Р Е Ш Е Н И Е

 

 227                                            06.07.2017г.                         гр.Стара Загора

 

 В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО отделение, Втори състав,

на шести юни две хиляди и седемнадесета година,

в публичното заседание, в следния състав:

                                                          ПРЕДСЕДАТЕЛ : РУМЯНА ТИХОЛОВА

                                                            ЧЛЕНОВЕ :          ПЛАМЕН ЗЛАТЕВ

                                                                                        СВИЛЕН ЖЕКОВ

Секретар Стойка Стоилова

Като разгледа докладваното от съдията- докладчик ЗЛАТЕВ

въззивно гражданско дело N 1140 по описа за 2017 година,

за да се произнесе съобрази следното :

 

Производството е на основание чл.267, ал.1 във вр. с чл.422 и чл.410 от ГПК. 

 

Въззивното производството по делото е образувано по подадени две въззивни жалби от ответника В.И.Л. *** и от пълномощника му- адвокат Д.Д. от АК- С., против Решение № 622/28.12.2016г. по гр.д.№ 832/2016г. по описа на РС- гр.К., в които се сочи, че смята обжалваното решение за неправилно, тъй като при постановяване на решението решаващият РС не се бил съобразил с нормата на чл.19, ал.2 и 3 от ЗЗД, според която предварителният договор за сключване на определен окончателен договор,
за
който се изисква нотариална или нотариално заверена форма,           трябвало да се сключи в писмена форма. Безспорно било установено по делото, че между двете страни по предварителния договор и страни по спора единственото писмено споразумение, касаещо изменението на срока за прехвърляне на имота, уговорен в първоначалния договор, е това, в което е уговорен като нов срок датата 31.12.2015г.- тоест липсвало между страните писмено споразумение, каквото било императивното изискване на чл.19 от ЗЗД, за изменението на съществения елемент от предварителния договор , а именно- срокът, в който е следвало да се сключи окончателен договор, от 31.12.2015г. на 07.12.2015г. Счита, че нанасянето от трето лице на дата, различна от посочената в писменото споразумение между страните, не представлявала постигане на писмено споразумение между страните в същия смисъл. Заявява, че дори и да се приеме, че подписът на едната страна/продавач/ е поставен след нанасяне на корекцията на датата, безспорно било, че подписът на другата страта/купувач/ въобще не е бил поставян след тази корекция, тъй като този негов подпис е бил поставен на споразумение с дата 31.12.2015г., като дори и да е одобрил по телефона новата дата/за което единстено доказателство са твърденията на заинтересованата посредничка, сама нанесла новата дата/, е било безспорно, че негов подпис на тази нова дата няма, а няма и писмено споразумение за нея. Липсвала дори подобна устна уговорка, без значение че тя би била ирелевантна, дори и да я имало, поради изискването на чл.19 от ЗЗД за писмена форма. Твърди, че между страните по предварителния договор единственото валидно, като отговарящо на изискванията на чл.19 от ЗЗД писмено споразумение било това, предвиждащо новият срок за сключване на окончателен договор да бъде 31.12.2015г. Самият РС признавал в Решението си, че не страните, а посредникът/трето за делото лице/ сам бил задраскал и променил тази дата по анекса, но бил правил неправилния извод, че чрез посредника страните променили датата на анекса. Счита, че такава промяна чрез посредника била невъзможна , защото посредникът нямал валидно пълномощно да изявява воля нито от едната, нито от другата страна. Твърди, че двете страни не са имали и две валидно срещнати воли в писмена форма, както изисквал чл.19 от ЗЗД за промяна на датата от 31.12.2015г. на датата 07.12.2015г., а посредникът пък също не бил имал право да променя първоначалната им воля датата на сключване на окончателниядоговор да бъде 31.12.2015г. Поради което смята заключенията на РС, че продавачът- ответник по делото е неизправна страна по предварителния договор, защото не се е явил на 07.12.2015г. да сключи окончателен договор за процесния недвижим имот, поради което и за купувача се пораждало правото да развали този предварителен договор по вина на продавача за неправилни и несъобразени със събраните по делото доказателства. Оттам счита, и че осъждането на продавача- жалбоподател да заплати на купувача- въззиваем неустойка от 9 000 лв. и разноските по делото също били неправилни и незаконосъборазни. Моли ОС да отмени изцяло обжалваното Решение, като неправилно и  незаконосъобразно, и да му присъди разноските в проиводството. В този смисъл е и втората въззивна жалба, подадена от адвоката- пълномощник на въззивника- ответник по делото.

 

В законния 2- седмичен срок по чл.263, ал.1 от ГПК не са постъпили писмени Отговори по двете въззивни жалби от другата страна- въззиваемия /ищеца/ Л. А. З. ***. В писменото си становище по въззивното дело той моли ОС- С. да потвърди изцяло атакуваното Решение на РС, като претендира за направените от него разноски пред настоящата съдебна инстанция.

        Въззивният ОС- С., в настоящия си състав, след като провери в обжалваната му част атакуваното първоинстанционно Решение, събраните по делото доказателства и обсъди становищата на страните, като взе предвид приложимите по казуса материалноправни и процесуални норми, и задължителната практика на ВКС по реда на чл.290 от ГПК по аналогични казуси, намира за установена и доказана по несъмнен и безспорен начин следното по делото :

 

В   жалбата   си   ответникът   В.   И.   Л.   твърди,   че обжалваното първоинстанционно решение е неправилно, тъй като решаващият РС не бил се съобразил с нормата на чл.19 от ЗЗД според която, предварителният договор за продажбата на недвижим имот и всички споразумения за неговото изменение трябва да са в писмена форма, като според въззивника единственото писмено споразумение за промяна срока на договора е това, в което като дата на сключване на окончателния договор е посочена датата 31.12.2015г., и възражението му се свежда до твърдението, че страните по предварителния договор не са постигали писмено споразумение да сключат окончателен договор на 07.12.2015г. В този смисъл е и възражението на адвокат Д.Д.. според който изводът на съда. относно съществуването на анекс за удължаване на срока на договора до 07.12.2015г. бил дълбоко неправилен и противоречал на закона, тъй като не била на лице съгласувана воля на страните по анекса. Тези твърдения са разгледано много подробно от първоинстанционния РС, който е изложил подробни мотиви по въпроса и правилно е достигнал до извода, че действителната обща воля на страните била сключването на окончателния договор и с оглед на тази цел съдът, давайки вяра на събраните гласни доказателства, изцяло подкрепяни от представените писмени такива, приема, че изпълнението на предварителния договор е било отсрочено от 16.11.2015г. за 07.12.2015г. въз основа на постигнато между продавача и купувача писмено съгласие поради липсата на готовност на продавача да изпълни поетите в чл.3 задължения към 16.11.2015г., като на 07.12.2015г. В.И.Л. все още не бил в състояние да изпълни поетите с договора задължения като представи документ, че върху имотът предмет на предварителния договор няма тежести. Той не се явил в кантората на нотариус К. за сключване на сделката във времето, в което съгласно чл.5, ал.1 от договора там са го очаквали купувача и посредника. Напълно неоснователно е и твърдението на въззивника, че липсва постигнато между страните съгласие за сключване на окончателен договор на 07.12.2015г., като достатъчно показателно за наличието на съгласие е и съдържанието на съставения по искане на самия В.Л. констативен протокол 110, том 2, 8753/07.12.2015г., с който пом.- нотариус С. К. удостоверява, че по предварителния договор от 01.10.2015г. и анекса към него „за сключване на окончателен договор до 07.12.2015г." в кантората на нотариус П. К. „поради неявяване на купувача Л.А.З. сделката не може да бъде осъществена ". В тази връзка очевидно РС е приел, че страните са удължили срока на предварителния договор до 07.12.2015г. след внимателна преценка и обстоен анализ на всички приети по делото доказателства- и писмени, и гласни. Първоинстанционният РС е обсъдил подробно всяко едно от тях и е достигнал до логичния и правилен фактически и правен извод, че представеният по делото Анекс отразява волята и на двете страни по предварителния договор, че окончателният такъв да бъде сключен на 07.12.2015г. В тази връзка напълно правилно и обосновано РС е приел, че съгласно клаузата на чл.5, ал.1 от Предварителния договор между страните/която не е била променена с Анекса/, явяването пред Нотариуса за сключването на окончателен договор трябва да се извърши на датата 07.12.2015г., във времевия интервал от 9,30ч. до 14,00ч. Поради което въведените и с двете въззивни жалби/на въззивника- ответник и на процесуалния му представител- адвокат/ оплаквания за цялостна неправилност на атакуваното първоинстанционно Решение се явяват напълно неоснователни и следва да бъдат оставени изцяло без уважение.

 

Следователно предявеният от ищеца- въззиваем Л.А.З. иск е основателен и доказан, поради което правилно е уважен от първоинстанционния РС, тъй като по първоинстанционното дело е било установена безспорно фактическа обстановка, че на 01.10.2015г. в гр.К. страните са сключили предварителен Договор за покупко- продажба на недвижим имот- 1/2 идеална част от урегулиран поземлен имот /УПИ/ Х-5120, от 305 кв.м., в квартал 163, кадастрален район 502 по плана на гр.К., обл.С., находящ се на ул.„Ч. В." №., със съответната идеална част от сградите, циментената настилка, водопроводна мрежа, вьншна електрическа инсталация, външна чешма, клозет и яма и реално първия етаж от двуетажна масивна жилищна сграда, построена в парцела, терасата на изток, както и северното избено помещение, 1/2 идеална част от средното избено помещение с банята- оставаща за общо ползване и южната половина ог тавана на сградата, при съседи на нариела: от юг- улица „Ч. В.'', от изток - С. К., от север - УПИ V- 5121 и IV- 5122, и от запад- А. Б., описан подробно в Нотариален акт № ., том ., рег. ., нот.дело № ..  по описа на Нотариус М. П., с район на действие района на РС- К., вписана в НК- гр.С. с рег. № 445, за продажна цена в размер на 40 000,00 лв. Съгласно разпоредбата на чл.З, ал.2 от Предварителния договор, продавачът е декларирал, че е единствен пълноправен собственик на имота, че няма неприключили дела и съдебни спорове, касаещи собствеността му, както и че имотът не е предмет на обезпечителни производства за публични и частни вземания, и по силата на чл.5, ал.1 от Предвдарителния договор, окончателен договор е трябвало да се сключи до 16.11.2015г. при Нотариус П. К.- гр.К..

 

Съгласно чл.5 от Предварителния договора от 01.10.2015г. между страните, при евентуално виновно неизпълнение на което и да е от задълженията на продавача по договора, той възстановява на купувача предплатата в троен размер дадената в задатък сума- тоест 3 пъти по 3 000 лв., което е равно изцяло на процесните общо 9 000 лв. Установено и доказано по безспорен начин  пред РС е било, че Предварителния договорът между страните по нето и по делото, е сключен с посредничеството на Агенция за недвижими имоти „С."- ЕООД, гр.К., което обстоятелство се установява, както с писменото доказателство/Предварителния договор/, така и с разпита пред РС на свидетелите Деян Карагенски и С. Карагенска, които работят в тази агенция и са извършвали фактически действия по воденето на преговори, сключването на предварителния договор и са следели хода на изпълнението му от двете страни по него- продавача и купувача. Именно по силата на чл.2, т.1 от Предеварителния договор, ищецът- въззиваем е платил на ответника- въззивник в деня на подписване на предварителния договор сумата 3 000, 00 лв., представляваща задатък /капаро/, и това обстоятелство не се оспорва от ответната страна и се признава изрично, като факт в представения по делото писмен отговор на искова молба пред РС.

 

С писмен Анекс към Предварителния договор е удължен срокът за сключването на окончателен договор до 07.12.2015г., като този факт се доказа с приложения по делото Анекс, както и с показанията на разпитаните пред РС свидетели Деян Карагенски и С. Карагенска, които са изложили подробно обстоятелствата, довели до сключването на Анекса, причината, поради която е извършена поправка на датата, на която е следвалода бъде сключен окончателният договор, както и относно начина, по който двете страни са положили подписите си и са получили екземпляри от Анекса. Следователно безспорно е било доказано, че в деня, определен за подписване на окончателния договор- нотариалния акт/07.12.2015г./ продавачът- въззивник не се е явил в кантората на Нотариус Петранка К.- гр.К. и поради това по негова вина не е сключен окончателен договор между страните. Тези обстоятелства са установени безспорно с представения по делото Констативен протокол- акт ., том ., ОР № ./.. на Нотариус П. К., с район на действие РС- К., обл.С., рег. № 100 на НК- С., както и с показанията на свидетелите Д. К. и С. К., които подробно, ясно и непротиворечиво са изяснили причините, довели до съставяне на това писмено доказателство. В тази връзка по- късно с нотариална покана рег. № ., том ., Акт .. по описа на Нотариус Д. К.- гр.К., с район на действие РС- К., обл.С., рег.№.74 на НК- С., ищецът- купувач/въззиваемия/ е уведомил ответника- продавач/въззивника/ по предварителния договор между тях, че разваля този договор между тях  поради виновно неизпълнение на задълженията му и го е поканил доброволно да му плати предвиденото в договора парично обезщетение /неустойка/ в размер на общо 9 000 лв. Малко по- късно на 04.04.2016г. е подадено до РС- К. писмено Заявление за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по реда на чл.410 от ГПК, като в резултат на същото е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение, постановена по ч.гр.д. 626/2010г. по описа на РС- К., като срещу тази Заповед длъжникът- ответник/въззивника/ е подал своето писмено възражение. Тези факти и обстоятелства се установяват от съдържащите се материали в приложеното по първоинстанционното гр.д.№ 832/2016г., ч.гр.д. 626/2016г.- и двете по описа на РС- К..

 

Твърдението на въззивника, че с Анекс бил удължен срокът на договора до 31.12.2015г., и че добавената дата/07.12.2015г./ не била част от споразумението, постигнато между страните, и по тази причина той не бил неизправна страна по договора, поради което неявяването му на 07.12.2015г. за сключването на окончателен договор било ирелевантно за спора, категорично се опровергава от събраните по делото гласни доказателства- показанията на разпитаните свидетели Деян Карагенски и С. Карагенска/и двамата служители в посредническата Агенция за недвижими имоти, които са без никакви родствени, служебни или други особени отношения с която и да е от страните/, чиито показания оправергават изцяло и другата защитна теза на въззивника- ответник/продавач/, че нямало съгласувана воля и едновременност на поставените подписи отпстраните по сделката. Двамата свидетели Карагенски са установили и доказали, че договорът и анексът са изготвени от тяхната агенция, че първоначалната уговорка била окончателният договор да се сключи на 16.11.2015г., като при подготовката на документите се оказало, че върху имота има тежести, които ответникът обещал да заличи и да представи в уговорения срок- т.н. чисто удостоверение за вещни тежести. Оказало се обаче, че до 16.11.2015г. това не било възможно, поради което двете страни помолили посредника- агенцията, да изготви този Анекс, като такъв действително бил изготвен с дата 31.12.2015г., която дата била посочена от ищеца- купувач/въззиваемия/, който подписал първи Анекса. В един по- късен час на същата дата в агенцията се явил ответникътпродавач/въззивника/ и заявил, че според него този срок бил прекалено и необосновано дълъг, и настоял да бъде променен на по- краткия- 07.12.2015г. По тази причина свидетелката Карагенска извършила поправка в документа /вече подписан от купувача/, подписала се до корекциятаи сложила печат на агенцията. Лнексьт с поправката бил подписан от ответника - продавач. Свидетелката К.се обадила на ищеца- купувач/въззиваемия/, който нямал нищо против промяната на датата, поради което той не е отменил/зачеркнал и подписа си. Екземпляр от Анекса с поправката бил връчен на двете страни по договора, като на 07.12.2015г. ищецът- купувач/въззиваемия/ се е явил в агенцията за сключване на окончателен договор и заедно със свидетеля Карагенски отишли при Нотариус К.- К. за изповядване на сделката. Но ответникът- продавач/въззивника/ не се е явил и не отговарял на позвъняването на мобилния си телефон, макар, че ищецът- купувач/въззиваемия/ бил готов да сключи окончателния нотариален акт и да плати цената на имота. Наред с това и двамата свидетели потвърждават, че окончателната сделка не е била сключена, тъй като продавачът не е успял да заличи учредени върху имота тежести и да представи удостоверение от Агенция по вписванията за това обстоятелство. Макар, че с отговора на исковата молба въззивникът е оспорил съдържанието на Анекса, и е твърдял, че това е неистински документ, със събраните от РС категорични и непротиворечиви свидетелски показания относно начина на извършване на поправката, оспорването не е било проведено успешно, тъй като и двамата свидетели са били заявили категорично, че поправката на датата е поискана изрично от въззивника/ответника/, както и че същият е получил екземпляр от Анекса. А и самият въззивник/ответник/ не е представил нито тогава пред първоинстанционния РС, нито сега пред въззивния ОС друг екземпляр от Анекса, който да е подписан от двете страни без поправка, какъвто първоначално е твърдял, че той има. С оглед гореизложените мотиви напълно обосновано и законосъобразно  първоиистанционният РС правилно е приел за безспорно, че представеният от въззиваемия/ищеца/ Анекс е автентичен документ и обвързва двете страни по спора.

 

Предвид всички гореизложени съображения, напълно мотивирано, обосновано, законосъобразно и правилно РС в атакуваното му Решение е приел, че ищецът- въззиваем и ответникът- въззивник са били страни по предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, че ответникът- въззивник не се е явил на уговорената дата да сключи с ищеца- въззиваем окончателен договор за продажба на същия, без наличието на обективни причини, че е налице валидна клауза за неустойка/разпоредбата на чл.5, ал.1 от Предварителния договор/, съгласно която продавачът дължи на купувача сума в размер на 9000 лв., ако не изпълни някое от договорните си задължения. И предвид обстоятелството, че основното задължение на продавача по предварителния договор е да прехвърли на купувача собствеността на недвижимия имот, предмет на договора, то продавачът безспорно дължи на купувача исковата сума, представляваща парична неустойка за виновно неизпълнение на договорните му задължения. С оглед изложеното атакуваното постановено първоинстаниионно Решение се явява напълно правилно, обосновано и законосъобразно, предвид което следва да се потвърди изцяло, със законните последици от това, тъй като въззивните жалби на ответника В.И.Л. *** и на пълномощника му- адв.Д.Д. от АК- С. са напълно неоснователни и недоказани, и следва да бъдат оставени без уважение.

 

Ето защо предвид гореизложените мотиви, въззивният ОС- С.                                                

 

                                    Р   Е   Ш   И  :

 

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 622/28.12.2016 г. по гр.д.№ 832/2016 г. по описа на РС- гр.К., обл.С..

 

РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с касационна жалба в 1- месечен срок от връчването му на страните пред ВКС.

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                                

 

 

 

                                                                    ЧЛЕНОВЕ :