О  П  Р  Е  Д  Е  Л  Е  Н  И  Е

  

 

Номер…510……………………08.06.2017 година………………Град С.

 

                                    

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД…………….…Втори граждански състав

На осми юни……...…………………………………….……………......Година 2017

В закрито заседание в следния състав:

 

                                             

 ПРЕДСЕДАТЕЛ: РУМЯНА ТИХОЛОВА

 

                                                               ЧЛЕНОВЕ:           ПЛАМЕН ЗЛАТЕВ

 

            СВИЛЕН ЖЕКОВ

 

 

Секретар………………………………..………………………………………………                                                       

Прокурор……………………………………………………………………………….                                            

като разгледа докладваното от …………………………….съдията Р.ТИХОЛОВА      

частно гражданско дело номер 1216……………..по описа за 2017……….година.

 

        Производството е по чл.577 ГПК. 

 

        Образувано е по частната жалба на Н.Ж.И., подадена чрез пълномощника й адв.С.В., против определение № 21 от 10.05.2017 г. на съдия по вписванията при Старозагорския районен съд, с което е отказано вписване на нотариално уведомление за едностранно прекратяване на аренден договор за земеделски земи.

        Жалбоподателката счита, че определението е неправилно и незаконосъобразно. Излага подробни съображения и намира, че съдията по вписванията не може да извършва преценка  на валидността на едностранното волеизявление за прекратяване и да се позовава на липса на компетентност да извърши такава преценка като основание за отказ да извърши вписването. Позовава се и на т.6 от ТР № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Моли да бъде отменено определението и постановено вписването на прекратяването на арендния договор.  

        Съдът, като обсъди направените в частната жалба оплаквания, намери за установено следното:

        Жалбата е процесуално допустима, подадена в законоустановения срок от легитимирана страна.

        Със заявление от 10.05.2017 г. жалбоподателката е поискала вписване а нотариално заверено уведомление за едностранно прекратяване на договор за аренда. С уведомлението Н.И. е уведомила арендатора “З.” ООД- С., че прекратява едностранно договора за аренда, сключен между нея и дружеството на 14.12.2015 г., считано от изтичане на текущата стопанска година- 30.09.2017 г. Заявлението е представено пред нотариуса и връчено на арендатора по реда на чл.47, ал.5 ГПК, удостоверено от нотариус Б. Г., рег.№ . на НК.

        С обжалваното определение съдията по вписванията при РС- С.е отказал вписване на заявление за едностранно прекратяване на договор за аренда, тъй като представеният за вписване акт – “нотариална покана” не подлежал на вписване поради това, че вписването му не било предвидено в чл.4 от ПВп или в друг специален закон. Същият не отговарял на изискванията на чл.6, ал.1, б.”в” от Правилника относно описанието на недвижимия имот. 

        Това определение е неправилно. Искането е за вписване на едностранно уведомление за прекратяване на аренден договор. Развалянето на останалите арендни договори, които не попадат в хипотезата на чл.28, ал.2 ЗАЗ, поради тяхното неизпълнение, тъй като ЗАЗ не предвижда друго по смисъла на чл. 27, ал.1, т.2 ЗАЗ, се осъществява по общия ред- с едностранно писмено волеизявление по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД. Развалянето, поради неизпълнение, на договор за аренда /наименовано в ЗАЗ – прекратяване при неизпълнение/, се извършва по съдебен ред само, ако договорът за аренда е сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи.

        Законът определя кои обстоятелства и актове подлежат на вписване. Съгласно чл.27, ал.2 ЗАЗ, прекратяването на договора за аренда се вписва в нотариалните книги без вписването да е обусловено от това, кое е основанието за прекратяване на арендния договор по чл.27, ал.1 ЗАЗ: изтичане на срока на договора, неизпълнение, взаимно съгласие за прекратяване, едностранно предизвестие в хипотезите на чл.29 ЗАЗ, като по отношение на всяко от тези основания може да възникне материалноправен спор за неговото действително осъществяване и относно тава, дали то поражда целения с него правен ефект-прекратяване на договора. Законодателят не постановява различен режим на вписване в зависимост от реда- съдебен или извънсъдебен, на прекратяване на договора.

        При извънсъдебно прекратяване на договора за аренда, поради неизпълнение, от страна на арендодателя, доколкото то се обективира в едностранно писмено волеизявление, за нуждите на вписването по чл.27, ал.2 ЗАЗ пред съдията по вписванията следва да се представи актът, материализиращ това волеизявление и се удостовери достигането до адресата му. По въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е формирана задължителна съдебна практика в т.6 от ТР № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС- проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32а, ал.1  от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, каквото не е вписването на прекратяването на арендния договор, съответно на вписването на сключването на същия.      

        В конкретния случай, към молбата за вписване на прекратяването е представен договор от 14.12.2015 г. за аренда на частна земеделска земя - нива от 7.969 дка - имот № 007031 в землището на с.Б., община О., със срок не по-голям от 10 г., едностранно волеизявление на арендодателя до арендополучателя за разваляне на договора за аренда, поради забава на арендното плащане за периода 2015 г. - 2016 г. с повече от три месеца, като достигането до адресата на волеизявлението е удостоверено от нотариус, поради което е налице подлежащо на вписване по чл.27, ал.2, вр. ал.1, т.2 и чл.28, ал.1 от ЗАЗ прекратяване на договора за аренда, което не се упражнява по съдебен ред. Дали волеизявлението за прекратяване реално произвежда материалноправен ефект, е въпрос, който не може да се разглежда в рамките на охранителното производство.

        С оглед гореизложеното, отказът за вписване следва да се отмени като се постанови вписване на прекратяване на арендния договор, което има единствено оповестителен ефект.

        Водим от горното, Окръжният съд

                                         О  П  Р  Е  Д  Е  Л  И :

        ОТМЕНЯ определение № 21 от 10.05.2017 г. на съдията по вписванията към Агенция по вписванията, Служба по вписвания при С. районен съд, с което е отказано вписване по заявлението на Н.Ж.И., рег. № 4482/10.05.2017 г., на прекратяване на договор за аренда от 14.12.2015 г. по чл.28, ал.1 ЗАЗ.

        ПОСТАНОВЯВА вписване на прекратяване на договор за аренда от 14.12.2015 г., вписан в Служба вписвания при СтРС под рег. №., том ., № ., относно нива от 7.969 дка, съставляваща имот № 007031 в землището на с.Б., община О., м.”С.”, ІV категория, при граници и съседи: имоти №№ 007030, 007142, 007235 и 007032.

        Определението не подлежи на обжалване.

 

                                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

                                                                    ЧЛЕНОВЕ: