на уведомяване на арендатора за правоприемството е без значение, тъй като ответното дружество е научило за извършеното правоприемство с връчването на исковата молба с приложенията. Въпреки липсата на уведомяване съдът намира, че след като въззиваемият е заместил предишните арендодатели, той има всички права и задължения по договорите за аренда, включително и правото да иска разваляне на договорите, поради неплащане на аренди)? вноски за стопанските години, дори да не е уведомил арендатора за правоприемството.

Съгласно уговореното в Договора, при положение, че арендното плащане е следвало да бъде осъществено в натура, то следва да се има предвид, че уговорената цена - 50кг. хлебна пшеница на декар са заместими вещи. Следователно и съгласно нормата на чл.68, б.в от ЗЗД ако местоизпълнението не е определено от закона, от договора или от естеството на задължението, изпълнението трябва да се извърши в местожителството на длъжника по време на пораждане на задължението. Това е така, защото в случая не става въпрос за парични задължения или да се даде определена вещ, тъй като в случая е налице задължение за предаване на заместими родово определени вещи, каквато е хлебната пшеница.

В тази връзка въззивната инстанция следва да отбележи, че при тълкуването на Договора, съдът възприема, че естеството на задължението, а и правилото в чл.68, б.в от ЗЗД предполагат въззиваемият да съдейства, а именно да се яви, за да получи арендното плащане в натура или пари. По делото не бяха събрани данни ищцовата страна да е изпълнила това си свое задължение, т.е. по разбиране на настоящия състав е налице хипотезата визирана в чл.95 хип.2 от ЗЗД, а именно, че кредиторът - въззиваемият е изпаднал в забава, тъй като не е дал необходимото съдействие, без което длъжникът не би могъл да изпълни задължението си. Въпреки горното, съдът счита, че ответното дружество не е изпълнило задължението си за заплащане на уговорената рента, тъй като, съгласно нормата на чл.97 от ЗЗД, ако задължението е да се предаде нещо и кредиторът е в забава, длъжникът, т.е. ответната страна може да се освободи, като предаде дължимото за пазене в подходящо място, определено от районния съд по местоизпълнението, а ал. 2 на същия член доуточнява, че когато предаването за пазене на дължимото е съпроводено със значителни разноски или неудобства, като следва да се има предвид, че съхраняването на зърно, било то пшеница или ечемик, следва да се извършва при определени условия и помещения, то длъжникът след като предизвести кредитора, може да поиска от районния съд да му разреши да продаде дължимото и получената сума да бъде внесена в Банка на името на кредитора, т.е. като не е изпълнено това си задължение, ответното дружество се явява неизрядна по договора страна, което обуславя възможността на ищеца да реализира потестативното си право да развали договора по смисъла на чл.28, ал.2 от ЗЗД.

Ако въззивникът е искал да изпълни задължението си в пари, то нищо не му е пречело да изпрати на ищеца пощенски запис. Отделно, съобразно чл.97, ал.1 изр. второ от ЗЗД, е посочено, че пари могат да се оставят за пазене в банка по местоизпълнението и без разрешението на съда. В настоящият случай няма твърдения, че длъжникът е бил възпрепятстван да изпълнени задължението си от страна на кредитора за получаване на арендно възнаграждение, макар че същият е могъл да внесевъзнаграждението по негова сметка в банка. Не е необходимо такава сметка да бъде разплащателна, както не е необходимо да притежава повече от достъпните му по договора лични данни. Кредиторът би могъл да разполага със сумата по такава сметка, след представяне на документ за самоличност. В чл.425 от ТЗ е посочено, че при банков влог в полза на трето лице, ако третото лице почине, вложените пари, ценни книги или други движими вещи се връщат на влогодателя. По аргумент на противното, лицето в чиято полза е банковият влог ако е живо, би могло да го ползва.

Предвид всичко гореизложено съдът счита за безспорно установено неизпълнение на договора за аренда от страна на арендатора, поради неплащане на арендни вноски за повече от 3 месеца, което прави иска основателен и налага същият да бъде уважен.

Предвид установената по делото фактическа обстановка и представените доказателства, съдът счита, че първостепенния съд правилно и обосновано е приел, че така предявеният иск по чл.28, ал.2 от ЗАЗ е основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.

Предвид изхода на главния иск, този по см. на чл.28, ал.2 от ЗАЗ, то и искът с правно основание чл.30, ал.1 от ЗАЗ, а именно за връщане на владението върху имотите, обект на арендния договор, който се разваля, също се явява основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.

Налага се категорично заключение, че обжалваното Решение е правилно и законосъобразно и като такова следва да бъде изцяло потвърдено.

На основание чл.78, ал.1 от ГПК следва да бъде осъден въззивника да заплати на въззиваемия направените по делото разноски пред въззивната инстанция в размер на 500 лева, представляващи, изплатено в брой адвокатско възнаграждение, по договора за правна помощ от 26.01.2017 год. /на лист 9 от въззивната дело/.

Предвид гореизложените съображения, настоящата инстанция намира, че обжалваното решение е правилно и законосъобразно, поради което следва да бъде потвърдено като такова. При постановяването му не са допуснати нарушения на материалния и процесуалния закони, изводите съответстват на събраните по делото доказателства.

 

Водим от горните мотиви, Старозагорския Окръжен съд 

 

                                             Р  Е  Ш  И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1220 от 28.12.2016 г. постановено по гр.д. № 745/2016 г. по описа на Районен съд – Стара Загора, като правилно и законосъобразно.

 

ОСЪЖДА Д.Б.Х. ЕГН **********, с адрес ***4, съдебен адрес чрез назначения му особен представител адв.М. ***, офис 7, да заплати на П.И.Д. егн **********,***, чрез адв.Н. ***, сумата от 500,00 лева/петстотин лева/, направени по делото разноски.

 

 ОСЪЖДА Д.Б.Х. ЕГН **********, с адрес ***4, съдебен адрес чрез назначения му особен представител адв.М. ***, офис 7, да заплати по сметка на Окръжен съд – Стара Загора в полза на бюджета на съдебната власт държавна такса от 126.72 лева /сто двадесет и шест лева и 72 ст./. за въззивното обжалване.

 

Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС на РБ при наличието на касационните основания по чл.280, ал.1 от ГПК.

 

 

 

 

                                                          ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

 

                                                          ЧЛЕНОВЕ: