Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер  590                                     06.11.2019 година                     гр. С.З.  В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СТАРОЗАГОРСКИ ОКРЪЖЕН СЪД        ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ

Нa 09 октомври                                            две хиляди и деветнадесета година

В открито заседание в следния състав

                                    ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА

 

                                              ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ УРУКОВ

 

                                                                  АТАНАС АТАНАСОВ

СЕКРЕТАР:

като разгледа докладваното от зам. председателя ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА

в. гр. д. № 1343 по описа за 2019 г., за да се произнесе съобрази:

 

Производството е образувано по въззивната жалба на И.  К.Ж., подадена чрез адв. В.А., против решение № 680 от 22.05.2019 г., постановено по гр.дело № 6152/2018 г. по описа на Старозагорския районен съд, в частта, в която първоинстанционния съд е уважил предявените искове.

          Въззивницата И.К.Ж. счита, че първоинстанционното решение е неправилно в обжалваната част. Неправилно съдът приел, че договорът за наем е прекратен на 20.10.2018 г. в резултат на връчването ѝ на нотариална покана. Намира, че тъй като страните са уговорили едно прекратително условие, с настъпването на което договорното правоотношение между тях преустановява действието си, то тезата на първоинстанционния съд, че страните са уговорили пораждането на субективно преобразуващо право на прекратяване на договора, което трябва да бъде упражнено, за да се прекрати правоотношението, не кореспондира със съдържанието на клаузата на чл.17 от  договора, а съгласно чл.20а, ал.1 от ЗЗД договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили. Счита, че е неправилно решението и в частта му за неустойката, тъй като предвид недължимостта на наемна цена към твърдения от ищците момент на прекратяване на договора за наем – 20.10.2018 г. следвало да се приеме, че липсва основание и за възникване в полза на ищците на вземане на неустойка за неизпълнение на това задължение. Освен това намира, че е неправилно решението и в частта за обезщетението, тъй като първоинстанционният съд е квалифицирал тази претенция по чл.236, ал.2 от ГПК, както и в частта за предаване на владението. Намира, че правилно съдът е приел, че исковете за наемна цена са предявени само от двамата ищци и се основават на договор за наем на имот от 29.06.2011 г., в който като страна участва и лицето З.Ф.Ж., която няма качеството на ищец по делото. Съдът, при произнасянето си по облигационната претенция за предаване на владението, необосновано е изоставил това разбиране и я е  осъдил да предаде владението на целия имот, а не само на частите на ищците, равняваща се на 2/3 от него. Тъй като един от наемателите не е предявил иск за предаване на владението, намира, че поради това е недопустимо - на ищците да бъде предаден целия имот. Моли съдът да отмени решението на първоинстанционния съд в обжарваната част  и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли  предявените искове,  както и да й присъди направените по делото разноски.                 

Въззиваемите Б.П.Ф. и Ф.Ф.Ф. чрез адв. Д.И., изразяват съображения, че въззивната жалба е допустима, но напълно неоснователна, а решението на първоинстанционния съд е правилно и законосъобразно. Намират, че от събраните писмени доказателства безспорно е установено, че между страните са съществували облигационни отношения, сключен договор за наем от 29.06.2011 г. в гр. С.З.относно процесния недвижимия имот.  Намират, че правилно съдът е приел, че е основателно искането за неустойка, уредено в чл.16 от договора за наем между страните, както и че е основателно искането за обезщетение. Молят, съдът да остави в сила решението на първоинстанционния съд, както и да им присъди направените разноски, съобразно представения списък за разноските.

Съдът, като обсъди направените в жалбите оплаквания, извърши проверка на обжалвания съдебен акт, съгласно разпоредбата на чл.271 ал.1 от ГПК, при съвкупната преценка на доказателствата по делото, намери за установено следното:

Предявени са кумулативно обективно съединени искове с правно основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД, с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД, с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД и с правно основание чл.236, ал.2 ЗЗД.

Ищците Б.П.Ф. и Ф.Ф.Ф. твърдят, че са сключили с ответницата договор за наем на 29.06.2011 г., по силата на който са ѝ предоставили за временно и възмездно ползване обект за стопанска дейност – помещения за отглеждане на животни, находящ се в землището на гр. С.З., срещу месечна наемна цена от 120 лева, за срок от 5 години, като съгласно чл.6 от договора, същият се считал за продължен и сключен за неопределено време. Ищците твърдят, че поради незаплащане от страна на ответницата на месечни наемни вноски, ѝ изпратили нотариална покана, връчена ѝ на 05.10.2018 г., с която ѝ предоставили срок от 15 дни за заплащане, като са я уведомили, че в противен случай, ще считат договора за едностранно прекратен, поради нейно виновно неизпълнение на същия. От изтичането на този срок ѝ определили срок от един месец за освобождаването на имота, който изтекъл на 20.11.2018 г. Ищците твърдят, че ответницата им дължи наем за последните три години от м.октомври 2015 г. до 20.10.2018 г. (прекратяването на договора поради неизпълнение), неустойка съгласно чл.16 от договора в размер на едномесечния наем, както и обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора, считано от 20.10.2018 г. до датата на предявяване на исковата молба в размер на наема, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното изплащане на главницата.Въпреки многобройните обещания ответницата не им заплатила дължимите суми.

Молят съда да осъди ответницата: да им върне наетата вещ поради прекратяване на договора за наем,  да им заплати дължимите месечни наемни цени в общ размер на 4320 лева за три години назад от м. октомври 2015 г. до 20.10.2018 г. (прекратяването на договора поради неизпълнение) с уточнение в съдебно заседание, че периода е 20.10.2015г. до 20.10.2018г, да им заплати неустойка съгласно чл.16 от договора в размер на едномесечния наем, а именно сумата в размер на 120 лева,  да им заплати обезщетение в размер на 180 лева за ползване на имота след прекратяване на договора, считано от 20.10.2018 г. до датата на предявяване на исковата молба, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното изплащане на главницата.

В срока по чл.131 ГПК ответницата И.К.Ж. е подала писмен отговор, в който излага съображения за нередовност на исковата молба. Оспорва предявените искове, като неоснователни и в тази насока излага следните възражения: Твърди, че наемодателите по сключения между страните договор за наем са трима, а не само двамата ищци, предявили настоящите искове, поради което всеки един от ищците имал право да претендира само приспадащата му се 1/3 от наемната цена. Оспорва твърдението, че договорът за наем е прекратен на 20.10.2018 г. в резултат на връчването й на нотариална покана. Позовава се на чл.17 от договора, като твърди, че поради неплащане на наема от наемателя за повече от два месеца, договорът се прекратява автоматично, поради което договорът за наем следвало да се счита за прекратен на 10.12.2015 г. Дори наемателката да е продължила да ползва имота след тази дата , то тя не им дължала наемна цена. Прави възражение за изтекла погасителна давност по отношение на наемните вноски, чиято изискуемост е настъпила преди 05.12.2015 г. Оспорва иска за неустойка, като твърди нейната недължимост и оспорва иска за обезщетение, като твърди неяснота относно основанието, на което се претендира. Оспорва иска за връщане на наетия имот, тъй като процесният имот бил общинска собственост и била предприела действия за уреждане на ползването му с действителния собственик. Моли исковете да бъдат отхвърлени. Претендира разноски.

Видно от представения по делото договор за наем на имот, с нотариална заверка на подписите, рег. номер 4505 от 29.06.2011г. на Нотариус с рег. ** на НК, сключен между Б.П.Ф., Ф.Ф.Ф. (ищците) и З.Ф.Ж., тримата като наемодатели и И.К.Ж. (ответницата), като наемател, наемодателите са предоставили на наемателката за временно и възмездно ползване следния свой съсобствен имот: обект за стопанска дейност – помещения за отглеждане на животни, находящ се в землището на гр. С.З., местността „Берекетска река“ (чл.1) срещу месечна наемна цена от 120 лева (чл.2), за срок от 5 години (чл. 13), с уговорката ако след изтичане на този срок ползването продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателите, че договорът ще се счита за продължен за неопределено време (чл. 6). В чл. 16 от същия страните са уговорили, че при едностранно прекратяване на договора неизправната страна дължи на изправната страна неустойка в размер на едномесечен наем, а в чл. 17 – че при неплащане на наема от страна на наемателя за повече от два месеца договорът се счита за прекратен от страна на наемателя и същия дължи неустойката по чл. 16.

Видно от представената нотариална покана, рег.№ 7915/13.09.2018г. по описа на нотариус с рег. номер ** на НК, посочените по – горе трима наемодатели са поканили наемателката да им заплати дължимия наем за период от 3 години в 15 – дневен срок от получаване на поканата и са я уведомили, че при неплащане в предоставения й срок, прекратяват едностранно сключения между тях договор за наем, поради забава в плащанията, като в едномесечен срок от прекратяването следва да им предаде наетите помещения, като за този месец им дължи обезщетение в размер на наемната цена и неустойка. Поканата е връчена на ответницата на 05.10.2018г.

По делото са представени регистрационна земеделска карта и писмо от Кмета на Община С.З.до Директор „ОДБХ“, гр. С.З.от 04.08.2011г., от които се установява, че ответницата е регистрирана като земеделски производител от 2012 г. и че е подала заявление в Общината, че желае да закупи 3 дка в южната част от имот, частна общинска собственост в местността „Берекетска река“ в землището на гр. С.З..

При така установената фактическа обстановка, въззивният съд намира, че безспорно е възникнало облигационно правоотношение между страните въз основа на сключения между тях договор за наем. Страните не спорят, че наетите помещения са предадени на ответницата и че понастоящем тя продължава да ги ползва. Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал.2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. С оглед на това ответницата дължи на ищците приспадащите им се части от уговорената в чл. 2 наемна цена от 120 лева или сумата от 80 лева месечно общо на двамата. Основателни са възраженията на процесуалния представител на ответницата, че наемодателите са трима, а само двама от тях са предявили исковата молба за заплащане на наемни цени. Исковата молба не е предявена от името на третия наемодател З.Ф.Ж. и не съществува правна възможност ищците да претендират и нейната част от наема. Доколкото в договора не са посочени какви части от наемна цена се дължи на всеки един от наемодателите, нито са наведени твърдения в тази насока, Старозагорския районен съд правилно е приел, че частите на наемодателите са равни, затова и определя, че общо дължимата месечна наемна цена на ищците Б.П.Ф. и Ф.Ф.Ф. е 80 лева месечно. В случая ищците са обикновени другари, не е налице и хипотезата, в която само един от съсобствениците е сключил договора за наем, т.е. само един от тях е наемодател, в който случай вече той може да претендира цялата наемна цена от наемателя, а останалите съсобственици ще търсят от него съответните им части, а е налице хипотезата, в която и тримата съсобственици са наемодатели по договора, в който (чл. 3) е уговорено, че и на тримата се заплаща общо наемната цена от 120 лева. Тежестта на доказване на заплащане на наемните цени, съгласно правилото на чл. 154, ал.1 ГПК е на ответницата, която не е ангажирала никакви доказателства в тази насока по делото.

Неоснователни са възраженията на процесуалния представител на ответницата, че договорът за наем бил прекратен още през 2015г., на 10.12.2015г., поради неплащане от страна на наемателката на наема за повече от два месеца, на основание чл. 17 от договора. Действително чл. 17 от сключения между страните договор предвижда, че при неплащане на наема от страна на наемателя за повече от два месеца договорът се счита за прекратен от страна на наемателя и същия дължи неустойката по чл. 16. Но тази уговорка предоставя само правото на наемодателите да прекратят договора поради виновно неизпълнение на задължението на наемателя, а от наемодателите зависи дали ще упражнят това право и кога ще го упражнят. Те не са се възползвали от това свое потестативно право до 13.09.2018г., когато са изпратили нотариална покана до ответницата, в която са обективирали изявление за прекратяване на договора, в случай че не плати в 15 – дневен срок от получаване на поканата. В случая дори е установено, че след изтичане на уговорения в чл. 13 от договора петгодишен срок, наемателят е продължил да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателите, поради което и на основание чл. 6 от договора договорът се счита продължен за неопределено време. Следователно сключеният между страните договор за наем е прекратен на 20.10.2018г., когато е изтекъл 15 – дневния срок за доброволно плащане, предоставен на ответницата с нотариалната покана, получена от нея на 05.10.2018 г. в съответствие с разпоредбата на чл. 87, ал.1 ЗЗД, че волеизявлението за разваляне (прекратяване) на договора следва да бъде извършено в писмена форма.

Ищците претендират в настоящото производство заплащане на наем за периода от 20.10.2015 г. до 20.10.2018г., видно от уточнението направено в съдебно заседание, т.е. за три години. Процесуалният представител на ответницата обаче е направил възражение за погасяване на вземането за претендираните наеми, чиято изискуемост е настъпила преди 05.12.2015 г., тъй като исковата молба е подадена на 05.12.2018г.  Това възражение също е основателно, тъй като съгласно чл. 111, б „в“ ЗЗД вземанията за наем се погасяват с тригодишна давност. С оглед на това на ищците следва да бъде присъден дължимия наем за периода от 05.12.2015г. до 20.10.2018г. (датата, посочена като крайна дата на претендирания период), т.е. за 34 месеца и половина, което прави сумата общо от 2760 лева. В този размер следва да бъде уважен иска по чл. 232, ал.2 ЗЗД, като бъде присъдена и законна лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до изплащането ѝ и отхвърлен над този размер до пълния претендиран размер от 4320 лева и за периода от 20.10.2015г. до 05.12.2015г., за който период вземането за наем е погасено по давност.

Предвид гореизложеното и на основание чл. 16 и  чл. 17 от договора ответницата дължи на ищците и предвидената неустойка, която е уговорена в размер на 120 лева. По гореизложените съображения, на двамата ищци следва да се присъдят само приспадащите им се части от тази неустойка в общ размер на 80 лева за двамата. Ето защо искът по чл.92, ал.1 ЗЗД следва да бъде уважен в този размер и отхвърлен над него до пълния претендиран размер от 120 лева.

Предвид установеното по – горе за прекратяване на договора за наем между страните на 20.10.2018г. поради виновно неизпълнение от страна на ответницата и на основание чл. 233, ал.1, изр. първо от ЗЗД ответницата следва да бъде осъдена да върне наетите помещения на ищците. Неоснователни са възраженията на процесуалния представител на наемателката, че наемодателите не са собственици на отдадения под наем обект, тъй като този въпрос е неотносим към облигационни отношения, породени от договор за наем, какъвто е настоящия случай.

Съгласно чл. 236, ал. 2 ЗЗД ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. С оглед установеното, че и след дата 20.10.2018г. ответницата е продължила да ползва наетите помещения въпреки противопоставянето на наемодателите, то за претендирания период от 20.10.2018 г. до датата на подаване на исковата молба в съда – 05.12.2018г. наемателката им дължи обезщетение, равняващо на приспадащите им части от наема за месец и половина, а именно сумата от 120 лева. До този размер следва да бъде уважен иска по чл. 236, ал.2 от ЗЗД и над него до пълния претендиран от 180 лева следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

При така събраните по делото доказателства, въззивният съд намира, че решението на Старозагорския районен съд е правилно и законосъобразно, поради което следва да бъде потвърдено.  При постановяването му не са допуснати нарушения на материалния и процесуалния закони.

С оглед изхода на делото пред настоящата инстанция-неоснователност на въззивната жалба, следва да бъдат присъдени на въззиваемите по делото направените разноски пред въззивната инстанция, които са в размер на 600 лв., видно от представения по делото договор за правна защита и съдействие.

 

Водим от горните мотиви, Старозагорския Окръжен съд  

 

Р Е Ш И :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение № 680 от 22.05.2019 г., постановено по гр.дело № 6152/2018 г. по описа на Старозагорския районен съд.

 

ОСЪЖДА И.К.Ж., ЕГН: **********, с постоянен адрес ***. ***, да заплати на Б.П.Ф., ЕГН: ********** и на Ф.Ф.Ф., ЕГН: **********, двамата с постоянен адрес ***, сумата  600 лева /шестстотин лева/, представляваща  направените разноски по делото пред въззивната инстанция.

 

Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

 

 

                                       ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

 

                    ЧЛЕНОВЕ: